Heimstaden, vlastník bytů po OKD, chce v Česku další stovky bytů

Nový trend potvrzuje v rozhovoru pro magazín Špičky byznysu Jan Rafaj, ředitel ostravské firmy Heimstaden Czech, největšího hráče na trhu nájemního bydlení u nás.

Heimstaden je nový název firmy, která na Ostravsku spravuje téměř 44 tisíc bytů po OKD. Největšího majitele nájemních bytů v zemi, firmy Residomo, koupila švédská skupina Heimstaden Bostad počátkem letošního roku.

Definitivně tím skončily spory kolem někdejších hornických bytů, které levně získali privatizátoři OKD od státu s tím, že s nimi nebudou obchodovat. Podmínku, špatně formulovanou ve smlouvě se státem, porušil Zdeněk Bakala poté, co roku 2004 OKD ovládl.

Bytový fond vyčlenil do samostatné firmy RPG, kterou později prodal. Předposlední vlastníci těchto bytů, britský Round Hill Capital a americká investiční skupina Blacstone, firmu přejmenovali na Residomo. A letos ji prodali švédskému Heimstadenu.

Podle Jana Rafaje, který v čele firmy zůstává i po změně vlastníka, chystá Heimstaden expanzi. „Noví majitelé od nás čekají, že porosteme. Jednáme s několika developery o tom, že převezmeme jejich bytové projekty do správy,“ říká v rozhovoru.

Jak podle vás změní nadcházející krize realitní trh? Co se stane s cenami bytů, co s cenami nájemného?

Záleží na tom, jak hluboká krize bude. Zatím se zdá, že určité trendové změny nastaly, ale nijak závažné. Propady ani u nájemního bydlení, ani u cen nemovitostí nejsou zatím markantní. Na druhé straně, jak slyšíme z celé ekonomiky, je velká obava, že následná ekonomická recese může nějakou dobu trvat. A pak teprve bychom mohli vidět hlubší dopad realitního trhu.

Na Ostravsku má krize rychlejší náběh. Bez ohledu na koronavirovou krizi zkrachovala část Vítkovic, problémy má váš bývalý zaměstnavatel – někdejší Nová huť, dnes Liberty Steel Ostrava. Pozorujete už, že víc lidí přichází o práci, že mají problém se splátkami nájemného?

Stát se chová vůči běžným lidem velmi sociálně. Záchytné sociální sítě jsou dostatečné, nevidíme zásadní dopad u našich běžných nájemníků. Ano, evidujeme žádosti o slevy kvůli různým krizím, které nastaly v životě těch lidí, ale jsou to stovky, ne tisíce. Jde spíš o individuální případy, které individuálně vyhodnocujeme.

Vaši nájemci mají možnost si splátky nájemného odkládat, jak to dopadá na firmu Heimstaden?

Spíše je velká nejistota, co se stane. Pokud někomu umožníte odložit platby, pokud překročíte hranici dluhu tří, čtyř nájmů, tak dlužník už má velký problém kdykoliv to doplatit. Nevíme, co bude, až ta splatnost skutečně nastane.

Vy jako firma si děláte predikce, podle kterých plánujete další podnikání. Na jaký další cenový vývoj u bytů sázíte?

Z dlouhodobého hlediska v České republice ceny nemovitostí porostou. O tom žádná. Samozřejmě v Praze už jsou dnes ceny vysoké, nicméně ve zbytku republiky jsou vzdálené tomu, co je obvyklé.

V krizích, jako je tato, může docházet k propadu, který ale bude časově omezený. My sázíme na hlavně na dlouhodobost. Heimstaden, když nás koupil, oznámil, že tady chce být hodně dlouho. Tím pádem spíš sází na dlouhodobý růst.

Analytik Conseq Finance Martin Lobotka poskytl serveru Aktuálně.cz rozhovor, kde říká, že růst cen nemovitostí v příštích letech je jen sen. Že se bude v daleko horší míře opakovat to, co se stalo po minulé krizi před 12 lety – propad cen nemovitostí bude dlouhodobý, protože prudce klesne koupěschopnost a tedy i poptávka.

Víte, analytici nám před půl rokem tvrdili, že žádná krize nenastane. Nastala. Teď zase tvrdí, jak hluboká bude. My nikdo neumíme číst z křišťálové koule a netušíme, co bude. Pokud bude následná ekonomická recese dlouhá a hluboká, projeví se to v cenách nemovitostí. Když bude krátká, když se z ní vzkřísíme během podzimu a zimy, bude kolísání cen nemovitostí jenom krátkodobé.

S čím počítáte vy osobně?

My se domníváme, že se ekonomika v roce 2021 bude zase vzpamatovávat. Že bydlení je pro lidi důležité, náš nájemní byznys je důležitý. Nám samozřejmě možná neporostou výnosy tak, jak v předchozích letech, budeme muset přizpůsobit výše nájmů situaci a koupěschopnosti nájemníků. Nicméně jak říkám, Heimstaden tady chce být desítky let. A neslibuje nikomu závratné zisky v krátkodobém horizontu.

Co se vlastně za nového švédského vlastníka v bývalé firmě OKD Byty, později RPG, ještě později Residomo a nyní Heimstaden mění z hlediska nájemníků?

Je to v celé dlouhé historii poprvé vlastník, který se vyloženě zabývá nájemním bydlením.

Počkejte, podobně jste mluvil i za minulých vlastníků, firem Round Hill a Blackstone. Také jste říkal, že v poskytování služby nájemního bydlení považují za stabilní a standardní podnikání.

To máte pravdu, nicméně už tehdy jsem říkal, že Roundhill a Blackstone jsou střednědobí investoři. Dalo se u nich předpokládat, že v horizontu pěti až sedmi let se budou snažit bytové portfolio prodat. Zatímco tento vlastník říká, že tu chce být po generace, tudíž jeho rozhodovací postupy jsou jiné. My už to cítíme. Hovoří s námi o standardech a kvalitě oprav tak, abychom se k nim nemuseli v dekádách vracet. Myslíme, že jim jde o dlouhodobou kvalitu.

Heimstaden koupil byty se zvláštní historií. Nájemníci dlouho doufali, že se jim je podaří levně koupit. Řada z nich do bytů hodně ze svého investovala, teď se definitivně smiřují s tím, že investovali do cizího majetku. Není možné jim jejich investice nějak kompenzovat?

Předně, my dnes máme už jenom asi 30 procent nájemníků, kteří s námi bydleli před deset lety. Většinou ten příběh nezažili, netýká se jich. Těch, kteří skutečně provedli takové investice, je minimum. A my se snažíme k nim přistoupit zodpovědně.

Věřte mi, že když máme požadavky od člověka, který u nás třeba 40 let bydlí, já osobně to sleduji a snažím se, abychom byli vstřícnější než u jiných nájemníků. Tito lidé také ve většině případů stále mají nižší cenu nájemného, než je tržní cena obvyklá na trhu.

Nájemníci bytů OKD neřešili vlastní bydlení na stáří, protože dlouho počítali s odkoupením bytů. Nedostávají se v seniorském věku častěji do situace, že mají problém z důchodu splácet nájem?

Já už jsem to zmiňoval, Česká republika má poměrně silný systém sociálního zajištění pro důchodce. My jsme se na to dívali a došli jsme k tomu, že dnes, pokud se člověk nedostal do nějaké dlouhodobé platební neschopnosti z jiných důvodů, v podstatě každý si může dovolit u nás bydlet. Nadto máme další programy. Seniorům, kteří jsou ve větších bytech a bydlí u nás dlouhodobě, poskytujeme slevy. Máme na to fond pro seniory, jenom za loňský rok jsme do něj vložili 14 milionů korun.

Takže osamělé důchodce třeba nestěhujete z velkých bytů?

Je zajímavé a částečně i logické, že se senioři nechtějí stěhovat, ale na druhé straně bydlí třeba v bytech 3+1 sami. Pak mají skutečně spoustu metrů k proplacení, i když využívají třeba jen jeden, dva pokoje.

My se je snažíme motivovat k přechodu do jiného bydlení, které je jim bližší. Právě s příchodem nového vlastníka jsme oznámili, že budeme v Havířově rekonstruovat první dva domy na malometrážní byty pro seniory. Takové bydlení bude kvalitnější a budou se tam poskytovat i služby, které senioři potřebují. To znamená recepce, místa k setkávání, samozřejmě bezbariérovost a další služby.

Kolik takových bytů chystáte?

V našem prvním pilotu se bavíme o desítkách bytů. Věříme ale, že v tomto produktu budeme pokračovat i v následujících letech, protože demografické křivky ukazují, že o to zájem bude. A na trhu není dostatek podobných produktů.

Může být asistované bydlení pro seniory dobrý ziskový byznys? Nebo je to pro vás spíš charita, snaha dělat si dobré jméno?

U tohoto projektu si myslíme, že je finančně životaschopný. Nebudu tajit, že za metr čtvereční v takovém seniorském domě budeme žádat vyšší cenu než u běžného bytu, ale bude v tom zahrnuto spoustu služeb. Budou platit za to, co skutečně potřebují. Ne za spoustu nepotřebných čtverečných metrů, kde nemají služby, nemají bezbariérovost.

Kolik je vůbec takových firem jako váš nový majitel Heimstaden Bostad, které spravují po Evropě desítky tisíc bytů?

Známých značek je asi deset. Působí zejména na německém trhu. Ve Švédsku samotném je Heimstaden dvojkou, z toho je vidět, že i ve Skandinávii je obvyklé nájemní bydlení pod velkými značkami. Heimstaden se díky naší akvizici stal čtvrtým největším pronajímatelem v Evropě.

Jaké plány Heimstaden v České republice má? Firma se koupí ostravských bytů téměř zdvojnásobila, chce dál expandovat?

Určitě. Budou tu zakládat pro střední Evropu přímo i akviziční pobočku, která bude vyhledávat příležitosti ke koupi dalších bytů. Vedeme už jednání s některými lokálními developery. Myslím si, že jsme blízko, abychom některé z projektů mohli dotáhnout do zdárného konce.

Kromě toho se Heimstaden soustřeďuje na efektivnější komunikaci s nájemníkem. Zavedli bezplatnou zákaznickou linku a novou aplikaci, přes kterou si klient všechno vyřeší. A samozřejmě i „zelený přístup“. Zavázali se, že výrazně zvýší investice do zateplování domů, že do sedmi let nebudou mít v portfoliu dům s lokální kotelnou na uhlí…

Snahu převzít do správy větší počty bytů od developerů nebo jiných velkých vlastníků jste měli už dřív, zatím se vám ale nepovedlo nic dohodnout. Proč?

Čeští developeři tvrdí, že chtějí směřovat k nájemnímu bydlení. Ale zejména s těmi velkými teprve hledáme koncept, jak na to. Protože my potřebujeme do projektu vstoupit hned na začátku. Abychom předem definovali, jak velké ty byty mají být, v jakém standardu. Na druhé straně sami nejsme developeři. Takže musíme najít vzájemný model, i ekonomický. To dnes probíhá, jsme velmi blízko tomu, abychom už podepisovali první projekty.

Zájem o stavbu nájemních bytů je letos opravdu zjevný. Pustily se do toho velké firmy jako Finep, AFI Europe nebo YIT. Jak budou vypadat novodobé činžáky?

My jsme i se značkami, o kterých mluvíte, v nějakém kontaktu. Objevují se nové trendy ve výstavbě. Znovu se vrací typizované stavby bytů, ale ve vysoké kvalitě. Tak třeba: v minulosti jsme byli zvyklí, že se do bytů vkládala celá bytová jádra – koupelna, kuchyň. I dnes vidíme u některých developerů prefabrikované části bytů.

Mohlo by to zlevnit a zrychlit celou výstavbu, udělat ji standardizovanou. Protože pro nás jako pronajímatele je důležité, aby výstavba byla do jisté míry standardizovaná i kvůli zajištění dlouhodobé údržby a oprav.

Trochu mě děsíte. Mají se budoucí nájemníci připravit na ta plesnivějící chatrná umakartová bytová jádra, která pamatujeme ze socialistických sídlišť?

Ne, ne. Vůbec se nejedná o nižší kvalitu, ta bude velmi dobrá. Pokud ale máte 100 bytů a víte, že chcete držet dva tři typy standardu, není potřeba, aby se skutečně každá kachlička lepila až na místě. Můžete přivézt celé kontejnery, které zasadíte do domu. A ty mohou být velmi kvalitní. Myslím, že k tomuto směřujeme.

O kolik se dá zlevnit jeden byt těmito postupy?

V jednotkách procent. Ale i ty jsou důležité, protože dnes je cena nemovitostí opravdu vysoká.

Jaký počet bytů jste schopni z Ostravy obhospodařovat, jaké jsou vaše představy té plánované expanze?

Dnes máme velmi dobrou platformu pro správu nájemního vztahu na dálku. Nejde o počet bytů, spíše o vzdálenost a typ nemovitostí. Moc se neženeme do úplně vzdálených oblastí, kde bychom měli jednotky nebo pár desítek bytů. Hledáme regiony, kde bychom měli pár stovek bytů, aby to dávalo smysl a efektivitu.

To, že trend k nájemnímu bydlení posiluje, signalizuje i to, že několik velkých firem založilo před měsícem novou Asociaci nájemního bydlení. Heimstaden je také členem. Co je cílem nové asociace?

My jsme o téhle myšlence uvažovali už asi rok, ale situace kolem koronaviru a všechna ta zběsilá vládní opatření a regulace to urychlily. Dali jsme se jako velcí pronajímatelé dohromady, aby náš hlas byl slyšet. Abychom dokázali politikům a regulátorům vysvětlovat tento byznys. Chápu, že nemají čas proniknout do veškerých detailů. To se projevilo právě během této krize, kdy se zmrazovalo nájemné, odkládaly se nájmy a způsobovalo se tím více škod než užitku.

Vláda se tím snažila pomoci lidem i firmám, postižených ztrátou příjmů…

No, třeba u toho zmrazení nájemného: ono se zmrazovalo i u čerstvě rekonstruovaných bytů. Vláda nás nutila po rekonstrukci za několik milionů korun pořád dávat stejné nájemné. Nebo se zmrazilo nájemné u luxusních bytů, čímž se u pronajímatelů zablokovala šance poskytnout slevy těm skutečně potřebným. I to byly důvody, pro které jsme založili asociaci, ozvali jsme se Ministerstvu financí i Ministerstvu pro místní rozvoj a nabídli jsme jim dokonce se Sdružením pro ochranu nájemníků společné jednání – o hledání skutečné pomoci, o potřebě tohoto typu byznysu.

Naším cílem je vnášet do diskuse odborný názor těch, kteří ten byznys dělají. Vždyť třeba Heimstaden Czech je i největším provozovatelem sociálních bytů, máme jich přes tisíc skrze různé neziskové organizace a jsme schopni státu poskytovat spoustu důležitých vstupů.