Z bydlení je podpultovka. 11 důvodů, proč si teď nekoupíte byt

Na českém realitním trhu přituhuje. Nemovitosti zdražují rychleji, než rostou příjmy těch, kdo by si je chtěli koupit. Může se stát, že trh úplně zamrzne. Prodávající nebudou chtít zlevnit, aby nešli pod cenu, a kupující nebudou moci nebo chtít koupit. „Pak si budeme muset možná počkat, až trh najde novou rovnováhu nebo až budeme v Česku mít vyšší příjmy, abychom si bydlení vůbec mohli dovolit pořídit. Paradoxně konjunktuře a současnému blahobytu navzdory,“ konstatuje majitel Hyposervisu a provozovatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček.

A nejde jen o potřebu vlastního bydlení, stahují se i ti, kdo do nemovitostí chtějí ukládat peníze. „Investoři v nemovitostním segmentu jsou již opatrnější a neočekávají tak výrazné růsty cen jako v posledních letech. Někteří přesouvají své investiční aktivity do oblastí s nižší cenovou základnou, jako jsou například severní Čechy a severní Morava, kde očekávají a vidí vyšší potenciál procentuálního kapitálového zhodnocení. Celkově však vidíme postupný pokles zájmu o investice zejména z důvodu vysokých pořizovacích cen,“ uvedl Pavel Hassman z realitky RE/MAX 4 You.

Česká národní banka ve své poslední zprávě o finanční stabilitě uvedla, že ceny nemovitostí jsou o 35 procent vyšší, než byly v roce 2008 před světovou finanční krizí. Podle odhadů centrální banky se nadhodnocení cen nemovitostí v polovině letošního roku pohybovalo v rozmezí 15 až 20 procent. „Hlavní příčinou byla nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech,“ sdělila ČNB.

A nabídka bude za poptávkou pokulhávat dál. Kromě toho, že se málo staví, se do velkých měst stěhují lidé z regionů. „Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy se očekává, že do 30 let budou v Praze dva miliony obyvatel. Stejná zátěž potom bude čekat i Středočeský kraj. A tady není, kam se nastěhovat,“ upozornil v rozhovoru pro Seznam člen představenstva Hypoteční banky Vladimír Vojtíšek.

Milan Roček, provozovatel portálu CenovaMapa.org, vytipoval jedenáct důvodů, proč je dnes kvůli vyšponovaným cenám nemovitostí problém začít bydlet ve vlastním.

Cena nových bytů je, zejména v posledních dvou až třech letech, ovlivňována celou řadou velmi různorodých faktorů. Prvním východiskem pro současné ceny novostaveb je vyšší poptávka po bytech a současně nízká nabídka nových bytů. Zní to banálně, ale ani vyšší poptávka, ani nízká nabídka nevznikly náhodou. Obojí je jen důsledek dalších vlivů.

Ke snížení nabídky přispělo mimo jiné i to, že se trh v posledních letech „vyprodal“. Od jara 2016 se v médiích objevovaly informace o třech zásadních změnách, které na trh nemovitostí měly v závěru roku dopadnout.

Byla to změna daňová, kdy se přesunula povinnost hradit daň z nabytí ve výši čtyři procenta na kupujícího, což fakticky vyvolalo poptávku kupujících stihnout vše, než nařízení vstoupí v platnost.

Dál změna legislativy a podmínek hypoték – zákon o spotřebitelském úvěru, který trh s hypotékami po 20 letech zásadně měnil. V médiích se rozebíraly negativní dopady a nejistota, očekávání vyšších sazeb a tak dále, což opět vyvolalo poptávku kupujících, kteří chtěli hypotéku, aby si ji vzali za starých podmínek.

A konečně první regulace podmínek hypoték ze strany ČNB. V médiích se opět řešil negativní dopad a nejistota, očekávání zrušení stoprocentních hypoték a tak podobně, což fakticky vyvolalo poptávku kupujících, kteří neměli vlastní prostředky a chtěli hypotéku, aby si ji vzali do doby změn.

Tyto tři vzájemně nekoordinované zásahy státu postupně vyvolaly spirálovitou poptávku, která přerostla rychle téměř do „vyprodání trhu“.

Poslední tři až čtyři roky žijeme v mimořádně blahobytné době. V naší zemi téměř není nezaměstnanost a některé regiony, jako například Praha, patří mezi nejbohatší v Evropě. Příjmy rostou v celé republice a napříč celou společností. Velká část lidí se nebojí utrácet a současně chce investovat nebo ukládat peníze do nemovitostí.

Od roku 2010 začaly klesat úrokové sazby, až dosáhly ve druhé polovině roku 2016 svého historického dna. Na nízké úrovni, nejčastěji mezi dvěma až třemi procenty, se drží rekordně dlouho, již více než pět let. Pokud se tedy před třemi až čtyřmi lety přestali lidé bát nakupovat nemovitosti, trefila se zvýšená poptávka do období historicky nejnižších sazeb.

Současný trh s bydlením ovlivňují zásadně dvě populační vlny – poválečný babyboom, kdy se narodily dva miliony dětí, a tzv. Husákovy děti, kterých se narodilo 1,75 milionu. U první skupiny se významně prodloužil věk dožití a u druhé se prodloužila doba, kdy se zakládaly nebo zakládají rodiny. Od 2. světové války se zvýšila rozvodovost ze šesti na 50 procent v 70. letech, což je stav, který stále trvá. Výrazně více žijeme v jedno nebo dvoučetných domácnostech. Přestali jsme bydlet „vícegeneračně“, a to i v rodinných domech. To vše opět vytváří tlak na větší počet kusů bytů, než bylo potřeba dříve.

Lidé se dlouhodobě stěhují z venkova do měst a města na tento tlak dostatečně nereagují. Jestliže před 100 lety potřebovaly nově vznikající průmyslové čtvrti také obytné budovy pro své dělníky, dnes nikdo nic takového neřeší.

Komunální volby v roce 2014 znamenaly výměnu části politické reprezentace za vyloženě antideveloperskou politickou reprezentaci. A to zejména v Praze a zčásti v Brně. Po roce 2014 se přestalo stavět a velmi se prodloužily všechny povolovací procesy na výstavbu. V letech 2015 a 2016 se rychle vyprodaly byty na trhu se staršími byty a zároveň se zastavila výstavba nových bytů tam, kde byla nejvíc potřebná, respektive poptávaná.

Od roku 2007 probíhá plíživé a nesystémové zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb bytů nebo pravidel pro výpočet plochy nových bytů, což ve svém důsledku opět zvyšuje podíl daně, kterou je třeba z „produktu nový byt“ uhradit státu.

Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních osm až deset let. Nejsou dodržovány správní lhůty a to dohromady stále více zvyšuje počty chybějících nových bytů, které by bylo možné na trh vůbec nabídnout.

„Často se nás klienti ptají: Bude to příští rok lepší? No, nebude! Když se na to teď vrhneme, tak za deset let už to bude lepší. Pokud bychom se podívali za hranice, třeba v Berlíně už si běžní lidé nemůžou dovolit ani nájemní bydlení. Německá vláda řeší, co s tím, a nemá moc možností. My ještě trochu času máme. Klíčové je, abychom zrychlili stavební řízení. Aby konečně Praha a Brno schválily svoje územní plány. Aby obce a města, pokud mají peníze, stavěly nájemní a sociální bydlení. Pokud peníze nemají, ať prodají pozemky soukromým subjektům, aby stavěly,“ říká k tomu Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky.

U novostaveb nelze zapomenout na vliv stále se zpřísňujících norem a předpisů. De facto je nemožné postavit byty s nízkým standardem, které by mohly být levné nebo levnější. Technickými pravidly je dáno, že se domy musí udělat technologicky velmi komfortně.

„Legislativa postupně počítá se snižováním energetické náročnosti budov – od ledna 2020 musí být nové stavby v energetické třídě B,“ informoval spolumajitel realitní sítě Justo Michal Pazdera. Podle něj chtějí i samotní majitelé, aby byty a domy byly energeticky úsporné a ekologické.

V Česku došlo postupnou privatizací bytového fondu k extrémní situaci, kdy jsou více než tři čtvrtiny bytů v osobním vlastnictví. Stát a města de facto ztratily schopnost korigovat jakkoli růst cen nájmů. Nemají co nabídnout.

Ve 2016 se poprvé významně projevil vliv Airbnb v Praze. Do katalogu služby se postupně dostalo kolem 11 tisíc bytů a Airbnb pražský trh, zejména v centru, úplně vykolejilo. Jak v oblasti nájmů, tak i prodejních cen. V té době se na realitních serverech poměr obrátil. K standardnímu dlouhodobému pronájmu bylo v Praze v nabídce kolem dvou tisíc bytů v Airbnb k plnému pronájmu celého bytu, nikoli spolubydlení, to bylo pětkrát tolik.

Ke všem výše popsaným trendům se v posledním roce a půl přidal další významný prvek – nedostatek pracovní síly ve stavebnictví a růst cen stavebních prací a materiálů. Developeři mají mnohem vyšší vstupní náklady, což se aktuálně promítá do cen nově připravovaných projektů novostaveb, řádově o desítky procent na výstavbu bytů. A tady hraje roli časový posun. To, co se nabízelo na trhu s novými byty v loňském roce, bylo ještě většinou dojednáno za „staré ceny“, ale nové projekty, které se nyní připravují, jsou již dojednávány se stavebními firmami za ceny nové. Rozdíl je tak významný.

Současná cenová hladina v řadě krajských měst u nových bytů je nižší, než jsou současné náklady na stavební práce, což může paradoxně donutit některé developery, aby přerušili přípravu nových projektů, protože se budou bát, že je za ceny potřebné k pokrytí nákladů a alespoň nějakého zisku neprodají.