Článek
Jaké jsou hlavní trendy v prodeji nemovitostí a proč vycházíme z mezinárodního srovnání tak vysoko?
Počet nemovitostí, které se prodávají, už několik let klesá, převažuje tedy poptávka nad nabídkou. Dále se málo staví. Prostě nejsme schopni vyprodukovat tolik nemovitostí, kolik poptávka požaduje. V České republice také trh silnou měrou ovlivňuje to, co se děje v Praze. Je to přes 60 procent celého českého trhu, takže se na růst cen nemovitostí díváme významně přes optiku Prahy, kde jsou ceny někde jinde. Praha navíc patří mezi nejbohatší evropské regiony. Pokud současně statisticky ovlivňuje data v republice nejvíc, logicky pak ve srovnání vycházíme i jako Česká republika hodně nahoře.
Rostou ceny v celé republice?
Prodávající v menších městech jsou ovlivněni cenami, které vnímají i z Prahy. I v menším městě chce potenciální prodávající prodávat se stejným růstem, ale lokální poptávka je formovaná možnostmi, které v té lokalitě jsou. Když se podíváme na města, jsou tu velké cenové rozdíly. Dvě samostatné entity jsou Praha a Brno.
A tam je tempo růstu cen nemovitostí jaké?
Když se podíváme na posledních pět let, ceny vzrostly o nějakých 70 až 80 procent. A v průměru nám ceny rostou o nějakých deset procent ročně.
Celorepublikově…
Celorepublikově. Jako první vždycky rostou novostavby, ty udávají trend. Ceny novostaveb jsou ale dány trochu jinými parametry než ceny secondhandových bytů. Nový byt musíte za nějakou cenu postavit, přičemž stavební práce vzrostly za poslední dva roky o 50 procent, a za nějakou cenu koupit pozemek. Nejvíc u nás rostou právě ceny pozemků. Takže máte vysoké vstupy do vytvoření produktu, nového bytu. Plus na něm máte extrémně vysoké zdanění. Cena průměrného třípokojového bytu v Praze dnes přesahuje osm milionů korun.
V novostavbě?
Ano. A z toho tvoří více než milion až milion a půl daň. Navíc v těch dvou největších městech, v Praze a v Brně, jsou v posledních letech zaseknuté legislativní procesy na povolování nových projektů. Když chcete dneska připravit nový projekt, musíte přemýšlet, co bude chtít váš klient za deset let. Dřív nejste schopná byty na trh dostat. To je naprosto katastrofální situace.
Kolik stojí v Praze průměrný starší třípokojový byt?
O nějakých 20 až 30 procent méně. Podíváme-li se na panelový byt, který bude v normálním, slušném stavu, nebude vybydlený, nebude úplně v původním stavu ze 70. let, budeme se pohybovat lehce nad hranicí pěti milionů korun. U cihlového domu je to podle stavu a lokality 6,5 až 7 milionů za stejně velký byt.
Jak je to u pronájmů?
To, že máme méně dostupné vlastnické bydlení, vytváří tlak na nájemní bydlení. Když si nemůžete ten byt koupit, tak si ho musíte pronajmout. Náš problém ale je, že jsme se zbavili segmentu nájemního bydlení. V podstatě všechno se zprivatizovalo, tudíž nemáme co nabídnout k pronájmu.
Tady nejsou vytvořeny prvky pro institucionální investory, jako jsou pojišťovny, penzijní fondy, které by vlastnily velká portfolia bytů, které by mohly pronajímat. Developeři sice začínají stavět stovky nájemních bytů, to se ale na trhu projeví za dva tři roky. Cena nájemního bydlení roste v podstatě identickým tempem jako ceny nemovitostí ve vlastnickém bydlení. Jsme v začarovaném kruhu.
