Článek
Banky v září podle ukazatele Fincentrum Hypoindex poskytly hypotéky za více než 30,5 miliardy korun. Hypoteční trh tak v září s přehledem pokořil hranici 300 miliard korun sjednaných hypoték.
„S tím, jak se zvedají úrokové sazby, se stejným tempem snižují počty a objemy poskytnutých úvěrů. Stále ale platí to, že tato snižující se čísla jsou v porovnání s hodnotami loňského roku rekordní,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Průměrné úrokové sazby v září dál rostly. Fincentrum Hypoindex dosáhl hodnoty 2,43 procenta. Ten ale udává průměrnou sazbu, za kterou se hypotéky v tom kterém měsíci podepsaly. Podle Jiřího Sýkory, hypotečního analytika společnosti Fincentrum & Swiss Life Select, reaguje se zpožděním dva až tři měsíce.
Ukazatelem budoucího vývoje hypotečních sazeb je mimo jiné i základní úroková sazba České národní banky (ČNB). Tu ČNB na konci září razantně zvýšila o 0,75 procentního bodu na 1,5 %. A na to vzápětí zareagovaly největší hypoteční banky, jejichž nabídkové sazby se přehouply přes tříprocentní hranici.
Růst nabídkových sazeb hypoték v říjnu zrychlil a banky zvedají úroky i víckrát do měsíce. Například skupina ČSOB navyšuje od příštího pondělí. Nově dosáhne úroková sazba u nejčastěji využívané hypotéky s fixací na 5 let a LTV 80 procent 3,59 %.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
„V návaznosti na vývoj české ekonomiky a zvyšující se inflaci dochází k rychlému růstu úrokových sazeb, který jsme nuceni přenést i do naší nabídky hypoték,“ vysvětluje Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.
Očekává, že se hypoteční trh kvůli růstu sazeb ochladí. „Vyšší sazby také výrazněji utlumí zájem o předčasné refinancování stávajících úvěrů, který se na rekordních číslech významně podílel,“ doplnil.
Nový Index dostupnosti bytů Seznam Zpráv
Zjistěte, kde jsou největší splátky hypoték, v jakém kraji máte nejvyšší šanci získat byt na hypotéku a další informace z nového Indexu dostupnosti bytů Seznam Zpráv.
S tím, jak bude zvyšovat sazby ČNB, bude růst průměrné úrokové sazby zrychlovat i v následujících měsících. Hypoteční sazby podle hlavního ekonoma České bankovní asociace (ČBA) Jakuba Seidlera reagují také na tržní úrokové sazby delších splatností.
„V nich se promítá řada faktorů, nejen očekávaný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamiku obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností v posledních týdnech však začaly opět rychleji stoupat, přiblížily se nebo dokonce překonaly již své úrovně z konce roku 2018, a jsou tak nejvyšší za posledních deset let,“ podotkl Seidler.
Podíl hypotečních „turistů“ na nových obchodech se snižuje. Zatímco na přelomu roku byla až polovina nových hypoték refinancované smlouvy, aktuálně je to zhruba pětina.
Podle nového ukazatele ČBA Hypomonitor dosáhl objem refinancovaných úvěrů výše 7,7 miliardy korun, což je oproti srpnovým 9 miliardám mírné zvolnění. Úroková sazba u těchto úvěrů byla v září na úrovni 2,28 % oproti 2,17 % v srpnu.
Objem poskytnutých hypoték v září klesl ve srovnání se srpnem o desetinu a počet hypoték o 8 %. Přestože došlo k dalšímu meziměsíčnímu poklesu objemů i počtů, meziročně objemy rostly téměř o 40 % a počty o 22 %. V srpnu ale objemy ještě meziročně rostly o 75 % a počty o více než polovinu. Zdá se tedy, že hypoteční trh s růstem úrokových sazeb brzdí.
Za první tři čtvrtletí letošního roku poskytly banky hypotéky v celkovém objemu 323,349 miliardy korun. „Oproti loňskému dosud rekordnímu roku, kdy se objemy za prvních devět měsíců roku vyšplhaly na 173,376 miliardy korun, vzrostl objem poskytnutých úvěrů téměř o 90 %,“ uvedl Jiří Sýkora.
Jediná hodnota, která se dá s ohledem na vývoj na trhu s nemovitostmi považovat za lehce překvapivou, je průměrná výše poskytnuté hypotéky, která mírně poklesla, a to na 3 183 818 korun.
„Nicméně pokles o pouhých 45 913 korun je zanedbatelný. Průměrná výše hypotéky poklesla v minulosti již několikrát, zatím to však neznamenalo obrat trendu. Ceny nemovitostí nadále rostou, i když mírnějším tempem, a poklesu se zřejmě v letošním roce nedočkáme,“ dodal Jiří Sýkora.
Zájem o nemovitosti ale zatím neklesá. „Příčinou může být i snaha velké části konzervativních investorů ochránit svůj majetek před vyšší inflací. Právě v nemovitostech, které v Česku rostou výrazně více než v Evropě, vidí totiž bezpečnou a stále ještě velmi výhodnou investici. Čtyři procenta (úroková sazba hypoték – pozn. red.) budou psychologickou hranicí, která ochlazení hypoteční poptávky spustí naplno,“ očekává Jan Řezanka, poradce hypotečního tržiště Zaloto.
V krátkém období však může obava z růstu sazeb přimět podle ekonoma Jakuba Seidlera některé domácnosti uspíšit žádost o hypotéku, a objemy poskytnutých hypoték tak mohou zůstat nadstandardní navzdory rostoucím sazbám.
Záležet bude také na tom, pro jak velkou skupinu zájemců o vlastní bydlení se stanou hypotéky nedostupné, na vývoji cen nemovitostí a samozřejmě i nabídce volných nemovitostí.
„Banky při nastavování úrokových sazeb zohledňují také vlastní obchodní plány. Pokud se budou odvíjet od letošních výsledků, budou muset banky k jejich splnění přijít se zajímavější nabídkou, úrokovými akcemi a podobně. Rovněž bude záležet na tom, zda se budou chtít banky vrátit k době, kdy hypotéky prodávaly na hraně marže, nebo zvolí cestu prodeje nižšího počtu hypoték, ale s odpovídající výnosovou marží,“ vysvětluje Veronika Hegrová z online sjednávače hypoték hyponamiru.cz.
