Článek
Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.
Příspěvek na bydlení je několikanásobná jistota: pro domácnosti s nízkými příjmy přináší možnost udržet si bydlení. Jak ale ukazuje analýza, v některých lokalitách na ní - zjednodušeně řečeno - stojí byznys majitelů nájemních bytů.
Co se děje na severu
V porovnání s celorepublikovým průměrem je tradičně na severozápadě Čech více lidí s nižšími příjmy a logicky i více žadatelů o příspěvek na bydlení.
Mapa vychází z unikátních dat, která Seznam Zprávy exkluzivně získaly od Úřadu práce, o čerpání příspěvku na bydlení za posledních deset let až na úroveň jednotlivých obcí. V tomto případě jsme se zaměřili na poslední rok (2023), kdy vyplácení této dávky výrazně vyskočilo vzhůru.
Jednotlivá města a obce je možné přiblížit a kliknutím na vybranou oblast si zobrazit detaily. Čím větší bod, tím více vyplácených dávek v absolutním součtu, čím sytější barva, tím větší díl domácností v daném místě dávku čerpá.
Ze všech měst a obcí v okrese Děčín je zdaleka největší podíl domácností odkázaných na příspěvek na bydlení ve Šluknově.
Skladba majitelů bytů se na první pohled ve městech liší. Z dat Úřadu práce a katastru nemovitostí jsme složili obrázek, kdo vlastní byty ve větších městech v okrese Děčín. Na úvod jsme vyčlenili skupinu soukromých majitelů, kteří vlastní nemovitost s maximálně jedním až třemi byty. Do analýzy je nezapočítáváme, protože se v naprosté většině jedná o majitele rodinných domů, kteří je přímo obývají.
Komu patří nájemní byty
U vlastníků větších nemovitostí, kde se nacházejí čtyři a více bytů (tzv. bytovky, případně větší stavby jako činžovní či panelové domy) už situace začíná být zajímavá. Právě zde jsou totiž zpravidla byty nájemní, kde se také zároveň nejčastěji čerpá příspěvek na bydlení.
V grafu níže jsou jako malí majitelé označeni ti, kterým patří méně než dvacet bytů. Velcí majitelé jich pak vlastní dvacet a více. V Děčíně a v České Kamenici patří zdaleka největší díl bytů malým majitelům, ve Varnsdorfu a zejména v Rumburku jsou viditelně zastoupena i stavební bytová družstva.
Velký majitel rovná se problémy
Obvyklé skladbě vlastníků bytů se ovšem zcela vymyká téměř šestitisícové město Šluknov, kde, jak již bylo zmíněno, čerpá dávky na bydlení největší díl domácností a kde velcí majitelé drží skoro polovinu celého bytového fondu.
A právě byty ve vlastnictví velkých majitelů s sebou nesou problémy, respektive s nimi jdou ruku v ruce. Místa, kde se více koncentrují sociálně slabší obyvatelé, je snazší kupit více nemovitostí za relativně nízké ceny, což otevírá možnosti pro větší nákupy. To se ukazuje nejen ve Šluknově, ale i v dalších městech napříč Českem (jak ukážeme postupně i v dalších dílech analytické série). Panuje velmi silná korelace mezi velkými pronajímateli bytů a velkým čerpáním sociálních dávek.
Konkrétně ve Šluknově drží jen dva velcí majitelé dvaapůlkrát víc bytů, než kolik jich má ve svém fondu samotné město. Domácnosti v nájmech pak musí respektovat podmínky, které nastavují majitelé, nejčastěji firmy vlastněné lidmi, kteří z této oblasti ani nepocházejí. V případě Šluknova jde o duopol, kdy zhruba 500 bytů drží firma Šluknov Appartements z Dubí u Teplic (plus další firmy stejného majitele či jeho manželky). Něco přes sto bytů pak vlastní šluknovský právník Petr Barcal.
Jak moc se jeho byznysmodel opírá o nájemníky s nízkými příjmy? „Zhruba u desetiny nájemců mi přichází na účet příspěvek na bydlení rovnou z úřadu práce,“ popisuje pro Seznam Zprávy situaci Petr Balcar. Zároveň ale dodává, že jich klidně může být víc, protože někteří nájemníci si příspěvek vyřizují po vlastní ose a úřad práce posílá platbu jim. A nájemníci ji pak poukazují pronajímateli.
Sociální dávky jako příjmy majitelů nájemních bytů
Kromě samotných objemů financí je klíčové i to, komu přesně stát příspěvky vyplácí – tedy kdo je konečným adresátem dávek. Z unikátních dat, která datoví specialisté Seznam Zpráv postupně zpracovávají, je sice na jedné straně vidět plošné navýšení napříč Českem, zároveň jsou ale zřetelné obrovské rozdíly v podílech domácností v jednotlivých regionech, kde se dávky čerpají.
Současný byznys model mnoha majitelů nájemních bytů spočívá ve vybírání nájemného, které je významně kryto sociálními dávkami na bydlení. Adresátem dávek jsou formálně domácnosti s nízkými příjmy, fakticky to ale znamená, že převážná část těchto peněz končí právě u majitelů nájemních bytů či celých domů, pro něž je to státem zaručený příjem.
Ve Šluknově se potýkají s následky privatizace městského bytového fondu z 90. let, kdy radnice prodala sídliště i s teplárnou soukromé firmě, takže město ztratilo kontrolu nejen nad těmito objekty, ale i nad celou oblastí. A postupně začaly vznikat problémy spojené s bydlením.
„Na sídlišti je obrovská fluktuace nájemníků,“ říká pro Seznam Zprávy starosta města Tomáš Kolonečný. Naráží zejména na byty ve vlastnictví největšího majitele bytů ve městě, firmy Šluknov Appartements.
Její majitel Pavel Zeithammer nemá ve Šluknově dobrou pověst. Vlastní i další firmy, například PM byty nebo MP House Investing, v jejichž majetku jsou další šluknovské byty, a se svou manželkou provozuje i domy s pečovatelskou službou. Sám je z Dubí u Teplic, kde se nachází také jeden z jejich domovů pro seniory (další je ve Šluknově).
Špatná adresa
O proslulost města Šluknova se Pavel Zeithammer postaral hned několikrát a nejčastěji to souviselo s problematickým vytápěním jeho panelových bytovek, jež popsala média v minulosti: předražené ceny za teplo, výpověď místní teplárně, nezkolaudované kotle, znečištění ovzduší kvůli spalování tuhých paliv i odpadu, mrznoucí nájemníci, jimž přestal vytápět, vyhrožování těm, kdo si postěžovali médiím.
Místní obyvatelé popisují šluknovské sídliště jako původně hezké místo, z něhož se postupně stalo v podstatě chudinské ghetto. Stěžují si na špínu a zápach, ale i vysoké nájemné, které neodpovídá stavu nemovitostí.
Seznam Zprávy se opakovaně pokoušely majitele Pavla Zeithammera oslovit, ale zatím bez úspěchu, všechny pokusy o kontakt zůstaly bez reakce. Otázka pro něj zněla, do jaké míry jeho podnikání ve Šluknově stojí na příspěvcích na bydlení.
„Podle našich odhadů je nájemníků odkázaných na dávky v těchto domech naprostá většina,“ říká k tomu starosta Tomáš Kolonečný.
Desetinu trhu ovládají velcí majitelé
V celém Česku podle ČSÚ žijí v nájmu přibližně dva miliony osob, které obývají okolo 750 tisíc bytových jednotek v bytových domech. Ministerstvo pro místní rozvoj analyzovalo, že zhruba 20 až 25 procent těchto bytů spravují obce a města. Většinu, mezi 65 a 70 procenty, vlastní malí pronajímatelé – od majitelů činžovních domů po jednotlivce, kteří si pořídili byt jako investici nebo pro budoucí potřeby svých dětí. Přibližně 10 procent bytů je v rukou velkých majitelů.
Bydlení jako byznys
Vyšší koncentrace domácností, které kvůli nízkým příjmům čerpají příspěvek na bydlení, je patrná v celém Podkrušnohoří. V pásu mezi Děčínem a Chomutovem, kde dávku na bydlení dostává každá desátá domácnost, jsou na tom stejně města Most, Litvínov a Bílina.
Na mapě jsou pak hodně viditelné dva body: obec Obrnice na Mostecku a město Trmice u Ústí nad Labem. V Trmicích dostává příspěvek na bydlení skoro 15 procent obyvatel a v Obrnicích je jich už skoro čtvrtina.
Při pohledu na skladbu bytového fondu pak je vidět, že v obou případech je trh nabouraný velkými majiteli. Ti vlastní více než pětinu bytů v Trmicích a více než třetinu bytů v Obrnicích. A poslední, kdo více vyčnívá z obvyklých poměrů, je město Litvínov, kde velký majitel, firma CPI miliardáře Radovana Vítka, ovládá čtvrtinu trhu s nájemními byty.
Necelé tři tisícovky bytů, které společnost koupila v roce 2010, patřilo někdejší litvínovské firmě Chemopetrol. CPI Group získala 2700 dříve tzv. podnikových bytů zhruba s pěti tisíci nájemníky. Druhý největší poskytovatel nájemního bydlení v Česku má v tuto chvíli ve vlastnictví zhruba 12 tisíc bytů hlavně na severu Čech a v Moravskoslezském kraji.
Kapitalizace zisků, socializace ztrát
Nejvíc se mediálně „proslavilo“ litvínovské sídliště Janov, kde firma CPI Byty původně vlastnila více než 600 bytů, ale hned od začátku mluvila o tom, že by všechny tamější nájemníky sestěhovala do jednoho paneláku a zbytek domů srovnala se zemí. Představitelé města s tím ale nesouhlasili a žádali po CPI opravu panelových bloků. Zhruba po sedmi letech nečinnosti firmy začala radnice domy vykupovat a bourat.
„Nějaké záměry jsme s těmi domy měli. Samozřejmě, je to vždy otázka toho, jak vypadá celé okolí, podle toho se podnikatelské záměry vyvíjejí. V tuto chvíli nám čtvrť Janov nepřipadá jako perspektivní z pohledu dlouhodobého pronájmu bytů,“ řekla Seznam Zprávám mluvčí CPI Michaela Winklerová.
Stejně jako v Mostě na sídlišti Chanov nebo v sousedních Obrnicích se v Litvínově vedení města rozhodlo vybydlené domy odkoupit a zbourat. Náklady platí buď samotné radnice, nebo na ně formou dotací přispívá stát.
Radnice si přeje zbourat všechny opuštěné domy, ale na ty nyní nedosáhne, protože jí nepatří. Jedná proto s Ministerstvem pro místní rozvoj o možnostech dalšího postupu. „Je to úloha státu, aby našel řešení a pomohl nám,“ řekl médiím místostarosta Karel Rosenbaum. Podle něj by řešením mohlo být v budoucnu vyvlastnění, ale město potřebuje od státu záruky, že nebude zatížené případnými vleklými soudními spory.
Litvínov získal sídliště do vlastnictví po roce 1989, ale na jeho údržbu chyběly finance. „Úpadek sídliště eskaloval po privatizaci celých panelových domů po roce 2005. Spekulace s privatizovanými domy byly klíčovým procesem, který vedl k chaotické majetkové struktuře, sestěhovávání chudých lidí z celé republiky a následné degradaci značné části sídliště, která je nyní označována jako sociálně vyloučená lokalita, ve které se nedá žít,“ popisují situaci studenti pražských gymnázií, kteří se účastnili výzkumu v rámci projektu Příběhy těch, co museli jít, který se věnuje různým aspektům migrace na území dnešní České republiky v posledních sto letech a jejich dopadům na lidské osudy.
Velký balík bytů ale dál stojí a CPI jej pronajímá. A umí poradit i s příspěvkem na bydlení. Sociální dávka totiž pro velké hráče přináší možnost udržet obsazené prakticky všechny byty bez ohledu na lokalitu a na výši stanoveného nájemného. Na ziscích pro ně se pak podílí celá společnost.
Nebydlí tady, jde o zisky
„Máme celou řadu zkušeností s firmami, které zde nesídlí. Majitelé tady nebydlí a jenom byty pronajímají,“ popisovala problém v obci Obrnice na Mostecku starostka Drahomíra Miklošová. „Těm, kteří tady nebydlí, jde spíše o zisky, než aby řešili náš problém soužití.“
Celý problém se dobře ukazuje na konkrétním případu: Zastupitelé Obrnic před deseti lety odvolali radního ČSSD Borise Ležala, jehož firma v obci vlastnila několik paneláků. Tři z nich prodala pražské firmě. Radnice to vyhodnotila jako podraz, protože se dlouhodobě snažila byty v obci vykupovat, aby měla pod kontrolou, kdo v nich bydlí. Poukazovala, že cílené sestěhovávání obyvatel zasažených chudobou vede k problematickým jevům, vandalizaci a devastaci bytů.
Nárok na příspěvek na bydlení mají domácnosti, jejichž výdaje na bydlení přesahují 30 % jejich celkových příjmů. Důležitou podmínkou je, že částka nesmí překročit stanovené normativní náklady, které jsou určeny podle průměrných výdajů na bydlení v závislosti na velikosti obce a složení domácnosti (nájem, ceny za služby a energie). V reakci na energetickou krizi byly tyto normativy v minulém roce dočasně zvýšeny, avšak Ministerstvo práce a sociálních věcí přišlo s předpokladem zlepšení situace na trhu s energiemi a normativy letos opětovně snížilo.
