Když hypotéku, tak teď. Reálné úroky jsou záporné, říká ekonom

„Když se podíváte na čísla inflace a na ceny nových hypoték, tak je vám jasné, že je tam pořád negativní úrok. Reálná úroková sazba je záporná. Kdy jindy si brát dluh, než když vám vychází ten úrok záporný?“ uvedl Zámečník.

Podle odhadů by se měly do konce roku úrokové sazby hypoték zvýšit o půl procentního bodu. A bude hůř, Česká národní banka je připravena dál zvyšovat základní úrokovou sazbu, od které se ceny úvěrů odvíjejí.

Po dvojím pozvolném navýšení sazeb dvakrát o 0,25 procentního bodu zakročí centrální bankéři podle Zámečníka razantněji: „Teď to asi vystoupá rychleji. Očekává se, že na konci roku budeme mít základní sazbu 1,75. Ale doba, kdy to začne proti inflaci fungovat, je hudba budoucnosti. Růst sazeb na současná inflační čísla nestačí,“ řekl Seznam Zprávám.

Inflace se rozjela, v červenci se zvýšila meziročně o 3,4 procenta. Zaskočilo vás, jak razantně roste?

Nezaskočilo z jednoho důvodu. Pečlivě jsem poslouchal minulý týden tiskovou konferenci po zasedání bankovní rady. Tam bylo jednoznačně řečeno, že do konce roku zažijeme vysoká čísla,  že inflace bude atakovat hranici čtyř procent.

A může to být o něco málo víc. Oproti stejnému měsíci loni poskočila hodně.

I já jsem teď na vlastní kůži zažil, jak výrazně ceny rostly. Kupoval jsem auto a i ta nejmenší auta na skladě zdražila o 20 tisíc korun.

Jaká bude podle vás inflace na konci roku?

Konsensuální odhad je 3,6 procenta. Nechybělo mnoho a na bankovní radě se hlasovalo o tom, že se sazba zvedne dokonce o 50 bazických bodů. Že ještě přidají. Ale teď se ukazuje, že se toho zase tolik bát nemuseli.

A podle vás měli radní centrální banky ještě přidat?

Já jsem si to myslel už na zasedání, kde zvedali sazby poprvé (koncem června 2021, pozn. red.). Když inflace hodně vybočí z koridoru, jde o to, jak rychle a razantně dáte signál.

Důležité je zabránit vzniku inflačního očekávání. Já jsem se v duchu připojil k tomu jednomu hlasu pro rychlejší růst sazeb už tehdy.

Bude teď ČNB sazby zvedat rychleji?

Teď to asi vystoupá rychleji. Očekává se, že na konci roku budeme mít základní sazbu 1,75. Ale doba, kdy to začne proti inflaci fungovat, je hudba budoucnosti. Růst sazeb na současná inflační čísla nestačí.

Takže ČNB měla zakročit nejen razantněji, ale i rychleji?

To jsou takové císařské rady. Nechci nikoho školit, že jsem to říkal. Ale měl jsem pocit, že měli být odvážnější. Kdybychom teď byli o čtvrt procenta výš, ničemu by to neuškodilo.

Byli bychom na tom teď s inflací líp, kdybychom neplatili korunou, ale eurem?

Myslím, že ne. Myslím, že by nám to i tak ulítlo, protože měnová politika je v Evropské unii velmi uvolněná. U nás se to spraví přes kurzový kanál. Koruna začne zpevňovat k úrokovému difrenciálu.

Evropská centrální banka s přitahováním sazeb nijak nespěchá. Má mandát rozprostřený na větší území, které zjevně není optimální měnová zóna, musí hledat zlatou střední cestu, což není jednoduché.

Citelná inflace požírá úspory. To nutí Čechy investovat, nejčastěji do nemovitostí. Výsledek vidíme na trhu s předraženými byty. Co ale s penězi dělat jiného, než kupovat právě byty?

Jiný kraj – jiný mrav. Jinde investují do rizikovějších aktiv a akciové fondy měly pro letošek velmi dobrý výsledek. Kdo zainvestoval do akcií před rokem, velmi dobře vydělal.

Vyplatí se ještě investovat do nemovitostí, když jsou ceny tak přepálené?

V Praze je výnos malý. Dostává se do negativního teritoria, protože ještě neběží Airbnb a ještě se nájmy nezačaly zvedat tak, aby výnos korespondoval s cenovým nárůstem.

Nájemné šlo za covidové doby dolů, zato ceny bytů paradoxně vystoupaly. Největší roční navýšení cen proběhlo v Ústeckém kraji, kde byl obrovský cenový diferenciál.

Tam stály byty dřív pětinu toho co v Praze. Levné regiony zdražují mnohem rychleji.

K čemu byste přirovnal to, co se na trhu s byty děje?

K hodně zpěněné řece. Já pořád čekám, kdy se začne pořádně stavět. Data ČSÚ k bytové výstavbě z minulého týdne jsou impresivní, je tam vysoký nárůst. Ovšem na hladinu, která vůbec nesaturuje poptávku.

Odezva nabídkové strany je, začíná se stavět víc než před rokem. Ale u nás je po bytech strašlivý hlad a Češi jsou konzervativní, myslí si, že nemovitosti jsou bezpečná investice.

Čekáte od nového stavebního zákona zásadní zvrat? Dnes trvá vyřídit papírování pro stavbu rodinného domu šest až devět měsíců, nově by mělo razítko přijít do měsíce, u velkých projektů do dvou. Vznikne stavební „superúřad“.

S centralizací jsem souhlasil. V extrémně decentralizovaném systému máte hodně vypouklý ten problém „ne na mém dvorku“ (jev známý pod zkratkou NIMBY, při němž lidé vítají novou výstavbu domů a infrastruktury, jen pokud neprobíhá v místě, kde žijí, pozn. red.).

Záměr toho stavebního zákona byl správný. Ale jak to bude fungovat v praxi, nevím. Zkrácení lhůt na vydání povolení je určitě správný krok. Ve všech zemích, které jsou v rychlosti výstavby před námi (a je jich 150), je toto běžná praxe. Nejlépe na tom v Evropě bylo Dánsko a tam je vše sloučené do jednoho procesu.

Další problém je rozpočtové určení daní. Majetkové daně nikdo zvedat nechce nebo jen velmi pomalu.

Jak by měla nová vláda tedy motivovat k tomu, aby se stavělo?

Začít motivovat municipality, aby stavěly. Tam, kde bude počet obyvatel v nově postavených domech růst, tam bych postupně zvedl příspěvek na infrastrukturu. Jako takové bolestné pro občany, kteří budou muset snášet hluk, větší dopravní hustotu.

RPSN a úrokové sazby hypotečních úvěrů jdou mírným tempem nahoru. Takže když hypotéku, tak co nejdřív?

To by bylo příliš návodné. Když se podíváte na čísla inflace a na ceny nových hypoték, tak je vám jasné, že je tam pořád negativní úrok. Reálná úroková sazba je záporná.

Kdy jindy si brát dluh, než když vám vychází ten úrok záporný? Sazby nestoupají zatím nijak dramaticky. Ale až bude vyšší než inflační čísla, někde na čtyřech procentech, tak řeknu jasně, že to už nemá smysl.