Článek
Během koronavirového lockdownu nešetřili jenom spotřebitelé, ale také investoři. Ti teď chtějí své peníze ochránit před inflací a vložit je do nemovitostí, jejichž cena neustále roste a zřejmě ještě dlouho bude. Problémem je, že na trhu není dostatek volných a investičně zajímavých nemovitostí.
„Na jednu garsonku na dobré adrese se na prohlídku registruje i 30 zájemců. Polovina z nich už má připravenou hotovost a chtějí byt koupit,“ říká Tereza Vrzáková z RE/MAX.
Podobný obrázek lze vidět nejenom v Praze či dalších velkých městech Česka, ale také v méně vyhledávaných lokalitách.
„Hlad po nemovitostech na další pronájem je obrovský. Vidíme to i v dalších městech v republice. Samozřejmě ale díky neustálému zájmu a tomu, že nabídka je omezená, rostou ceny malých bytů výrazně nahoru,“ popisuje Tereza Vrzáková z RE/MAX.
Podle Vrzákové je největší zájem o menší byty 1kk či 2kk. Dnes už dokonce nevadí, že je jeho obytná plocha menší než 30 metrů. Zatímco ještě před dvěma lety se tyto garsonky v Praze prodávaly za cenu ke třem milionům korun, dnešní cena atakuje čtyři miliony.
„Když si koupím byt na investici v Praze (typicky 2+kk) a následně ho budu pronajímat, tak po započtení všech nákladů a rizik budu mít výnos v rozmezí 2–3 %, to do toho nepočítám starosti okolo. Ceny nemovitostí rostou a nájmy naopak v posledním roce klesly, ve výsledku tak výnos nepokryje ani inflaci,“ komentuje Tomáš Wildt z Vihorev Group.
Koronavirus pomohl realitám v rekreačních oblastech
Do nemovitostí se ale investuje v Česku i mimo hlavní metropole. Vlivem pandemie koronaviru se ke slovu v posledním roce dostávají také reality v rekreačních oblastech, které investoři využívají hlavně ke krátkodobým pronájmům.
„Příkladem mohou být Krkonoše, kde developeři dokončují několik desítek nových bytů. Kromě solidních příjmů z krátkodobého pronájmu turistům slibují tyto investice zhodnocení v podobě růstu tržní ceny nemovitosti,“ říká hypoteční specialistka Veronika Hegrová z Hyponamiru.cz.
Příklad investice do nemovitosti v rekreační oblasti:
Krátkodobý pronájem apartmánu ve Vrchlabí pro čtyři osoby na týden (pozn. dva dospělí a dvě starší děti) vyjde v hlavní sezoně na 16 tisíc korun a mimo hlavní sezonu na 12 tisíc korun. Majitel tohoto apartmánu nabízí nemovitost k pronájmu po dobu 44 týdnů v roce (pozn. hlavní zimní a letní sezóna má 20 týdnů, vedlejší sezona trvá 24 týdnů). Zbývajících osm týdnů v roce využívá apartmán k vlastní rekreaci.
Výnos z pronájmu bez započítání nákladů na financování koupě nemovitosti (splátek hypotéky) ilustruje graf níže:
Jaká je ale realita investování do nemovitostí? To SZ Byznys zjišťoval od zakladatele realitní kanceláře RE/MAX Alfa Petra Podlešáka, který se investicím do nemovitostí dlouhodobě věnuje.
Existuje v roce 2021 vlastně ještě dobrá příležitost pro investici do nemovitostí?
Pokud si člověk umí spočítat možný výnos a nenakupuje prostřednictvím emocí, dobrá příležitost se dá nalézt i v dnešní době. Akorát vyhledávat je těžší a je nutné kalkulovat možnou výnosnost. Doba tomu nenahrává, je třeba být opatrný.
Ale já sám jsem letos investoval do jednoho obchodního prostoru a vnímám to jako úspěch. Jeho rentabilita přesahuje pět procent, což je oproti běžné situaci na trhu, kde se už běžně pohybuje pod třemi procenty, opravdu dobrý výsledek.
Kolik stály byty, se kterými jste se setkal v době, kdy jste se investicím do nemovitostí začal věnovat a jakou mají dnes hodnotu?
Řeknu rovnou příklad. Sám vlastním byt na pražských Dejvicích, do kterého jsem investoval přibližně tři miliony korun v roce 2010. Ten byt pronajímám za 13 tisíc měsíčně. Stejný byt, ve stejném domě se letos prodal za více než 6 milionů korun. Za deset let se tedy zhodnotil o více než 100 procent.
Pokud bych ale koupil ten byt dnes za cenu šest milionů, už mi ten nákup jako investice nedává smysl. Nemám na něm už totiž šanci vydělat, a pokud ano, je jasné, že rentabilita se nedostane nad tři procenta.
Kdybyste srovnal současnou situaci na trhu a situaci, kdy jste do nemovitosti investoval v roce 2010, jak se doba proměnila?
Změnila se v tom, že v roce 2010 byla krize. Jsem zastánce toho, že nejlépe se nemovitosti nakupují právě během ní. Sám bych investoval hlavně v době, kdy jsou vyšší úrokové sazby, protože v době nízkých úrokových sazeb je obrovská poptávka a ceny bytů to tlačí obrovským způsobem vzhůru.
Já v tom roce 2010 nakupoval byt za úrokovou sazbu kolem šesti procent. Ceny padaly, ale postupně se situace otočila a dnes jsou na dvojnásobku.
Třeba malé město, kde se chystá průmyslová zóna. Je zde potenciál nového zaměstnavatele. To je zaručená cesta k úspěchu.
Říkal jste, že základním vodítkem pro výběr vhodného investičního bytu je lokalita. Kde byste dnes hledal? Je Praha už mimo lukrativní zónu?
Pro mě jsou zajímavá především města. Dříve to byla Praha, teď je ale situace trochu jiná. Dívám se po oblastech, které jsou v rozvojových lokalitách, s dobrou dopravní dostupností. Může to být malé město, kde se například chystá průmyslová zóna. Je zde tedy velký potenciál nového zaměstnavatele. To je zaručená cesta k úspěchu.
Co říkáte na oblasti kolem českých metropolí?
To jsou podle mého v dnešní době přesně ty oblasti, které mají obrovský investiční potenciál. Například Praha se pro velkou část obyvatel stává jednoduše nedostupná a přesouvají se do krajních oblastí, ze kterých pak dojíždí. Není to tedy jen místo pro vlastní bydlení, v těchto oblastech se opravdu skrývá i ten potenciál investice.
Co je to investiční byt?
Za investiční byt lze považovat jakýkoliv byt určený ke koupi ať už ze strany fyzické nebo právnické osoby. V každém případě, i když je byt vlastníkem užíván, bydlí v něm a pořizuje si jej pro vlastní potřebu, jde o investici a uložení prostředků do produktu, který se v čase zhodnocuje.
Každý subjekt pořizující si byt má však vlastní představu o tom, jakého výnosu chce dosáhnout. Většinou platí pravidlo, že čím menší byt, tím vyšší výnos (ale také cena za m2 při jeho pořízení). Samozřejmě záleží na lokalitě a jeho vybavení.
S ohledem na rostoucí nedostupnost vlastního bydlení v kontextu růstu cen bytů se bude podíl bytů určených k pronájmu – tedy investičních – na trhu zvyšovat.
Zdroj: Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group
Co říkáte na současnou situaci kolem komerčních nemovitostí? Vnímal jste na trhu tendenci přehodnocovat investice v souvislosti s pandemií koronaviru?
Koronavirus může trh zbrzdit, ale zatím nemám pocit, že by majitelé komerčních prostor od tohoto byznysu odcházeli. Zaznamenal jsem nejistotu, nějaké slevy pro nájemníky, ale stále si myslím, že jde o dočasný jev, který se s časem vrátí zpět do normálu – a to jak u kancelářských, tak obchodních prostor.
V době obav je nejlepší jít a investovat.
Takže byste dnes šel do investice komerční nemovitosti?
Rozhodně. V době obav je nejlepší jít a investovat. A popravdě sám dnes hledám vhodné prostory pro investování, ale zájem je ze strany poptávky tak silný, že na trhu není příliš zajímavých nabídek.
Jaký čekáte vývoj na trhu? Rentabilita v souvislosti s cenou a poptávkou klesá. Kam půjde vývoj dál?
Z predikovatelných dat – inflace, HDP, zahraniční obchod – se z dlouhodobé perspektivy cenová hladina bude podle mého odhadu dorovnávat ostatním zemím Evropy, a to za předpokladu, že země bude prosperovat a vláda bude dělat moudrou hospodářskou politiku.
Jsou tu ale faktory, které není možné předpovědět – jako například pandemie koronaviru. Takže v závislosti na tom, jistí si nikdy být vývojem nebudeme. Mohou se objevit okolnosti, za kterých budou nemovitosti v nějakém kratším časovém období cenově padat, z dlouhodobého hlediska je ale stále vnímám jako jistotu rostoucí v čase.
