Článek
Mnoho firem se během pandemie naučilo, že home office může docela obstojně fungovat a že by se takto dala ušetřit spousta peněz. Jenže poslat třeba polovinu firmy na práci z domu neznamená, že se hned ušetří spousta peněz na nájemném.
Smlouvy se totiž podepisují na delší období a vlastníci ploch se do jejich změn nepohrnou. Ale je tu možnost, nevyužívanou plochu pronajmout jiné firmě - tedy si vzít „podnájemníka“. A právě nabídka takových prostor bude do budoucna ovlivňovat ceny kancelářských ploch a konkurovat nově stavěným kancelářským objektům.
„Aktuálně vidíme na trhu již 50 tisíc metrů čtverečních k podnájmu a do konce roku očekáváme až dvojnásobek. Firmy se tak snaží udat přebytečné kapacity na trh. Na jedné straně hodně z nich zachovalo větší míru home office. Na straně druhé jsou pak firmy, které aktuálně propouštějí 10 až 20 procent zaměstnanců,“ říká Radek Procházka, Managing Partner realitky Prochazka & Partners.
Je podle něj jasné, že na kancelářském trhu vzniká převis nabídky, která se neobjevila v žádné statistice týkajících se projektů ve výstavbě a že přebytečná kapacita, kterou se firmy aktuálně snaží podnajmout, ovlivní chuť developerů ke stavbě nových projektů.
Opakuje se tak situace z let 2009 až 2012, kdy se před krizí v roce 2008 odhadovala na toto období výstavba ve výši 1,2 mil. metrů čtverečních a nakonec se realizovala jen polovina. Druhá polovina zůstala jen na papíře a přišla na ni řada až s odezněním recese - tedy v roce 2014.
„Realitní trh reaguje na covid události se zpožděním. Teprve teď začínáme získávat první data z trhu, reálně uvidíme přesnější dopad nejdříve na přelomu let 2020 až 2021,“ říká pro Seznam Zprávy Procházka.
A proč se dopady ukážou až koncem letošního roku? Stále totiž „dobíhají“ projekty nasmlouvané ještě před krizí. Indicie však naznačují, že nadcházející krize bude realitní trh hodně bolet.
„Investoři do komerčních realit budou nyní kvůli proměněné situaci na poli financování projektů sázet na stabilnější, méně rizikové investice a do projektů se budou pouštět až po získání kupce či větší částí předpronájmu objektu. Změnu v chování uvidíme i u samotných nájemců, která ale novým projektům nepomůže. Ti budou chtít nově více zůstávat ve stávajících prostorách po doběhnutí nájemní smlouvy. Přičemž před koronavirovou pandemií naopak z důvodu nutnosti expandovat většina nájemců na trhu preferovala přestěhování do nové lokality před prodloužením stávající smlouvy,“ myslí si Radek Procházka.
S výraznějším nárůstem volných kancelářských prostor počítají i další realitky v Česku. „K zásadnímu výkyvu zatím nedošlo, jelikož nájemní vztah typicky nemůže skončit ze dne na den. Už během dubna jsme ale zaznamenali rostoucí nabídku podnájmů kanceláří a je pravděpodobné, že tento trend bude i nadále pokračovat,“ říká pro Seznam Zprávy Sára Goldbergerová za kancelář Svoboda & Williams.
„Očekáváme, že část zájemců o pronájem kanceláře bude poptávat spíše menší prostory. Je to odraz aktuálního trendu práce z domova, v němž řada firem od období karantény pokračuje. Vzroste i důležitost flexibilních nájemních podmínek – firmy budou v ještě větší míře využívat ‚in house‘ operátory, nabízející flexibilní pronájem kancelářských prostor v budově. Pronajímatelé tak tomuto trendu své portfolio částečně přizpůsobí,“ dodala.
Na tyto změny už reagují developerské firmy. „Zájemci o prostory v projektech, které teprve připravujeme, dnes mnohem pečlivěji zvažují, kolik stálých zaměstnaneckých míst budou opravdu potřebovat,“ říká Pavel Streblov, ředitel Penty Real Estate pro komerční výstavbu.
„Je evidentní, že uvažují jinak, ve větší míře umožní svým lidem pracovat systémem home office. Je také pravděpodobné, že více využijí coworkingové prostory,“ dodal. Samotná Penta má podle něj naprostou většinu prostor pronajatou.
Developerské firmy ale zatím ve většině případů hlásí více méně plné kapacity.
„Nyní v červnu jsme zkolaudovali kancelářskou budovu Dock in Four v pražské Libni, která je prakticky celá obsazená. Další budovu Dock in Five máme teprve na začátku výstavby a dokončená bude až za dva roky. Je to tedy daleko, je tak za nás zatím předčasné usuzovat o jakémkoliv trendu ohledně pronájmů, k tomu nemáme dostatek potřebných informací,“ řekl Ondřej Micka, mluvčí developerské skupiny Crestyl. Dodal, že i přes mírné zpomalení poptávka nestagnuje.
Nikdo z oboru si však zatím netroufne tvrdit, že do konce roku k výraznějším změnám nedojde. Problematickou situaci připouští stejně jako ostatní developeři i silná skupina Penta. Podle ní by v rámci analýzy svých skutečných potřeb mohli někteří klienti chtít otevírat nájemní smlouvy.
Podle Streblova z Penty není vyloučen ani pokles cen za pronájem. „Cenový vývoj u pronájmů bude dále určovat řada faktorů – včetně toho, kolik nových administrativních objektů se v Praze v dohledné době vůbec postaví. Nicméně obecný pokles poptávky lze očekávat,“ řekl pro Seznam Zprávy.
Právě na začátku letošního roku byl oznámen nejvyšší počet připravovaných komerčních projektů. Dosavadním rekordem v počtu dokončených kancelářských budov se s 18 administrativními soubory pyšnily roky 2009 a 2014.
Z vyjádření developerů tak vyplývá, že v nejobtížnější situaci budou firmy, které teprve začaly, anebo ty, které své plány mohou odložit.
Ještě před vypuknutím krize chtělo podle průzkumu společnosti Prochazka & Partners 20 procent kancelářských firem expandovat, přičemž nakonec čtvrtině firem koronakrize změnila plány. Toho se zúčastnil vzorek klientů, kteří mají dohromady pronajato více než 350 000 m2 kanceláří, což představuje přibližně desetinu kanceláří v Praze.
Více než 80 procent firem, kterým krize změnila plány, chce nakonec zmenšovat pronajatou plochu, pouze čtyři procenta chtějí naopak zvětšovat.
„V kancelářském sektoru jsou nejvíce zasažené krizí určitě společnosti poskytující poradenské služby firmám, a to z celé řady oblastí od marketingu až po investice. Přišly tak o nejvíc zákazníků, jelikož firmy začaly masivně šetřit, propouštět pracovníky ve zkušební době a stoply i nábor,“ říká Radek Procházka ze společnosti Prochazka & Partners.
