Dům je někde levnější než byt. Ceny bydlení padají, podívejte se, jak u vás

Analýzu si také můžete poslechnout v audioverzi.

Realitním trhem otřásá nízká poptávka po nemovitostech, která se propadla po růstu cen a zvyšování úrokových sazeb Českou národní bankou. Developeři zatím nové bydlení nechtějí zlevňovat a čekají na další vývoj, Index dostupnosti bytů Seznam Zpráv však ukazuje, že se dostupnost nemovitostí začala od konce listopadu zlepšovat.

Větší dostupnost bytů naznačuje i matematický model MoniT společnosti Diotima, jenž monitoruje poměry na trhu s nemovitostmi a jejich vývoj po celém Česku. „Ceny nemovitostí prošly v poslední době dramatickým vývojem. Svého vrcholu dosáhly ve většině republiky loni zhruba na přelomu dubna a května. Od té doby mají tendenci klesat. Velikost poklesu se však liší pro různé typy nemovitostí i různé lokality,“ vysvětlil Seznam Zprávám Jaromír Adamec, jednatel společnosti Diotima.

Data ukazují, že mezi červnem a prosincem roku 2022 poklesly ceny bytů téměř po celé České republice. K nejvýraznějšímu zlevnění došlo na Domažlicku a Klatovsku, kde se ceny bytů propadly o více než čtvrtinu.

Výjimkou jsou okresy Děčín, Uherské Hradiště a Hodonín. „Pokud se obecně podíváme na lokalitu Jihomoravského kraje, je zde řada developerských projektů, které celkově ovlivňují ceny bytů, to jest navyšují průměrné ceny, a celou oblast ovlivňuje samotné Brno a okolí,“ řekl Seznam Zprávám Tomáš Jelínek, ředitel realitní společnosti Century 21.

Šarlota Smutná, datová analytička společnosti Seznam.cz, pro Seznam Zprávy doplnila, že dobře řešené byty v atraktivní lokalitě s cenou úměrnou nemovitosti stále není problém prodat. Podle dat Srealit, největšího českého realitního portálu, se však doba prodeje prodlužuje. „Například v Praze se průměrná doba inzerce mezi prvním a třetím čtvrtletím prodloužila téměř o čtvrtinu,“ říká analytička.

Diotima sleduje rovněž vývoj cen nájmů, a tak dokáže zhodnotit návratnost bytů jako investice. Podle jednatele společnosti se nyní vyplatí s koupí bytu spíše počkat. „Nájmy jsou vzhledem k prodejní ceně relativně nízké ve větších městech. Úhrn nájmů by se tam vyrovnal nynější prodejní ceně v horizontu 20 až 25 let, v tom ovšem nejsou započteny další náklady na vlastnictví bytu. Ceny nájmů nesledují úplně přesně vývoj prodejních cen, takže se tento poměr v čase mění,“ vysvětluje Adamec.

Podle analytika je poměr nájmu k prodejní ceně bytů nejvyšší v severních Čechách v okresech Teplice, Most a Chomutov a na Karlovarsku. „Naopak bezkonkurenčně nejnižší je ve Špindlerově Mlýně. Nižší je obecně ve větších městech a také celkově na jižní Moravě,“ sdělil Adamec.

Nynější pokles cen bytů od listopadu však zdaleka nevyrovná zdražování nemovitostí za poslední roky. Z dat srovnávajících ceny bytů v prosinci 2017 a prosinci 2022 je zřejmé, že nemovitosti zdražovaly po celé republice.

Následující graf, který srovnává tři města – Uherské Hradiště, České Budějovice a Prahu, ukazuje, že vývoj cen bytů neprobíhá všude stejně. V Českých Budějovicích začaly byty zlevňovat v dubnu, v prosinci byly levnější o čtyři procenta. Naopak v Uherském Hradišti se růst cen bytů ještě nezastavil, nyní stojí metr čtvereční téměř 60 tisíc korun.

V Praze dosáhla cena průměrného bytu 3+1 o velikosti 62 m2 v dobrém stavu loni v květnu více než 90 tisíc za metr čtvereční, od té doby klesla na bezmála 83 tisíc. Podle Adamce se pokles cen nemovitostí snaží developeři stále popírat, přestože data mluví jasně.

„Některá vyjádření developerů v médiích v poslední době hraničila s manipulací. U cen bytů je už od loňského léta zjevné, že trh kulminoval v květnu a od té doby ceny soustavně klesají. Trend je robustní a statisticky signifikantní. Developeři jsou samozřejmě silně motivováni udržovat dojem, že se ceny drží na vysokých úrovních z první poloviny roku 2022,“ popisuje situaci jednatel společnosti Diotima.

Z jejich výpočtů je zjevné, že s výjimkou některých nevýznamných okrajových oblastí jsou nyní ceny nemovitostí na celém území republiky zhruba na úrovni třetího kvartálu 2021. Podle matematického modelu společnosti Diotima se to týká všech segmentů trhu s nemovitostmi.

Developerská společnost Trigema ovšem s názorem Jaromíra Adamce nesouhlasí a proti výroku se ohradila. Podle tiskové mluvčí Petry Martínkové klesají ceny u starších nemovitostí s nižším standardem, které jsou v panelových domech či méně atraktivních lokalitách. „Výrazně klesá počet prodaných bytů zejména z důvodů odložené poptávky a výrazné mediální spekulace na pokles cen nemovitostí,“ říká Martínková.

Mluvčí investiční skupiny Trigema pro Seznam Zprávy uvedla, že kvůli vysoké poptávce v posledních letech si majitelé secondhandových bytů začali určovat ceny jako u novostaveb. Podle Martínkové však takový nárůst znamenal pouze nárůst marže, na rozdíl od nových staveb, kde se výrazně zvyšovaly náklady.

A právě zvyšujícími se náklady na výstavbu bytů vysvětluje Tomáš Jelínek, ředitel společnosti Century 21, proč developeři nové byty nezlevňují, přestože po nich klesá poptávka. V Praze, kde se staví nejvíce bytů v Česku, prodej novostaveb meziročně poklesl o více než polovinu.

„Cena bytů v developerských projektech se odvozuje od řady faktorů, kde klíčovou roli hraje cena pozemku, cena peněz, a především ceny stavebních materiálů a pracovní síly. Všechny tyto parametry za poslední období extrémně narostly, mnohdy o desítky procent, proto nelze předpokládat, že developer může dnes prodávat levněji než před rokem a ceny nad 150 tisíc za metr čtvereční jsou bohužel reálným dopadem těchto faktorů,“ říká Jelínek.

Developerské společnosti v Praze proto ceny bytů stále odmítají snížit. Petr Zámečník, Content Chief Officer ve společnosti EMA data, se domnívá, že developeři již nemusí pospíchat jako v období po finanční krizi v letech 2008 až 2009. Se snížením cen raději vyčkávají, jak se situace na realitním trhu vyvine. Místo zlevnění svým zákazníkům nabízejí zdarma různé bonusy.

„Developeři ponechávají ceníkové ceny beze změny a nezlevňují je. Naopak se snaží nalákat potenciální zájemce na další služby a výbavu bytu, například kuchyňskou linku či garážové stání v ceně, což efektivní ceny samotných nemovitostí snižuje,“ uvedl pro Seznam Zprávy Zámečník.

Výhody v podobě příspěvku na vybavení bytu nabízí i developerská firma Central Group. Mluvčí společnosti Ondřej Šťastný je přesvědčen, že v tuto chvíli není kvůli zvyšujícím se nákladům prostor pro plošné zlevňování, které Central Group v příštím roce dle jeho slov určitě neplánuje.

„Podle našich analýz nyní budou ceny stagnovat. K růstu se vrátí až po době, kdy se úrokové sazby vrátí někam ke třem procentům, což je úroveň, kde se opět vyrovnávají splátky hypoték a nájemné. A samozřejmě preference lidí je jít do svého než platit podnájem,“ sdělil Seznam Zprávám tiskový mluvčí.

Šťastný se domnívá, že pokles cen, na který ukazují data, je u starších bytů a netýká se novostaveb. Podle Central Groupu se rozdíl v ceně mezi secondhandovými byty a novostavbou stále zvyšuje.

„Zhruba před rokem byl ten rozdíl jen nějakých 10 procent, dnes je to už 20 procent. A podle nás ten výhledový rozdíl, ke kterému to směřuje, bude někde mezi 25 až 30 procenty,“ říká Šťastný s tím, že je dle společnosti rozdíl opodstatněný kvůli odlišné kvalitě bydlení.

Data Srealit ukazují, že dochází ke změnám i u bytů ve velmi dobrém stavu. „Podle Cenového kompasu Sreality.cz můžeme říct, že růst cen se ve všech krajích Česka v kategorii bytů k prodeji ve velmi dobrém stavu zastavuje a v některých případech jsou znatelné i poklesy. Záleží ale na lokalitě,“ říká Šarlota Smutná, datová analytička společnosti Seznam.cz.

Společnost Diotima sleduje i vývoj cen rodinných domů. A data ukazují, že ne všude je výhodné pořídit si byt. Například v Uherském Hradišti lidé zaplatí za byt 3+1 o velikosti 80 metrů čtverečních 52 800 Kč/m², metr čtvereční v rodinném domě o velikosti 80 m² s pozemkem 200 m² vyjde na 28 000 korun a je tedy téměř dvakrát levnější.

Naopak v Chomutově byt stejných vlastností stojí přibližně 19 tisíc korun za metr, za rodinný dům kupující zaplatí 34 tisíc. Matematický model v tomto případě porovnával nemovitosti v dobrém stavu.

Podle Adamce je poměr cen bytů a rodinných domů nejnižší v severních Čechách. „Tento region vykazuje výrazné sociologické odlišnosti v mnoha oblastech: v míře nezaměstnanosti, kriminalitě, tendenci volit extrémní politické strany a dalších. Tyto vlivy potom vedou i k jinému chování na trhu s nemovitostmi,“ říká analytik s tím, že se jedná o komplexní jev, který nemá jeden základní důvod.

Tomáš Jelínek se domnívá, že v Chomutově je důvodem i nízká nabídka domů. „V lokalitě Chomutov je v nabídce přes 200 bytů, zatímco domů je jen omezené množství, méně než 30, a několik velmi zajímavých novostaveb na velmi atraktivní lokalitě. Cena okolo 34 tisíc za metr čtvereční ale neposkytuje příliš velký prostor pro zisk stavebníka a napovídá to nízké ceně pozemků v celém regionu,“ uvedl.

Naopak v Uherském Hradiště se podle Jelínka prodávají především domy, které potřebují další investici. „Mají svá specifika, stejně tak jsou pozemky poměrně levné, zatímco byty jsou v dobrém stavu, dokonce novostavba v centru je s cenovkou nad 160 tisíc za metr čtvereční,“ říká ředitel Century 21.

Upozorňuje však na to, že srovnávání bytů a domů je velmi obtížné. Byty jsou jasně definovány užitnou plochou, stavem a atraktivností lokality. „U rodinných domů do cenotvorby vstupuje velká řada dalších parametrů, od celkového stavu nemovitosti, data výstavby, použitých materiálů, energetické náročnosti, napojení na inženýrské sítě, pozemku, příjezdové cesty, ale i daleko více než u bytů rozhoduje lokalita, tedy cena pozemku,“ vysvětluje Jelínek.

Také ceny rodinných domů se od května 2022 začaly snižovat. Na území Čech došlo za poslední půlrok k poklesu ceny o 5 až 10 procent, na jihovýchodě, v oblasti Břeclavi a Mikulova, se ceny propadly až o 20 procent.

Severní Morava zatím pokles nezaznamenala a ceny naopak rostly. Podle Adamce se to však pravděpodobně změní. „Data vývoje pro byty ukazují pokles i tam. Můžeme se tedy domnívat, že severomoravský růst cen domů je jen dočasný,“ říká.

Ceny rodinných domů začaly prudce růst v druhé polovině roku 2020 až do zlomu, který přišel na začátku května 2022. V Praze poklesly ceny od vrcholu v polovině roku do prosince v průměru o 16 procent.

Ještě větší zlevnění nastalo od loňského května v Uherském Hradišti, kde domy v dobrém stavu o velikosti 160 metrů čtverečních s pozemkem 710 m2 snížily svou cenu o pětinu. V Českých Budějovicích je pokles zatím pozvolnější, přesto rodinné domy zlevnily o 10 procent.

Jak se ceny budou vyvíjet do budoucna z dlouhodobého hlediska, však podle Adamce není nikdo schopný odhadnout. „Trh nyní soustavně klesá a pokles zatím nejeví známky zpomalení. Současné ceny jsou zhruba na úrovni třetího čtvrtletí 2021. Z trendu se zdá pravděpodobné, že pokles ještě několik měsíců setrvá. Odhadovat, kdy se trh opět vrátí k růstu, by byla čirá spekulace,“ říká odborník.

Petr Zámečník ze společnosti EMA je přesvědčen, že hlavním hybatelem bude výše úrokových sazeb. „Realitní trh v příštím roce bude hodně záviset na hypotékách, a tedy dostupnosti úvěrů. Očekávám, že vzhledem k ceně zdrojů by úrokové sazby hypotečních úvěrů mohly v lednu poklesnout,“ říká Zámečník s tím, že ale vše závisí na vývoji inflace a měnové politice České národní banky.

„Guvernér Aleš Michl po posledním letošním měnově politickém zasedání bankovní rady ČNB uvedl, že by v případě růstu inflace mohla ČNB sáhnout ke zvýšení úrokových sazeb. Pokud by k tomu došlo, zřejmě by vzrostla i cena bankovních zdrojů a s ní i úrokové sazby hypoték,“ sdělil Content Chief Officer EMA data.

Zámečník pro Seznam Zprávy doplnil, že pokud by se inflace vyvíjela podle očekávání, mohla by Česká národní banka v polovině roku 2023 začít se snižováním základních sazeb, čímž by dál podpořila hypoteční trh a tedy i trh nemovitostí.