Jak vyřešit krizi bydlení? Zdaňte druhé a třetí byty, vyzývá bankéř Mora

Za astronomické ceny bytů může podle viceguvernéra Marka Mory nejen pomalé povolování staveb, ale zejména ti, kteří je skupují jako investici. „Dneska jsou ceny bytů hodně taženy nákupem právě tzv. investičních bytů. Když se bavíte s developery, tak velká část zejména těch menších bytů, je kupována v hotovosti.“

Na takové nákupy ČNB „nedosáhne“ a nemá nástroje, jak je regulovat, tvrdí Mora: „Úvěrovými nástroji tyto hotovostní transakce vůbec nedokážeme ovlivnit. Pokud někdo koupí byt za hotové, tak to my jako centrální banka vůbec neovlivníme.“

Stát by měl podle viceguvernéra sáhnout k vyššímu zdanění „dalších“ bytů: „Na další druhý, třetí, čtvrtý byt bych já osobně výrazně zvýšil daň z nemovitostí. Můžeme se bavit o tom, když má někdo někde trvalé bydliště, možná u českého chalupářského národa i o těch chalupách. Ale když má někdo třetí, čtvrtý investiční byt, tak já bych se nebál tam tu daň z nemovitostí zvýšit výrazným způsobem. Ať z toho má aspoň stát a obec příjmy.“

Hypoteční boom pokračuje a zadlužení Čechů i díky tomu šplhá pomalu ke dvěma bilionům. Podle ČNB půjčují některé banky i lidem, kteří by v budoucnu mohli mít se splácením problém. Zpřísní v dohlednu radní ČNB pravidla pro žadatele o hypotéku? A kdy se zastaví zdražování služeb i zboží? Celý rozhovor s viceguvernérem ČNB Markem Morou najdete ve videu.

Pravidla pro poskytování hypoték centrální banka zatím neutáhla. Znamená to, že hypoteční trh jede na plné obrátky dál?

Hypoteční trh se vyvíjí standardním tržním způsobem. Cílem centrální banky nejsou a ani nemůžeme našimi nástroji ovlivnit ceny nemovitostí, ani těch rezidenčních. My se staráme o stabilitu finančního sektoru.

Koukáme se, jestli na sebe poskytovatelé úvěrů neberou příliš velká rizika. V českém případě se to týká zejména bank a z toho jsme usoudili, že ta rizika jsou stále ještě přiměřená. Žádné dodatečné opatření jsme na našem zasedání nezavedli.

Ale úplně spokojení jste s chováním bank nebyli. Poskytování úvěrů jste dokonce popsali jako „hraničně uvolněné“. Co to znamená? Že banky půjčí prakticky komukoliv?

To určitě se říci nedá, že půjčí komukoliv.

Zaprvé je potřeba říct, že ten hlavní ukazatel, tzn. podíl půjčky na ceně nemovitosti banky ve velké většině dodržují. Půjčují maximálně námi doporučených 90 %. A dokonce 15 % bank půjčuje více než 80 %. Tzn. 80 % úvěrů je do výše 80 % zastavené nemovitosti.

To je velmi blízko našemu doporučení před covidem.

V čem ta pravidla banky naopak porušily?

Kde banky mají uvolněnější úvěrové standardy, to jsou ukazatele příjmové. Ukazatel DTI a DSTI některé banky výrazně překračují. To znamená, kolik ročních platů je na cenu té nemovitosti potřeba a jaký podíl z měsíčního platu lidé používají na splátku. Tam některé banky zvolnily, ale jsou to jednotlivé banky. Není to plošné.

Pokud by to vedlo k tomu, že by některé banky s relativně agresivní úvěrovou politiku strhly i ty ostatní tím, že by bojovaly o tržní podíl, tak to by pak znamenalo systémové riziko. Pak bychom se tomu museli věnovat. Jednotlivé banky umíme „ošetřit“ našimi zacílenými dohledovými nástroji.

Takhle ošetříte banky, ale co klienti? Když banky uvolnily podmínky, na půjčku třeba dosáhne i ten, kdo by na ni dříve nedosáhl, mohou mít problémy se splácením?

Druhá věc jsou rizika klientů. Oba ty tzv. „íčkové ukazatele“, ty DTI a DSTI, které se vztahují na příjmy domácností, zčásti ošetřují riziko pro banky. Ale je to primárně věc ochrany spotřebitele. Aby na to klient do budoucna měl. A to je samozřejmě věc, která je také důležitá.

Je důležitá možná ze sociálního pohledu. Musíme samozřejmě sledovat i příjmový vývoj domácnosti, protože do budoucna, pokud by tam byly nějaké hrubší problémy, tak by to systémovější riziko nést mohlo. Ale v této situaci ještě zdaleka nejsme.

Proč vlastně mluvíte o nedodržování kritérií DTI a DSTI, když je centrální banka loni kvůli covidu sama vypnula?

To doporučení neustále platí. Říkáme bankám: Pokud ukazatel DTI je více než osm a DSTI je více než čtyřicet pět, tak ho považujeme za rizikový. Není to tvrdé doporučení, pořád sledujeme, jak banky pracují s rizikem. A pokud tyto ukazatele výrazně překračují, tak podle našeho názoru jdou do většího rizika.

Ale jak jsem říkal, jsou to jednotlivé banky a my se domníváme, že jsme schopni to ošetřit našimi cílenými tzv. mikroobezřetostními nástroji. Podle toho, jak se banky chovají, tak jim předepisujeme kapitál.

Když se na to podíváte zpětně, bylo dobře pravidla pro poskytování hypoték během pandemie vůbec rozvolňovat?

Já se pořád domnívám, že to chyba nebyla. Žádná nestabilita ve finančním sektoru uvolněním způsobena nebyla. Ale vývoj cen nemovitostí nás všechny a nejen v Česku, ale globálně – všechny ekonomy, všechny centrální banky – vlastně překvapil. To, že ceny nemovitostí v této krizi rostou, je důkazem toho, že ta krize je přeci jenom trošku jiná než všechny krize předchozí.

Není to taková ta standardní cyklická krize, kde dochází k poklesu příjmu domácností, ke zvýšené nezaměstnanosti apod. Příjmová situace domácností se nijak dramaticky nezměnila. To byl asi ten hlavní faktor, proč k tomu cyklickému poklesu, jak jsme ho očekávali na začátku, nedošlo. Takže ceny nemovitostí se vyvíjejí trošku překvapivě, to je pravda, ale žádnou nestabilitu v našem finančním sektoru to rozhodně v případě Česka nezpůsobilo.

Váš kolega z Rady ČNB, Aleš Michl, řekl pro ČRo Radiožurnál, že by bylo vhodné zvýšit spoluúčast na hypotéce na 15 až 20 procent ze současných 10. Vy si to nemyslíte?

Já v tomto s kolegou Michlem souhlasím. Debata o tom byla poměrně složitá. My chápeme, že naše rozhodnutí může vypadat trošku zvláštně, když v situaci, kdy ceny nemovitostí rostou, my jakoby nic nekonáme. Ale my zdůrazňujeme, že to dopad na finanční zdraví bank nemá.

A vlastně to, co chce Aleš Michl, ty banky de facto dobrovolně splňují. Jak říkám, 85 % hypotečních úvěrů je do výše 80 % ceny zastavené nemovitosti. Takže vlastně těch 15 až 20 procent, které mají mít žadatelé naspořeno, většina úvěrů plní.

Necháte to tedy na bankách?

Takže to necháváme v tuhle chvíli na nich.

Jaký je podíl rizikových hypoték?

Jestli myslíte, jak nám narůstá podíl úvěrů v selhání, tak tam se to trošku zvyšuje. Ale je to řádově kolem dvou, tří procent. Jako v době předcovidové. Není to rozhodně něco, co by ovlivňovalo stabilitu finančního sektoru.

Před covidem jste ale v totožné situaci zaváděli omezující limity DTI a DSTI.

Ale v té době jsme zaprvé neměli s těmito nástroji takovou zkušenost. Zadruhé vidíme, že většina bank ty hlavní ukazatele plní dobrovolně na základě našeho doporučení. Porušovány jsou pouze ukazatele dva, DTI a DSTI a dělají to jenom jednotlivé banky.

Ani nejsou systémově významné, i když tam jsou některé větší. Ale my jim případně můžeme individuálně předepsat nějaký vyšší kapitál přiměřený těmto vyšším rizikům.

Byty v Česku zůstávají podle odhadů centrální banky vysoce nadhodnocené. Ve vybraných lokalitách s vysokým podílem investičních bytů o 25 %, jinde o 18 %. Kde je podle vás strop růstu cen bytů?

Těžko říci, kde je strop. Je i otázka, jestli naše metody vypočítávající nadhodnocení jsou robustní. K nějakému nadhodnocení pravděpodobně dochází. Naopak jsou oblasti, kde jsou ceny podhodnoceny. Takové ty strukturálně slabší kraje, kde třeba dochází k odlivu obyvatelstva.

Nadhodnocení se týká primárně Prahy a aglomerací v okolí Prahy, případně Středočeského kraje, Brna a některých dalších lokalit. Já bych chtěl ale znovu upozornit na to, že centrální banka má nástroje pro přímé omezení nebo ovlivnění cenového vývoje velmi omezené. Ty hlavní důvody leží spíše někde jinde.

Mnoho let se mluví o tom, že ty důvody leží například u nefunkčního stavebního zákona. Uvidíme, kam situaci posune jeho novela. Ale nějaký odhad za vás, jak dlouho budou ceny ještě stoupat?

Skutečně těžko říct, vývoj je nerovnoměrný. Zejména Praha je velice atraktivní aglomerace nejen pro české občany, ale jsou tam i zahraniční investoři. A já osobně se domnívám, že by vláda měla sáhnout k některým dalším nástrojům, které jsou mimo působnost Prahy a centrální banky.

K jakým nástrojům například?

Měli bychom přeci jenom něco udělat s pružností strany nabídky, viz kapitola stavebního zákona, aby stavební řízení u nás netrvalo tak hrozně moc dlouho. Pořád vycházíme v těch tabulkách na nějakém sto, já už ani nevím jakém místě, 130., 140., 150.? Což je z dvě stě zemí světa pro zemi našeho bohatství, naší kultury naprosto nepřiměřené.

A druhá věc, na kterou bychom se měli zaměřit do budoucna, více ji zkoumat a případně dát i nějaké doporučení vládě, je otázka daňová. Dneska ty ceny bytů jsou hodně taženy nákupem právě těch tzv. investičních bytů. Nevíme všechny detaily, ale když se bavíte s developery, tak velká část zejména těch menších bytů, je kupována přímo v hotovosti.

Takže byste více zdanil druhé byty?

Ano. Úvěrovými nástroji tyto hotovostní transakce vůbec nedokážeme ovlivnit. To můžete DTI nastavovat, jak chcete, ale pokud někdo koupí byt za hotové, tak to my, jako centrální banka vůbec neovlivníme. Takže na další druhý, třetí, čtvrtý byt bych já osobně výrazně zvýšil daň z nemovitostí.

Můžeme se bavit o tom, když má někdo někde trvalé bydliště, možná u českého chalupářského národa i o těch chalupách, ale když má někdo třetí, čtvrtý investiční byt, tak já bych se nebál tam tu daň z nemovitostí zvýšit výrazným způsobem. Když už někdo kupuje, tak ať z toho má aspoň stát a obec příjmy.

Měnové podmínky jsou stále uvolněné, mezi lidmi je hodně peněz. Kdy přijde podle vás čas penězovody přiškrtit?

Kdy začneme zvedat úrokovou sazbu? To já samozřejmě teď nedokážu říct, protože bankovní rada je sedmičlenná, každý z nás má jeden hlas. Ale docela jasně zaznívají signály, že čas pro začátek toho návratu k normálu začíná. Díky tomu, že dochází k masovému očkování a proočkovanosti, nebo k většímu získání kolektivní imunity. A tohle všechno povede k tomu, že se ekonomika začne otevírat. A dojde k ekonomickému oživení.

Kdy se to ale bude lámat? Třeba zmíněný Aleš Michl řekl, že by úrokové sazby nechal beze změny, dokud nebude epidemie pod kontrolou. Vy byste byl také tak opatrný?

Co to znamená „dokud nebude epidemie pod kontrolou“?

Jak to vnímáte vy?

Já se domnívám, když už bude proočkována podstatná část obyvatelstva, dokonce možná už podle těch nejnovějších poznatků stačí i tou první vakcínou, tak se zdá, že to zabírá. Vidíme to na případu izraelské společnosti, Spojeného království, v Americe apod.

Pak byste utahoval?

Pak bych tedy začal utahovat. Ale jestli to bude v červnu nebo v srpnu, to vám v tuhle chvíli nedokážu říct. Bude záležet na situaci, na našem hodnocení, a hlavně na tom, jak si tato rizika v hlavě porovná sedm členů bankovní rady.

A na co všechno se tedy konkrétně budete dívat, až se budete rozhodovat, jestli podmínky utáhnout už v červnu, nebo až v srpnu, kde navíc budete mít k dispozici čerstvou prognózu?

Určitě se budeme dívat na to, jak nám běží vakcinace, na proočkovanost. Pak se budeme koukat, jestli s tím jde ruku v ruce otevírání ekonomiky. Zdá se, že obojí zatím nějak funguje. I když se možná zdá, že u toho očkování se blížíme ke stropu, část národa se očkovat nechce nebo nemůže. Zároveň vnímáme i inflační vývoj současný, případně v brzké budoucnosti. Řada z nás asi nechce dávat signály, že nám je lhostejný.

Dubnová inflace vzrostla na 3,1 %. Tlačí vás to ke zvýšení sazeb?

Naším současným rozhodováním nikdy neovlivňujeme současnou a už vůbec ne minulou inflaci. My vždycky cílíme na inflaci, která bude v horizontu zhruba roku až roku a půl. Ale samozřejmě ve chvíli, kdy bychom ignorovali ten současný inflační vývoj, tak by se nám mohlo stát, že on by se nám začal přelévat do setrvalejšího stavu, a to my rozhodně nechceme.

My se domníváme, že současná inflační vlna, bude do jisté míry dočasná.

Co to znamená dočasná?

Že bude trvat několik měsíců, některé ekonomiky světa se začínají otevírat. Primárně ty velké. Čína, Spojené státy apod., tam už vzniká poptávka po různých materiálech, po různých vstupech. Mluví se často o čipech do aut a elektronických výrobků. Když čipy nejsou, tak nebudou ani ty výrobky, požene to ceny dočasně nahoru. Ale ony budou v nějakou dobu. Tlak na zvyšování cen se zase zmírní.

Myslíte, že se ceny uklidní do konce roku?

Těžko říci. To je samozřejmě spekulace. Já si myslím, že by se uklidnit mohla, ale bude hrozně moc záležet na tom, jak budou fungovat výrobní řetězce. My nechceme dát signál ten, že ten vývoj je nám lhostejný. Když opatrně začneme zvyšovat měnové sazby, neuděláme velkou chybu.

Říkáte opatrně, takže zvyšování bude spíš postupné, než abyste to tam takříkajíc nasolili naráz?

Nechci mluvit za všechny kolegy, ale já si nedovedu představit, že ten první krok bude větší než o 0,25 procentního bodu. A bude pravděpodobně v červnu, nebo v srpnu. Pokud nenastane zase nějaká černá labuť (náhlá událost, která ovlivní ekonomiku, například propuknutí pandemie, pozn. red.).

A pokud by docházelo k výraznému zlepšení, k výrazné proočkovanosti, k otevírání ekonomiky, k silnému růstu, což není také vyloučeno, tak bychom samozřejmě v tom našem zvyšování asi pokračovali do budoucna. Ale to je teď trošku předčasné.

Rozvolňuje se. V pondělí se otevřely hospody i uvnitř, služby už jsou rozvolněné, i ubytování, obchody. Počítáte s tím, že ekonomika začne šlapat okamžitě?

Já si občas do hospody jdu zahrát mariáš, takže toto velice vítám, to je dobře. Okamžitě to asi nezačne. Ale lidé se vrátí na jídlo, pobavit se s přáteli apod. V těch omezeních řada zařízení pojede na doraz. Budou mít plno. Takže minimálně na začátku bych tipoval, že po tomto typu služeb bude velký hlad.

Kromě mariáše předpokládám, že vás jako člena rady ČNB zajímá také to, kolik lidé v otevřených obchodech a službách utratí. V době pandemie domácnosti uspořily kvůli zavřeným službám a krámům kolem 260 mld. Kč. Myslíte si, že z té částky stihnou do konce roku utratit podstatnou část?

To je samozřejmě další důležitý aspekt, který do našich úvah o zvyšování sazeb a o budoucím inflačním vývoji musíme zahrnout. Jak rychle se vynucené úspory budou rozpouštět, to uvidíme. Já bych řekl, že na začátku tam nárazová vlna bude.

Lidé si potřebují doplnit řadu zboží, já si třeba nemůžu koupit oblek on-line, musím si ho dojít vyzkoušet. Tam se vypustí část těch peněz poměrně rychle.

Nebudou Češi spíš pokračovat v masivních úsporách?

Já osobně se domnívám, že občané v Česku dobře vnímají mimořádnou situaci ohledně veřejných financí. Že naše fiskální politika se uvolnila extrémně rychle. Že jsme sice měli poměrně zdravé veřejné finance, i teď jsou, nechci tady vůbec vyvolávat žádnou paniku, máme dluh na HDP na poměrně solidní úrovni. Ale to tempo zvyšování dluhu je mimořádně rychlé. A my se můžeme velmi rychle dostat do špatné situace.

A podle mne si toto občan uvědomuje. Takže si uvědomuje, že po volbách může někdo přijít a zase začít zvyšovat daně. Takže možná lidé všechny peníze neutratí a vlastně si je na to budou spořit. Bude si říkat: aha, oni mi zvýší daně, takže nemá cenu teď všechno utrácet. My ekonomové tomu říkáme „ricardiánský efekt“.

Služby, obchody, restaurace, všichni opatrně říkají, že budou zdražovat. Může to lidi od utrácení odradit?

Oni budou zdražovat právě proto, že čekají velkou poptávku na začátku. Zároveň pořád platí, že je konkurence. Někdo zdraží více, někdo méně. Ten, kdo nezdraží vůbec, se pokusí urvat nějaký větší tržní podíl. Je možné, že všechny hospody a restaurace plošně, protože budou mít plno, možná aspoň na tom začátku, ceny poženou nahoru víc, než by možná bylo zdrávo.

Ale v nějakém středně, dlouhodobějším horizontu si s tím ČNB určitě poradí. Občan nemusí mít strach, že by se inflace v Česku vymkla kontrole. Ale může se samozřejmě stát, že vybrané služby prostě porostou rychleji než ten zbytek. Po otevření dojde k dočasnému zakolísání. Ceny vyletí. Ale pak, jak se konkurence zase přiostří, jak se lidé nasytí, tak prvotní nasycení pomine a trošku se to ztlumí.

Analytici se shodují, že nás teď čeká poměrně strmý ekonomický růst. Co ale bude dál? Nebude se opakovat prudký propad, jaký jsme zažili po minulé krizi v letech 2011 a 2012?

Jestli nás potká druhotná krize? Tam krize vznikla zejména z toho, že Evropa začala přitahovat fiskální politiku. Trhy znervózněly, platily se různé rizikové přirážky, na dluh apod. Vlády se musely zadlužovat a platily víc peněz, než si myslely, že by platit měly. Takže chtěly trhy přesvědčit o tom, že jsou veřejné finance pod kontrolou a začaly utahovat víc šrouby.

Uvidíme, jestli se tohle za chvíli stane. Já některá rizika vnímám, žádné přímé scénáře nějaké další recese ale nevidím. Musíme ale pracovat s riziky, např. příliš rychlého zchlazení tempa veřejných financí. Tzn. příliš rychlého vypnutí všech těch podpůrných nástrojů. Ale to si myslím, že se nestane. Asi ne v Česku. Myslím si, že ani jinde v Evropě. Já v tuhle chvíli nějaké riziko dvojité recese, toho „dvojitého V“ nevidím. Ale zcela vyloučeno není.