Kanceláře jako noční můra developerů. Poptávka se propadá

Nové administrativní centrum Green Point na Smíchově, jehož investorem je majitel Karlovarských minerálních vod Alessandro Pasquale, je hotové od začátku letošního roku. Reprezentativní budova nad vjezdy do smíchovských tunelů ale působí jako palác duchů.

„Green Point jsme převzali v březnu, teď dotahujeme druhou nájemní smlouvu. Po jejím podpisu tam bude obsazeno 28 procent plochy,“ říká Petr Žalský z realitní společnosti Colliers International, která Green Point spravuje. Firma jedná se zájemci o pronájem dalších dvou pater. Pokud vše klapne, bude dům zhruba rok po dokončení plný ze dvou třetin.

Podle Žalského nejde v realitní branži o nijak mimořádnou situaci. Jenomže čeští developeři jsou zvyklí na úplně jinou poptávku. Když Penta Investments stavěla před šesti lety svůj komplex Florentinum, měla rok před dokončením předjednaný nájem 46 procent ploch. Kancelářský areál Churchill, který Penta dokončila začátkem letošního roku, byl při otevření prakticky celý zaplněný.

Nyní ale i investiční skupina vedená Markem Dospivou teprve hledá nájemce své půlrok staré budovy na Smíchově. „Máme ji pronajatou z 60 procent, ale kdyby se trh choval normálně, je z 90 procent plná,“ říká manažer realitní divize Penty Pavel Streblov.

Svůj vůbec nejambicióznější projekt – chystanou zástavbu kolem Masarykova nádraží – teď Penta překresluje. Budovy se proti původním plánům zmenšily a místo čistě administrativních prostor v nich budou víc než z poloviny byty. Šéfové Penty sice tvrdí, že je ke změně přimělo město, nepopírají ale, že jim to vyhovuje. „Jde to s trendem trhu,“ říká Streblov.

Podle Petra Žalského z Colliers klesla letos poptávka po kancelářských prostorách v Praze proti letům 2016 až 2019 o čtyřicet až padesát procent. „Všichni developeři, kteří plánovali výstavbu kanceláří na spekulaci, se kterými jsem mluvil, ji odložili na neurčito,“ říká šéf developerské skupiny Finep Tomáš Pardubický.

Projekty jdou k ledu i proto, že banky zpřísňují podmínky financování. „Pokud nejde o nejatraktivnější lokality, chtějí banky předpronájem minimálně na polovinu ploch. Dřív jim stačila pětina,“ podotýká Žalský.

I přes odkládání nových projektů se v Praze nabídka volných administrativních ploch zvyšuje. Ještě loni bylo neobsazeno pět procent, teď se neobsazenost blíží 6,5 procenta. Ceny pronájmů se zatím drží, tlak na ně ale poroste. A pokud bude převis nabídky sílit, půjdou dolů.

Za proměnou trhu je kromě krize také změna v kancelářské práci. Koronavirová hrozba letos zahnala bílé límečky do home office. A mnoho zaměstnavatelů zjistilo, že to může natrvalo vyhovovat jak jim, tak personálu. Začínají tak své plochy zmenšovat.

Právě teď prochází rekonstrukcí například pražská centrála T-Mobile na Roztylech, kde pracuje celkem dva tisíce lidí. „Po rekonstrukci hledáme podnájemce pro část naší budovy,“ říká šéf komunikace firmy Petr Jonák. „Důvodem je nový koncept kanceláří, lepší využití pater a flexibilní práce našich zaměstnanců, kterým dlouhodobě nabízíme možnost práce z domova zhruba v poměru 50 na 50,“ vysvětluje.

Firmy šetří plochy a u nájemních smluv roste tlak na co největší flexibilitu. Málokdo se chce na dlouho vázat, trendem je krátkodobější pronájem a prostor pro budoucí změny. S tím stoupá atraktivita relativně nového fenoménu - takzvané servisované, „flexibilní“ nebo „coworkingové“ kanceláře.

Jde o vybavená pracoviště, která si zájemce pronajímá na omezenou dobu. Třeba pro tým, který půl roku pracuje na společném projektu, na několikatýdenní školení, pro mítinky lidí, kteří jinak pracují na dálku. „Flexi kanceláře“ často nabízejí i velcí pronajímatelé dalším podnájemníkům.

Podle analýz Colliers International roste zájem o tento typ prostor v celé Evropě. Ve 42 státech, kde Colliers mapoval situaci v první půli letošního roku, se na krátkodobý pronájem „servisovaných“ kanceláří specializuje víc než 1300 operátorů ve 3,3 tisíce městech. V Praze je na trhu asi 77 tisíc metrů čtverečných servisovaných kanceláří, což představuje 2,1 procenta celkových administrativních ploch. Do konce roku má přibýt dalších 12 tisíc metrů. V Londýně nebo Amsterodamu už je ale podíl coworkingu víc než šestiprocentní.

Coworking ovšem pražský realitní trh nezachrání, i když mu řada lidí z realitní branže věří. „Operátoři těchto služeb předpovídají, že podíl flexi kanceláří stoupne do deseti let až na 30 procent, ale já ten optimismus nesdílím,“ říká Petr Žalský. Celkový podíl si předpovídat netroufne, ve hře je mnoho neznámých. A jak upozorňuje Tomáš Pardubický, rozhodující bude, zda si tuto formu oblíbí a uvěří jí i velcí realitní investoři.

Realitám dnes vládne nejistota. „Velké nadnárodní společnosti s matkami zpravidla v USA, tedy tahouni trhu, jsou zamražené. Buď chystají interní plány, jak budou jejich kanceláře v příštích letech vypadat, nebo čekají, kam je nasměrují zahraniční matky,“ popisuje Petr Žalský.

K mentálním změnám se navíc přidává hospodářská krize. „Dvě vlny částečného lockdownu způsobí zásadní ekonomický propad letos, v příštím roce přijde další pokles způsobený současnou nízkou obchodní aktivitou,“ prorokuje šéf Finepu Pardubický, Podle něj nepřijde oživení dříve než za dva či tři roky.

„Po tu dobu bude trh s kancelářemi skomírat. Z úst velkých společností uslyšíme, jak snižují plochu kanceláří o desítky procent díky novým technologiím. Ve skutečnosti to bude maskovaná redukce zaměstnanců a snižování nákladů jako reakce na ekonomický pokles,“ odhaduje Pardubický.

Lidé z realitní branže se ale shodují, že kanceláře probíhající změny nakonec přežijí. „Sedět u notebooku a telefonovat se určitě dá i z domova. Ale lidé budou chtít mít možnost přesunu do prostředí, kde se mohou soustředit na práci, ne na domácnost. Navíc pro kreativní práci nebo inovace vždycky bude potřeba kontakt s kolegy, předávání zkušeností. To ve videocallech úplně nefunguje,“ je přesvědčen Žalský.

Šéf Finepu Pardubický odhaduje, že se dá do do online prostředí nebo na dálku převést nejvýše pětina kancelářské práce. Také developer Luděk Sekyra je přesvědčen, že home office zásadní otřes na realitním trhu nezpůsobí. „Část pracovní doby budou lidé trávit v kancelářích, část doma. Bude to nějaký mix. Ale kanceláře určitě nezaniknou, řada firem, s nimiž hovoříme, potřebuje týmovou práci,“ říká developer.

Nový trend ale zřejmě nevratně změní pražskou výstavbu – a zdá se, že k lepšímu.

„Do budoucna nebude síla v monofunkčních kancelářských komplexech, kam ráno lidé přijedou a večer je opustí. Budoucnost je v projektech, které kombinují víc funkcí,“ říká manažer Penta Real Estate Pavel Streblov. Developeři slibují moderní čtvrti krátkých vzdáleností, kde lidé v jedné lokalitě najdou práci, bydlení, nákupy, sport, kulturu i prostor pro komunitní život a sousedské setkávání. Nikoliv obrovské administrativní komplexy, novodobé fabriky pro bílé límečky, jaké v minulých letech vyrostly v Radlicích, na Chodově nebo v Karlíně.

Zdá se, že to nemusejí být plané sliby.

Společnost Sekyra Group, která letos rozjela svůj dosud největší projekt zástavby pozemků na Smíchově, buduje klasickou městskou čtvrť s bytovými domy, v jejich přízemí budou obchody, restaurace a služby. Vyroste tu škola, park a mezi tím vším i kancelářské budovy. Komerční nemovitosti nemají být základem, ale spíš doplňkem developerského byznysu. A zatímco ještě nedávno startovali investoři větších multifunkčních projektů právě velkými kancelářskými bloky, které byly zárukou spolehlivého a rychlého zisku, dnes Luděk Sekyra svůj životní projekt na Smíchově zahajuje byty.