Exekutoři vs. katastr: Díra v systému vezme nemovitost i lidem bez dluhů

SZ Byznys před dvěma měsíci popsaly příběh muže, který kvůli díře v systému přišel o svůj majetek. Redakce situaci konzultovala s odborníky a nabízejí se minimálně dvě řešení, jak by stát mohl podobnou situaci pro příště řešit.

Článek si také můžete pustit v audioverzi.

Podle Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), který spravuje katastr nemovitostí, a Exekutorské komory, jsou řešení víc než dvě. Oba úřady navrhují zavést zautomatizování informačních toků mezi exekutory a katastrem.

O co v příběhu, který nemusí být ojedinělý, šlo? Ve zkratce: muž bez dluhů koupil garáž, exekutor mu ji přesto zabavil. Miroslav Rusiňák totiž garáž koupil od Jana Baláže, proti kterému bylo v té době vedeno 24 exekucí. To ale kupující nevěděl, v katastru nemovitostí žádná plomba na garáži nevisela. Rusiňák byl tak označen jako nový vlastník garáže, opět bez výhrad.

Exekutor si toho, že Baláž na přechodnou dobu nabyl nějakou nemovitost, všiml až o několik hodin později, než katastr označil jako vlastníka Rusiňáka. Přesto označil kupní smlouvu mezi Rusiňákem a Balážem za neplatnou a po dvou letech garáž prodal v aukci.

Soudní systém ani ombudsman si s případem nevědí rady.

„Pro pana Rusiňáka se jedná o velmi nepříjemnou situaci a jistě by bylo žádoucí, aby taková situace vůbec nastat nemohla,“ uvedla Lenka Vrzalová, vedoucí oddělení legislativy ČÚZK. „Je však třeba velké obezřetnosti v tom, abychom z jednoho konkrétního případu usuzovali na nefunkčnost celého současného řešení. A to i s ohledem na to, že změna současného systému by mohla způsobit jiné, velmi závažné potíže,“ upozornila.

Také Ministerstvo spravedlnosti se domnívá, že jde v praxi o spíše výjimečný případ. To nic nemění na tom, že se stát neměl.

Co dělat, aby se podobné případy nestávaly?

Prvním je napojit katastr nemovitostí na centrální evidenci exekucí, z níž by mohl automatizovaně čerpat poznámku o exekuci a tu zapisovat k osobám v exekuci automaticky. To má ale úskalí.

Jednak existují exekuce, kde povinný (ten, na koho je uvalena exekuce, pozn. red.), proti němuž je exekuce vedená, není omezen v nakládání s veškerým majetkem, ale jen s konkrétním majetkem (např. prodej zástavy, prodej majetku ušlého neúčinným právním jednáním). V takovém případě není žádoucí vytahovat z evidence záznam o exekuci automaticky, protože se z něj nedá vyčíst, jestli jde o generální exekuci na veškerý majetek, nebo exekuci jen na vybraný majetek.

Navíc to může být nepřiměřené řešení v poměru dluhu a majetku. Pokud má povinný dost majetku, nemusí být zápis exekuce v katastru žádoucí a neprovádí se vůbec nebo ne ke všem nemovitostem.

Příkladem mohou být případy exekucí na drobnější částky, například pokuta za jízdu „načerno“, kde právní úprava výslovně umožňuje, aby byla exekuce vedena jen na část majetku povinného přiměřenou vymáhané povinnosti.

„Při automatizovaném převzetí údaje o zahájení exekuce by však takové rozlišení nebylo možné a informace o zahájení exekuce pro drobnou částku by se v katastru projevila i u nemovitostí s mnohamilionovou hodnotou,“ popisuje důsledky takového řešení Vrzalová.

Další navrhované řešení je datovou formou katastr vždy na začátku vyrozumět, že exekutor vede proti konkrétnímu člověku exekuci, a to i když ten nemovitost nevlastní. Pokud se v průběhu exekuce stane vlastníkem nemovitosti, tak katastr automaticky zapíše poznámku o exekuci k nemovitosti.

Taková poznámka by sice nebránila převodu, protože jde o režim relativní neplatnosti právního jednání. Ale aspoň by to byl jakýsi zdvižený prst, že tato osoba má exekuci.

Podobné řešení tu ale bylo a podle Lenky Vrzalové z ČÚZK se neosvědčilo. Podle ní se stávalo, že soudní exekutoři katastr nevyrozuměli o ukončení exekuce.

„Tyto neviditelné, čekající poznámky se v informačním systému katastru nemovitostí hromadily a projevily se například až 10 let po ukončení exekuce, kdy bývalý povinný, v této době již bez jakýchkoliv dluhů, nabyl nemovitost,“ vysvětlila.

To bylo problematické, a proto bylo nezbytné najít jiné řešení. V současnosti tedy právní úprava umožňuje zapisovat poznámky o zahájení exekuce do katastru pouze za předpokladu, že povinný vlastní nemovitost.

ČÚZK ústy Lenky Vrzalové navrhuje danou situaci řešit především automatizací postupů na straně soudních exekutorů.

„Řada soudních exekutorů má již v současnosti své programové vybavení uzpůsobeno tak, aby každý den v nočních hodinách ‚prolustrovalo‘ portfolio svých povinných z hlediska případného nabytí majetku,“ podotkla Vrzalová.

K řešení postavenému na datové výměně a automatizaci na straně exekutorů i ČÚZK se kloní i Exekutorská komora.

Její mluvčí apeluje na lidi uzavírající kupní smlouvu na hodnotnější věc, aby si protistranu prověřily v Centrální evidenci exekucí (CEE). Každá informace vyžádaná z CEE přijde na 60 Kč. Pokud tedy chcete vědět, zda je proti konkrétnímu člověku vedena exekuce, a pak případně i detaily o konkrétní exekuci, vyjde vás to na 120 Kč.

CEE však neobsahuje údaje o exekucích vedených soudy, orgány státní správy a samosprávy, finančními orgány či zdravotními pojišťovnami podle jiných předpisů než podle exekučního řádu.

Ministerstvo spravedlnosti doporučuje prověřit také insolvenční rejstřík, případně pochyby zohlednit v kupní smlouvě.

„Pravidelnou náležitostí smlouvy o koupi nemovité věci v praxi bývá prohlášení prodávajícího o tom, že je jednak vlastníkem nemovité věci a dále, že proti němu není vedeno exekuční nebo i insolvenční řízení a exekuce či úpadek mu nehrozí,“ upozornila Markéta Poslušná z tiskového oddělení Ministerstva spravedlnosti.

Takové prohlášení má podle ní vliv na případnou trestní odpovědnost prodávajícího, pokud by se následně ukázalo, že prohlášení nebylo pravdivé.