Článek
Konec fixace
Fixace úrokové sazby hypotečního úvěru je období, po které vám zůstává neměnná dohodnutá výše úrokové sazby. Nejčastěji klienti volí možnost zafixovat hypotéku na tři až pět let. Po tuto dobu mají jistotu, že se úroková sazba nebude měnit.
Konkrétní trvání fixace záleží na dohodě s bankou. Pokud je sazba v dlouhodobém horizontu na nízkých hodnotách a očekává se její růst, vyplatí se fixace na delší dobu. S tím může pomoci finanční poradce.
Před koncem fixace vás banka upozorní, že toto období brzy končí – půjde však maximálně o pár týdnů. Vyplatí se proto zajímat se o konec fixace s předstihem a neřešit případně změny na poslední chvíli. Klidně si začněte tipovat podmínky půl roku předem.
Refinancování
Co se stane, když skončí doba fixace? Klient má několik možností.
Banka pošle s předstihem novou nabídku na další období. Pokud se na ní obě strany dohodnou, pokračuje hypotéka dál u stejného poskytovatele. Takové řešení je nejjednodušší, ne vždy ale nejvýhodnější.
Může se totiž také stát, že nebudete s návrhem souhlasit. Banka může například podat nevýhodný návrh, anebo zjistíte, že konkurence nabízí výrazně lepší podmínky. V takovém případě je vhodné zvažovat refinancování a oslovit také konkurenci. Vyjednávání u jiné banky navíc může vašeho současného poskytovatele donutit nabídnout lepší podmínky.
Pokud se nakonec opravdu rozhodnete nepokračovat u současné banky, můžete hypotéku refinancovat u jiného poskytovatele, který nabídne lepší podmínky.
Tento krok je nutné pečlivě promyslet. Ne vždy musí být nižší úroková sazba výhodnější (mohou se s ní pojit další náklady v průběhu čerpání úvěru), přitom v případě refinancování jde o závazek na několik nadcházejících let.
Nemusíte přitom příliš řešit, jak se při refinancování mění poměr splácení jistiny vůči úrokům. Zajímat vás bude jen celková částka v nové nabídce, kterou obdržíte. Kolik z toho je jistina a kolik úroky, výši vaší splátky neovlivní.
V okamžiku refinancování se budou znovu hodit rady finančního poradce, který má na trhu s hypotékami přehled.
Předčasné splacení
V pozdější fázi hypotéky začnou někteří lidé uvažovat také o předčasném splacení hypotéky.
Tuto možnost má podle zákona každý. Banka si za předčasné splacení může účtovat náhradu účelně vynaložených nákladů. A tato částka se u jednotlivých poskytovatelů velice liší. Někteří požadují obnos ve výši stokorun, jiní i desítky tisíc korun.
Za co mohou banky účtovat poplatky při předčasném splacení podle pravidel ČNB?
- Plat zaměstnance, který zpracovává žádost o předčasné splacení.
- Poplatky na katastru nemovitostí.
- Administrativní poplatky, jakými je například poštovné nebo náklady na tisk a kopírování dokumentů.
- Telefonní poplatky.
- Poplatky za notářské úkony.
Některé banky s takovým výkladem ČNB nesouhlasí a účtují například také poplatky za ušlý zisk z úroků.
Jsou tu ale také možnosti předčasných splátek bez dalších poplatků:
- Každý rok je možné zdarma splatit až čtvrtinu hypotéky, a to měsíc před výročím uzavření hypotéky.
- Bez dalších poplatků je také možné splatit hypotéku na konci období fixace.
- Další příležitostí je období tří měsíců po stanovení nové fixace.
- Dále také v těžké životní situaci (například úmrtí jednoho z partnerů, kteří si hypotéku brali společně).
Konec hypotéky
Přišel konečně po letech pravidelného splácení moment, kdy se loučíte s hypotékou? V tom případě je nutné vyřídit už jen pár posledních formalit.
Po uhrazení poslední splátky poskytne banka takzvanou kvitanci (s tímto pojmem se můžete setkat i u refinancování hypotéky). Znamená to, že instituce oznámí katastrálnímu úřadu stažení zástavní smlouvy k nemovitosti. S tím je spojen správní poplatek ve výši čtyř tisíc korun. Formálně se tím zbavíte závazku vůči bance a z katastru zmizí zmínka o zástavním právu ve prospěch banky.
Po splacení hypotéky také můžete naposledy využít odečtení úroků z hypotéky na daňovém základu.
