Článek
Stát za každý nový byt v Praze inkasuje jen na DPH zhruba milion korun. Z daní vybraných státem z nové výstavby však města a obce, kde tyto stavby vznikají, téměř nic nemají. Přitom nesou veškerou zátěž spojenou s novou výstavbou – ať už jde o dopravní a technickou infrastrukturu nebo občanskou vybavenost typu škol a školek.
Řada obcí se kvůli tomu nové výstavbě brání, čímž však ženou cenu bydlení výš a výš. Uvedli to účastníci online summitu pořádaného Sdružením pro architekturu a rozvoj.
Jednou z cest, jak tento problém vyřešit, je spolupráce mezi obcemi a developery. Podle Petra Hlaváčka, náměstka pražského primátora pro územní rozvoj, se musí s definováním spolupráce veřejného a soukromého sektoru začít co nejdříve.
Jenže o spolupráci se pod taktovkou pražského magistrátu debatuje už dlouho a zatím se výsledek nedostavil. Náměstek Hlaváček například navrhuje u projektů, u kterých je potřeba změnit územní plán, aby investoři zaplatili 2300 korun za metr čtvereční hrubé podlahové plochy. Naopak u stavby, kde územní plán stavbu umožní beze změny, by město požadovalo 700 korun za metr čtvereční.
V případě bytu o průměrné velikosti 70 metrů čtverečních by tak pro developera znamenalo odvést přibližně 160 tisíc korun do rozpočtu městské části nebo obce na rozvoj veřejného prostoru. Na tomto principu však nepanuje shoda ani mezi politiky, například místostarosta Prahy 11 Ondřej Prokop (ANO) se obává, že by developeři tyto sumy přenesli na zákazníky – a tím by ceny nemovitostí ještě povyskočily.
„Smyslem je postavit plnohodnotné město. Potřebujeme stavět byty, ale také školy a další věci, na které prostě nemáme peníze. Nelze vyloučit, že k navýšení ceny skutečně dojde, ale přiměřeně. Investoři jsou stále pod tlakem konkurence a domnívají se, že se kontribuce do cen bytů promítne jen zčásti,“ reagoval na místostarostovy obavy Hlaváček.
Debaty o dohodě už před časem podpořil například šéf a zakladatel největšího rezidenčního stavitele v Česku Central Group Dušan Kunovský. V rozhovoru pro Seznam Zprávy však připomněl, že tyto platby developerů by měly být chápány jen jako jejich dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality. Sám se však zasazoval o výrazně nižší částku, než zaznívá v Hlaváčkově návrhu. Podle něj by se měl příspěvek pohybovat mezi 500 až 1500 korunami.
„Možné příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu. Zajistit jejich financování je přece úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Hlavní úkoly soukromých investorů jsou dva – kvalitně stavět a platit státu daně,“ zdůrazňuje šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Dušan Kunovský.
Podle Kunovského by přiměřené „příspěvky na rozvoj okolí projektu“ neměli platit samosprávám jen investoři nových bytů, ale i developeři dalších typů staveb – kanceláří, obchodů, provozoven služeb a průmyslových a logistických areálů. Ty sice nevytvářejí nároky na školy a školky, ale zato často vyvolávají výrazné investice související se zvýšenou dopravou.
Změna DPH je jistota
Zástupci realitního sektoru však hledají trvalejší možnost, jak pro obce zajistit více financí na veřejnou infrastrukturu.
Možným řešením by bylo snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent. A zbylých pět procent by pak investoři formou místního poplatku převáděli přímo městům a obcím, kde se tyto nové byty staví.
Veřejné finance jako celek by touto úpravou podle Dušana Kunovského nepřišly ani o korunu. Její přínos pro podporu nové výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení by však byl obrovský. Města a obce by totiž získaly tolik potřebné prostředky na svůj rozvoj a neměly by důvod se nové výstavbě bránit. Naopak by mohly vidět v nové výstavbě příležitost ke svému rozkvětu, a proto by rozvoj podporovaly.
Že je daňový systém vůči obcím, ve kterých se staví, hodně nespravedlivý, se účastníci summitu shodovali.
„Stát na výstavbě nových bytů velmi profituje. K městům a obcím, kde tyto byty vznikají, se ale podle rozpočtového určení daní z peněz, které stát z výstavby vybírá, skoro žádné prostředky nedostanou. Proto se není ani možné mnoha starostům divit, že se nové výstavbě často brání,“ říká odborník na městské plánování a nový předseda Sdružení pro architekturu a rozvoj Tomáš Ctibor.
Daň z přidané hodnoty u nových bytů v průběhu let neúměrně rostla. Od roku 2007 vystoupala z pěti procent až na současných 15 procent a u bytů nad 120 metrů čtverečních až na 21 procent. To se spolu s obecným růstem cen bytů výrazně odráží v celkové částce, kterou stát na DPH vybírá. Dnes z průměrného nového bytu v Praze inkasuje skoro šestkrát více než v roce 2007, ale do obecních rozpočtů se z toho moc nevrací.
DPH totiž nemá „lokalizovaný“ výběr, daň plátce totiž odvádí finančnímu úřadu podle svého sídla bez ohledu na to, z jaké lokality se DPH odvádí. Rozpočtové určení daní pak část vybrané DPH vrací obcím zpět, ale koeficient rozdělování peněz od státu samosprávám je velmi složitý a zcela zásadní roli zde hraje velikost příslušného kraje a obce. Logicky tedy neodpovídá intenzitě výstavby v obcích.
Ministerstvo financí s návrhem nesouhlasí
Reakce Ministerstva financí nepřekvapila – o změnách v DPH nechce ani slyšet. V případě přidělení daně (nebo její části) na konkrétní účel totiž úřad podle vyjádření preferuje rozdělování prostředků prostřednictvím státního rozpočtu.
Vázání daňových příjmů na konkrétní účel podle slov mluvčího resortu Zdeňka Vojtěcha zasahuje do problematiky rozpočtového určení daní.
„Rozmělňování rozpočtového určení daní na další účely nepovažujeme za krok správným směrem také kvůli legislativně technické složitosti, administrativním nákladům a někdy i obtížně předvídatelným důsledkům, které se mohou míjet s uvažovaným cílem zvoleného rozpočtového určení daně nebo tento cíl pokřivit,“ dodal Vojtěch na dotaz Seznam Zpráv.
Rozdělení DPH u nemovitostí podle klíče 10 % pro stát a 5 % pro obce by tuto nerovnováhu zmírnilo, navíc by si stát mohl ohlídat, aby se pět procent „obecní DPH“ skutečně dostala do investic nutné veřejné infrastruktury, případně na investice do pořízení nebo úprav vlastního bytového fondu samospráv či na rozvoj dostupného bydlení.
Změnu by podpořil například ekonom, spolumajitel nemovitostního fondu IRQ a bývalý guvernér ČNB Zdeněk Tůma. „Pro návrh bych hlasoval všemi deseti. Obávám se ale, že prodiskutovat tuto změnu, aby prošla zákonodárným procesem, bude trvat dlouho,“ sdělil na summitu SAR.
Situaci rozhodně nenahrává ani fakt, že státní finance jsou kvůli pandemii a ekonomickému zpomalení na cestě ke stále vyšším schodkům. A ochota ministryně či ministra financí, ať už říjnové volby dopadnou jakkoliv, k transferu vybraných peněz směrem do obecních kas nebude vysoká.
Snížení DPH by přitom nemuselo znamenat, že se přiškrtí příjmy státního rozpočtu – to však platí jen za předpokladu, že nový stavební zákon skutečně zapůsobí, jak si jeho tvůrci slibují, a začne se stavět víc projektů. Pak by i 10 procent pro stát mohlo v absolutních číslech dělat víc než příjmy z dnešních 15 procent.
„Navrhovaný postup zdůrazňuje princip ‚zásluhovosti‘. Města a obce by se zapojily do přípravy projektů k výstavbě a dostaly kompenzace za náklady s tím spojené. Celkový objem výstavby by se tak zvýšil, což by pomohlo snížit ztrátu na výběru DPH,“ potvrzuje Pavel Kliment, který je kromě funkce ve Sdružení pro architekturu a rozvoj partnerem české poradenské společnosti KPMG pro sektor nemovitostí a stavebnictví.
Že by měl stát podpořit novou výstavbu snížením DPH u nových bytů a nechat více peněz z daní městům a obcím na výstavbu škol a infrastruktury, si myslí i 71 procent dotázaných v průzkumu agentury Ipsos. Proti se vyslovilo jen 17 procent lidí. A v rozsáhlé anketě, kterou Sdružení pro architekturu a rozvoj uspořádalo v průběhu března 2021 mezi starosty všech měst v Česku i mezi starosty všech městských částí Prahy, naprostá většina z nich vyslovila podporu úpravě daní na principu 10+5.
Jenže politická realita bude patrně jiná, jak si uvědomuje i exguvernér ČNB Tůma. „Není to nejrychlejší cesta, ale i přesto je důležité na změnu tlačit,“ dodal s tím, že celý proces potrvá přinejlepším několik let. A tak podle něj bude lepší využívat návrhu pražského magistrátu na spolupráci s developery.
