Článek
Na začátku byli dva muži a jedna garáž za 60 tisíc korun. Během několika let se do příběhu zapojili exekutoři, soudy, právníci, ombudsman a další kupec. Z 60 tisíc, které první muž do koupě garáže vložil, je 100 tisíc, garáž ale stále nemá. Druhý muž byl oficiálně označen za podvodníka, peníze ale nevrátil. Jak příběh skončí?
V listopadu 2018 koupil Miroslav Rusiňák v Žatci od Jana Baláže za 60 tisíc korun řadovou garáž. O dva měsíce později mu přišla zpráva z katastru nemovitostí, že byl zapsán jako nový vlastník nemovitosti. Bez výhrad.
O to víc Rusiňáka překvapilo, když ho jen o týden později kontaktoval exekutorský úřad, že kupní smlouva s Janem Balážem je neplatná, protože muž je v exekuci a má od roku 2011 zákaz nakládat se svým majetkem. A že garáž je součástí majetku, který se bude v exekuci prodávat. Po telefonu mu exekutoři potvrdili, že garáž prodají, i když Miroslav Rusiňák nemá s dluhy Baláže nic společného a před koupí nemovitosti o nich nevěděl.
Exekuce zněla na částku přes 35 tisíc korun. Původní Balážův dluh ve výši 13 411 Kč vznikl v roce 2008 vůči operátorovi O2. Jak ale později doložil Rusiňákův advokát, podle centrální evidence exekucí bylo už v únoru 2019, tedy více než půl roku před tím, než prodal garáž, proti Balážovi vedeno 24 exekucí.
Jak postupují exekutoři
Pokud je vedena exekuce proti osobě, která vlastní nemovitost, zasílá exekutor na katastrální úřad vyrozumění o zahájení exekuce. Na základě toho se zapíše k osobě povinného jako vlastníka nemovitosti poznámka o vedené exekuci. Poté, co je vyrozumění o zahájení exekuce doručeno dlužníkovi, je mu zapovězeno nakládat se svým majetkem s výjimkou běžné správy. Případný převod nemovitosti by byl relativně neplatný.
Pokud je vydán exekuční příkaz k prodeji určité nemovité věci, zasílá exekutor na katastrální úřad tento exekuční příkaz, na základě kterého se zapíše k osobě povinného jako vlastníka nemovitosti poznámka o vydaném exekučním příkazu. Případný převod nemovitosti by poté byl absolutně neplatný.
Zdroj: Exekutorská komora
Podle Rusiňáka byli původními vlastníky garáže starší lidé z Brna a Baláž si ji jen pronajímal. Aby se ale proces prodeje kvůli vzdálenosti zjednodušil, Baláž nechal garáž přepsat na sebe a pak ji prodal Rusiňákovi. „Exekutor měl asi 42 dnů na to, aby do katastru poznámku o vedené exekuci zapsal. Podle mých informací se to ale stalo až několik hodin poté, co jsem byl zapsán jako nový vlastník garáže,“ tvrdí Miroslav Rusiňák.
I tak měl ale smůlu, exekutor si stál za svým. „V případě neplatnosti převodu se na vše hledí tak, jako by k převodu nedošlo. Takže dlužník je stále vlastníkem nemovité věci, který má povinnost ale vydat prostředky takto získané,“ vysvětluje mluvčí Exekutorské komory Lenka Desatová.
Odstoupení od smlouvy
Rusiňák se peníze od Baláže pokoušel několikrát získat zpět, dvakrát mu doporučeným dopisem poslal odstoupení od kupní smlouvy a chtěl vrátit peníze. Dosud ale nebyl úspěšný. Naposledy ho telefonicky kontaktoval před týdnem. Domluvili se, že Baláž do týdne navrhne, jak bude situaci řešit. Lhůta skončila 28. 5., podle Rusiňáka se ale Baláž neozval.
Když Baláže kontaktovala redakce SZ Byznys, reagoval stručně: „On to dává až do novin, pan Rusiňák? Tak ho pozdravujte, nashle.“ Pak telefonát ukončil.
„Jestliže si je dlužník vědom, že nesmí nakládat s nemovitostí, a i přesto ji prodá a prostředky nevrátí, může se dopustit trestného činu podvodu,“ upozornila Lenka Desatová. „Nový vlastník samozřejmě může dlužníka žalovat, pakliže by o jeho nároku na náhradu újmy nerozhodl soud v rámci trestního řízení, na zaplacení dotčené částky a své právo následně uplatnit také exekučně,“ doplnila.
Podvodník s podmínkou
Trestní oznámení Rusiňák na Baláže podal. A lounský okresní soud také Jana Baláže v září 2019 uznal vinným z podvodu. Vzhledem k tomu, že tentýž rok Baláže uznal soud v Chomutově vinným z podplácení, dostal muž souhrnný trest ročního odnětí svobody s dvouletou podmínkou. Ohledně náhrady škody soud Rusiňáka však odkázal na občanskoprávní řízení.
Miroslav Rusiňák prostřednictvím svého advokáta podal žalobu na exekutora a domáhal se určení vlastnického práva a vyloučení garáže z exekuce. Okresní soud v Lounech ale žalobu zamítl a navíc uložil Rusiňákovi povinnost zaplatit soudní náhrady ve výši necelých 9 tisíc korun. Dalších 10 tisíc zaplatil poškozený muž za odvolání ke krajskému soudu. Ten ale prvoinstanční rozhodnutí lounského soudu potvrdil.
„Rozhodnutí odvolacího soudu, stejně jako rozhodnutí okresního soudu je nesprávné a odporuje několika nálezům Ústavního soudu,“ napsal SZ Byznys Rusiňákův advokát Vladimír Linhart. Ústavní soud v těchto nálezech podle něj konstatuje, že v materiálním právním státě nelze a priori bez pečlivého zhodnocení konkrétních okolností případu odepřít ochranu osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v určitý skutkový stav, potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence.
„K tomu přesně došlo v dané věci,“ říká právník. „Žalobce vycházel z toho, že v evidenci vedené státem, tedy v katastru nemovitostí, neexistovala žádná překážka pro platné uzavření kupní smlouvy, kupující se tedy nemusel obávat, že by o nabývanou nemovitost mohl kdykoliv přijít a není jeho povinností zevrubně zkoumat, zda prodávající má nějaké dluhy, které jsou předmětem exekucí nebo zda manželka prodávajícího například vyslovila s prodejem souhlas, což by byl také důvod pro případnou námitku neplatnosti smlouvy,“ podotýká Linhart.
Centrální evidence exekucí
Mluvčí Exekutorské komory Lenka Desatová doporučuje před koupí hodnotnější věci ověřit druhou smluvní stranu v Centrální evidenci exekucí, která vznikla právě pro tyto případy. Neobsahuje ale údaje o exekucích vedených soudy, orgány státní správy a samosprávy, finančními orgány či zdravotními pojišťovnami podle jiných předpisů než podle exekučního řádu.
„Kdyby mělo platit, že ačkoliv byla uzavřena platná kupní smlouva ohledně nemovitosti a podle ní proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, může být takové právo následně kdykoliv zpochybněno exekutorem, ačkoliv dobrá víra kupujícího nebyla v době uzavření kupní smlouvy ničím zpochybňována, nastal by chaos v právních vztazích a žádný nabyvatel by si nemohl být jistý svým vlastnickým právem. Mohl by přijít o značnou sumu peněz, kterou zaplatil prodávajícímu na kupní ceně, a zmizela by právní jistota. To je samozřejmě naprostý nesmysl. Právě proto je nabytí práv v dobré víře, která musí být samozřejmě prokázána, zákonem chráněno,“ uzavřel advokát Vladimír Linhart.
Letos v lednu Miroslav Rusiňák dostal exekuční příkaz k prodeji garáže, v březnu nemovitost v dražbě získala pražská společnost Euroznak. Ta je už v katastru vedená jako nový vlastník.
Garáž se podle Rusiňáka v elektronické aukci prodala za 270 tisíc korun. „Pokud z vydražené částky po uhrazení exekuce něco zbylo, bude tato částka vrácena Balážovi. Já jsem z tohoto vyloučen, a to z toho důvodu, že Okresní soud v Lounech nerozhodl v trestní věci o náhradě škody, ale odkázal mě na další soud občanskoprávní. Což jsou další náklady,“ stěžuje si Rusiňák.
Kocourkov?
Na začátku letošního roku se poškozený obrátil na ombudsmana Stanislava Křečka. Ten reagoval, že může zkoumat pouze postup katastrálního úřadu, nikoli soudu nebo exekutora. V chování katastrálního úřadu veřejný ochránce práv chybu nenašel.
„Souhlasím s vaším názorem, že nemáte jak ověřit vlastnictví k nemovité věci jinak než skrze údaje katastru nemovitostí. Z tohoto ale nevyplývá, že by katastrální úřad nesl odpovědnost za případy, kdy dojde ke zpochybnění vlastnického práva,“ odpověděl Stanislav Křeček.
Uvedl také, že jediným způsobem, jak se může Rusiňák domoci svých práv, je vylučovací žaloba. A že pokud v ní napoprvé muž neuspěl, měl by ji podle ombudsmana podat znovu.
Po dvou a půl letech od koupě garáže nemá Miroslav Rusiňák nic. Ani garáž, ani peníze.
