Článek
Hypoteční úvěr je zpravidla závazek na velmi podstatnou část života. Před jeho uzavřením je nutné si udělat pečlivou analýzu svých finančních možností a také vhodně vybrat banku, u které člověk úvěr uzavře. S tím může pomoci realitní makléř, který za klienta porovná nabídky všech bank, nebo hypoteční bankéř na pobočce banky.
Na co můžete využít účelovou hypotéku?
- Koupě nemovitosti k trvalému bydlení
- Koupě rekreačního objektu
- Výstavba nemovitosti
- Dostavba, rekonstrukce a modernizace realit
- Vypořádání spoluvlastnických nebo dědických podílů
- Refinancování a konsolidace úvěrů
- Refundace nákladů (proplacení vlastních prostředků investovaných do pořízení bydlení nebo investovaných do zvýšení úrovně bydlení)
Poznámka: Účelová hypotéka znamená, že banka přesně určuje oblast, ve které můžete hypotéku použít. Klient tak musí doložit, že vynaložené prostředky souvisí s bydlením.
Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?
Doba vyřízení hypotečního úvěru závisí na konkrétním případu. Průměrně se pohybuje mezi měsícem až šesti týdny. Vyřízení zrychlují správně vyplněné a odevzdané dokumenty, o kterých bude ještě řeč. U složitějších stavebních záměrů se může schvalování prodloužit, v průběhu procesu může banka například žádat o doplnění dalších informací.
Podmínky získání hypotéky
V první řadě je důležitý věk. Hypotéku nemůže uzavřít nikdo mladší 18 let. Co se týká horní hranice, na hypotéku mohou zpravidla dosáhnout lidé v aktivním věku.
Pokud chcete získat hypotéku, nesmíte mít větší záznamy v registru dlužníků. To si banky ověřují samy. Menší prohřešky některé finanční domy odpouštějí, častokrát ale za cenu vyššího úroku.
Před získáním hypotéky je také nutné ověřit si svou bonitu. To zjednodušeně znamená, jestli budete schopni úvěr splácet. Ovlivnit posuzování bonity mohou splátky jiných půjček a také výše příjmů žadatele. Ověřit bonitu zvládne nejlépe zkušený hypoteční poradce.
Důležitým předpokladem pro zisk hypotéky je zástava, kterou ručíte. Maximální výše úvěru je určená právě hodnotou zástavy (banky vyžadují, aby byla pojištěná). Je možné ručit také více nemovitostmi najednou.
Další podmínka v pořadí je příjem. Výše měsíční splátky by neměla překročit 50 procent měsíčního příjmu. Na příjem je také navázána výše úvěru. Čím víc si chcete na bydlení půjčit, tím vyšší příjmy musíte dokázat.
Hypotéka a dokumenty
Před tím, než získáte hypotéku, musíte o ni zažádat. Doložit je třeba tyto dokumenty:
- Kopie osobních dokladů
- Potvrzení o příjmech a výdajích, které poskytne banka
- OSVČ musí dodat daňové přiznání
- Při nákupu nemovitosti návrh kupní smlouvy nebo rezervační smlouvu
- V případě stavby pak ještě následující dokumenty: výpis z katastru nemovitostí, územní rozhodnutí, stavební povolení, projektová dokumentace, rozpočet stavby apod.
Výše úvěru a lhůta splatnosti
Půjčka může podle omezení České národní banky dosahovat maximálně 90 procent hodnoty nemovitosti, na kterou si klient půjčuje. U malého počtu hypoték může banka nastavit tento limit vyšší. Takové půjčky jsou výjimečné a klient tak musí počítat s přísnějším limitem.
Stále nezapomínejte na pravidlo, že měsíční splátka nesmí překročit 50 procent společného čistého příjmu. Do částky se započítává jak hypotéka, tak ostatní závazky a půjčky. Od výše měsíční splátky se pak odvíjí délka splatnosti hypotéky.
Hypotéku si člověk může vzít na období 5 až 30 let, nejčastěji to ale bývá mezi 10 a 20 lety. Při krátké době splatnosti bývají splátky vysoké, při delší době se zase úvěr může více prodražit.
Jaké jsou nejvyšší možné limity doporučené ČNB?
- limit LTV: hypotéka může dosahovat 90 procent ceny nemovitosti, na kterou si klient půjčuje
- limit DSTI: měsíční splátka (spolu se splátkami ostatních úvěrů klienta) nesmí překročit 50 procent čistých měsíčních příjmů, v současnosti je toto doporučení ČNB zrušené
- limit DTI: celková cena hypotéky nesměla přesáhnout devítinásobek čistých ročních příjmů, v současnosti je toto doporučení ČNB zrušené
Poznámka: ČNB na svém listopadovém prodloužila zrušení limitů DSTI a DTI.
Úroková sazba a RPSN
Úrokovou sazbu ovlivňují dva faktory: podmínky na trhu a individuální finanční situace klienta. Čím víc si žadatel našetří, tím méně mu banka bude půjčovat a tím menší bude i úroková sazba.
Banky nabízejí také takzvanou fixaci. Jde o období, po které se úroková sazba nemůže změnit. Rozmezí tohoto období se pohybuje obvykle mezi jedním rokem až deseti lety. V tomto období na druhou stranu nelze úvěr splatit předčasně. Druhou možností je pohyblivá sazba, která se mění v závislosti na pohybu úrokových sazeb na trhu.
Kromě úrokové sazby je naprosto podstatné dívat se také na RPSN (roční procentní sazba nákladů). Čím vyšší RPSN je, tím vyšší náklady na člověka čekají. Zahrnuje v sobě totiž všechny poplatky, které s hypotékou souvisí.
