Koronavirová nákaza zasáhla realitní trh. Vypukla bitva o odklad nájmů

Už minulý týden vláda schválila úlevy pro nájemníky, postižené koronavirovou krizí. Domácnosti, jimž klesl příjem kvůli koronaviru, nemusí nyní platit nájem a „domácí“ jim kvůli tomu nesmí dát výpověď z bytu.

Dále vláda navrhuje tříměsíční odklad splátek nájmu pro firmy a živnostníky, kteří museli kvůli koronaviru zavřít své provozovny. Dluh by měli splatit do dvou let.

Majitelům realit se přirozeně návrhy moc nelíbí. Jenomže odklad nájemného v komerčních nemovitostech se nelíbí dokonce ani nájemníkům. A tak se o obě normy, které včera probíraly sněmovní výbory, do poslední chvíle vede tvrdá lobbistická bitva.

Proti úlevám v pronajatých bytech protestuje Občanské sdružení majitelů domů, které zastupuje na 3,5 tisíce převážně soukromých „domácích“. Stát se podle nich chystá nepřiměřeně zasáhnout do jejich práv.

„Je to absolutně nepřijatelné,“ říká místopředseda sdružení Milan Krček. Podle něj není zvláštní zákon třeba, protože nájemníky dostatečně chrání platný občanský zákoník.

„Pronajímatel sice může dát výpověď z bytu už po jednoměsíčním nezaplacení nájmu, ale v praxi se to téměř nestává. A navíc pak platí tříměsíční výpovědní lhůta,“ vysvětluje Krček.

„Kromě toho lze dát nájemníkovi okamžitou výpověď bez výpovědní lhůty po třech měsících neplacení nájmu. Ale nájemník má možnost se odvolat k soudu. Takže i kdyby snad razantnější majitelé bytů chtěli neplacení svých nájemníků řešit rychle, stejně nemají šanci nikoho na ulici vyhodit,“ vysvětluje.

Krček je přesvědčen, že u soudů by nájemníci postižení ztrátou příjmů kvůli koronavirové epidemii svou pozici obhájili. „Za této situace nikdo nikoho z bytu vyhazovat nechce. My přece potřebujeme, aby nám nájemníci zůstali,“ dodává.

Pokud už podle něj má stát potřebu situaci řešit, mohl nájemníkům snadno pomoci v rámci stávajícího systému sociálních dávek. „Úřady práce mohly poskytovat například mimořádnou krizovou dávku na bydlení,“ navrhuje.

„Domácí“ jsou však podle něj už víceméně smířeni s tím, že legislativně posvěcený odklad nájmů sněmovna i přes jejich výhrady schválí. Prosazují tak alespoň, aby s nimi stát část rizika sdílel.

„Očekávali bychom alespoň pozměňovací návrh, podle kterého by stát měl na takto povinně nařízené úvěry se špatným výhledem splacení poskytnout státní záruku,“ řekl Krček.

Bojuje se také o nájemné v komerčních nemovitostech. Tam navrhuje Ministerstvo průmyslu a obchodu možnost minimálně tříměsíčního odkladu plateb pro ty nájemníky, kteří museli zavřít provozovny kvůli koronaviru. Nájemci mají dluh doplatit do dvou let.

Majitelé obchodních center a administrativních budov ale stejně jako vlastníci bytů tvrdí, že stát neměl do jejich vztahu s klienty vstupovat.

„My jsme už sami o podobném odkladu nájemného se svými nájemníky jednali,“ říká Zdeněk Havelka, výkonný ředitel největšího vlastníka komerčních nemovitostí v Česku, skupiny CPI Radovana Vítka. Ta vlastní nákupní galerie a administrativní budovy v Česku, Polsku, Německu či Maďarsku.

Havelka nechce vládní návrh komentovat, odkazuje na stanovisko Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN), jejímž je CPI členem. ARTN návrh otevřeně kritizuje stejně jako sesterská Asociace developerů.

Podle Zdeňky Klapalové, prezidentky ARTN a ředitelky české pobočky nadnárodní realitní společnosti Knight Frank, se s navrhovanou úlevou mohou svézt i podnikatelé, kteří ji ve skutečnosti nepotřebují.

„Čím dál tím častěji se po pouhých asi třech týdnech trvání nouzových opatření setkáváme s tím, že situace zneužívají i subjekty, které opatřeními nebyly výrazně zasaženy.

Ukazují to podle ní i první ohlasy z Německa, jehož právní úpravou se česká vláda inspirovala. „Tam jsou opatření určená především na ochranu ekonomicky slabších subjektů okamžitě využívána i silnými hráči, ať už jde o některé nadnárodní řetězce s velkou expozicí v online prodeji, který ve stávající situaci zaznamenává rekordní tržby, nebo nájemce kancelářských prostor společností, které současná krize přímo nezasáhla,“ dodává šéfka Knight Frank.

Podle nejmenovaného manažera firmy, která v Česku provozuje velké shopping mally, přišla o většinu tržeb po vládním nařízení o zavření prodejen jen zhruba polovina retailových nájemníků. „Řada obchodních řetězců z prodejen udělala výdejny svých e-shopů, mají tedy fakticky otevřeno a nadále prodávají, byť třeba v menším objemu,“ tvrdí.

Pronajímatelé tak chtějí, aby stát zohlednil rozdíly ve výpadku tržeb a v platební schopnosti jednotlivých nájemníků.

A mnozí z nich připomínají, že hlavně stát by také měl nést způsobené ztráty. „Přenesení dopadu současné krize z nájemníků na vlastníky nemovitostí je nebezpečný hazard, který urychlí druhotnou platební neschopnost a rozšíří počet těch, kteří budou krizí fatálně zasaženi,“ varuje Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů ČR. Podle něj úlevy navrhované vládou celou krizi prohloubí a prodlouží.

Majitelé realit by za rozumnější cestu považovali cílené státem poskytované půjčky nebo dotace pro své klienty. „Jejich závazky nelze přenášet na jiné soukromé subjekty. Ačkoliv ústava umožňuje omezit zákonem vlastnické právo, je to vždy a bez výjimek podmíněno relevantní náhradou,“ vysvětluje Kadeřábek.

I majitelé realit jsou však většinou smířeni s tím, že úlevy v nájmech jim nakonec stát nařídí. A žádají tedy alespoň, aby se úleva nevztahovala na tzv. servisní poplatky, tedy platby za energie, ostrahu, úklid a podobně. ARTN pak navrhuje alespoň 50procentní státní garanci doplacení dlužných nájmů po uplynutí dvouleté ochranné lhůty. A dále odklad odvodů DPH z nájmů.

„Přáli bychom si, aby se pomoc poskytovala jen prokazatelně potřebným. A aby přijatá opatření zohlednila zájmy všech zúčastněných stran, tedy nájemníků, pronajímatelů i státu,“ říká Zdeňka Klapalová.

Návrhy Ministerstva průmyslu a obchodu na odklad nájemného v komerčních prostorách se však nelíbí ani nájemníkům. Od půli března se retailové společnosti působící v obchodních centrech začaly spojovat do nové zájmové iniciativy, která má zastupovat jejich zájmy.

„Každá strana má své náklady a nájemci jsou ochotni se na nákladech pronajímatelů podílet společně se státem, navrhovaná opatření jsou ale nevyvážená,“ prohlašuje Hana Kuncová, právní zástupkyně řetězce Alpine Pro.

Objevují se i radikálnější stanoviska. Ladislav Blažek, majitel oděvní firmy Blažek, která v českých obchodních centrech provozuje 34 prodejen a po jejich zavření jen v březnu přišla na tržbách asi o 30 milionů korun, nepovažuje odklad nájmu za skutečnou pomoc.

„Jsme módní firma s vlastní produkcí, naše situace je o to komplikovanější, že už teď musíme financovat výrobu na podzim a zimu, takže je pro nás výpadek hotovosti o to vážnější,“ říká. A navrhuje, aby nájemné za zavřené provozovny pokryli z poloviny pronajímatelé, z poloviny stát.

Michal Mička, majitel módních značek Pietro Filipi a Kara, zase doporučuje rozdělit zátěž mezi tři strany – stát, pronajímatele i nájemce, tak jak to dělá Austrálie nebo Slovensko.

Podobně by situaci řešil i majitel Alpine Pro Václav Hrbek. „Od poloviny března máme nulové tržby, není z čeho nájmy platit, chceme vyzvat stát i pronajímatele k dalšímu jednání. Spousta retailových firem nemusí zákaz prodeje přežít. A ani pronajímatelé přece nechtějí, aby po skončení bezpečnostních opatření zůstaly v jejich centrech zavřené obchody,“ říká.

Retailové firmy tak rozhodně nepovažují pouhý odklad nájmů za skutečnou pomoc, chtějí slevy nebo odpouštění plateb. Navíc počítají s tím, že po odeznění epidemie se jejich zákazníci nevrátí v takovém počtu a s tak otevřenými peněženkami, aby se jim tržby rychle vrátily na původní úroveň.

Ladislav Blažek čeká po skončení zákazu prodeje pokles trhu s konfekcí až o 50 procent. Obchodníci proto také žádají, aby jim pronajímatelé umožnili otevřít nájemní smlouvy a jednat o změně podmínek.

Podle Miroslava Linharta, partnera poradenské společnosti Deloitte a experta na realitní trh, v sobě vládní návrhy na odklad splátek nájmů nesou ještě jedno riziko.

„Nejhorší není samotný odsun splátek, ale signál, že se závazky mohou odložit, že teď není třeba za spoustu věcí platit. Je to nebezpečné,“ říká Linhart.

Realitní expert se domnívá, že majitelé nemovitostí několikaměsíční odložení nájmů z velké většiny unesou, tím spíš, že banky umožňují odklady splátek úvěrů. Nemusejí ale unést dlouhodobý dopad na platební morálku.

„Kromě toho vůbec nejhorší je, že se zastaví koloběh peněz v ekonomice. Bude to mít dopad na developery, vlastníky nemovitostí i na další segmenty. A pokud to způsobí zhoršení platební morálky u nájemníků bytů, může to mít skutečně katastrofální následky, protože lidé tak dostanou signál, že nemusí své závazky půl roku platit,“ dodává Linhart.