Když pomůže jenom revoluce. Ceny bytů rostou nejvíc v Evropě

Na konci pandemické sezony nastal v českém stavebnictví čas na nový začátek.

Revoluce převracející staré pořádky už ve střední Evropě probíhá, konkrétně v Berlíně. Rok platí v německém hlavním městě strop pro ceny nájmů, který je dovozen z ceny před sedmi lety. Opatření městského senátu zasáhlo jeden a půl milionu nájemních bytů, z toho se ve 340 tisících muselo nájemné snížit. Městská koalice sociálních demokratů, postkomunistů a Zelených přesto nemůže být spokojena. Podle údajů společnosti Guthmann Estate se nájmy opravdu vrátily na úroveň roku 2018, kdy se platilo jedenáct eur, tedy asi 290 korun za metr čtvereční, ovšem zároveň nabídka na trhu poklesla víc než o polovinu. Také prudký růst cen bytů se nezastavil a na konci minulého roku se přehoupl přes pět tisíc eur, tedy 130 tisíc korun za metr. „Fiasko v Berlíně,“ hodnotí situaci nedávné vydání pravicového deníku Welt s neskrývaným uspokojením.

Revoluce však neskončila. Koncem února vznikla iniciativa „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“, která hodlá sebrat 175 tisíc podpisů na podporu vyvlastnění asi 200 tisíc bytů největším realitním firmám. Pokud to stihne do září, budou Berlíňané o návrhu hlasovat při podzimních volbách. Vyvlastněním se podle mínění autorů petice dostupnost bydlení rázem zlepší. Městská rada s výjimkou postkomunistů zatím tvrdý zásah odmítá, protože náhrady firmám by přišly nejméně na 13 miliard eur. Ovšem radikálové z petičního výboru nejsou bez šance. Vyvlastnění dnes odmítá jen 51 procent občanů, o deset procent méně než před dvěma lety.

Nedostupnost bydlení v Berlíně je dost velká, aby probudila revoluční sny, o mnoho lépe na tom není Česko. Ceny bytů jsou nižší – v Praze cena dosáhla 100 tisíc korun za metr čtvereční, v ostatních velkých městech 50-80 tisíc – jenže příjmy zdejších občanů jsou ještě níže. Nájmy se pohybují podle společnosti RealityMIX okolo 200 korun za metr čtvereční, v Brně nabídka dosahuje 250 korun a v Praze berlínské úrovně okolo tří stovek.

Vyhlídky nejsou skvělé. V koronavirovém roce 2020 se podle ČSÚ v Česku dokončilo 34 tisíc bytů, o dva tisíce méně než rok předtím, a obdobně poklesly i nově zahájené stavby. Zlepšení může přijít po roce 2023, kdy začne platit nový stavební zákon omezující byrokracii při povolování staveb. Ovšem jen za předpokladu, že parlament zákon do léta schválí a že úřady zvládnou náročnou reorganizaci.

Transakcí na trhu s byty ubývá podle odhadu společnosti Central Europe Holding přinejmenším v Praze. Přitom rakouská centrální banka zveřejnila statistiku, že ceny českých bytů vzhledem k mzdám loni rostly po Lucembursku nejrychleji v Evropě.

Po zkušenostech s reálným socialismem zdejší politika sotva připustí návrat regulovaných cen a vyvlastňování. Existuje ovšem ještě jiná revoluce, kterou podnikla po roce 1920 městská rada ve Vídni. Na první pohled byla radikálnější než v Berlíně, na rozdíl od berlínského fiaska ovšem jednoznačně úspěšná.

Po první světové válce neměl běžný Vídeňan šanci sehnat byt. Na radu finančníka Hugo Breitnera proto sociální demokraté zmrazili bez okolků ceny nájmů, a ještě na ně uvalili progresivní daň. Z těch nejlevnějších Breitner srazil dvě procenta, z největších skoro polovinu. To se rovnalo částečnému vyvlastnění, proto stavební pozemky klesly na zlomek dosavadní ceny. Město nakoupilo 50 tisíc hektarů, stavělo byty ve velkém a bytová krize se už do Vídně nikdy nevrátila.

Dnes už rakouská města nelikvidují investory, nevymýšlejí nové daně a byty nestaví. Přesto se hlavní princip Breitnerova modelu udržel. Města a spolkové země mají nadále na starost financování dostupného bydlení, nejčastěji podporují bytová družstva. Kruh se uzavřel před pěti lety v Německu, kde spolkové země požádaly při stavbě dostupných bytů o pomoc soukromé investory.

V univerzitním městě Göttingen staví soukromník 650 bytů. Radnici slíbil, že nabídne nájemné od 6,10 do 7,50 eura, tedy pod hranicí dvou set korun za metr čtvereční. V Německu nejde o výjimku, podle studie společnosti Bulwiengesa bude mít regulovanou cenu 26 procent bytů, které se dokončí v příštích pěti letech. Víc než polovinu z toho postaví a budou provozovat soukromé firmy.

Umožnil to zákon na podporu bydlení, který začal platit před pěti lety. „Vítr se obrátil extrémně rychle. Náhle se investoři zajímají o podporované bydlení, i když před dvěma lety s tím nikdo nechtěl nic mít,“ vysvětlil v deníku Welt Reiner Nittka, šéf projekční firmy GBI Holding. Na stavby bytů do určité velikosti mohou stavitelé čerpat půjčky dotované spolkovou zemí, a ještě požádat město o doplatek k regulovanému nájemnému. Výnosy u takových projektů dosahují 2,5 procenta ročně. To je o procento méně než při stavbách na volném trhu, zato se zárukou od státu. Projekty podporovaného bydlení ovšem nefungují v Berlíně, kde se investoři spolupráce s radikály na radnici obávají.

V Česku zatím prosazují notně upravenou „vídeňskou cestu“ sami developeři. Finanční páku na podporu bydlení by města získala tím, že se sníží daň z přidané hodnoty na byty z 15 na 10 procent a zbylých pět procent dostanou přímo města a obce, kde se byty staví.