Rychlejší výstavba bytovou nouzi nevyléčí. Klíč leží jinde

Už víc než dekádu bojuje Česko se zdražováním rezidenčních nemovitostí i nájemného. Ještě nedávno to vypadalo, že se mizerná dostupnost bydlení u nás začíná lepšit. Zpomalení ekonomiky, propad reálných příjmů domácností a zdražení hypoték přinesly od konce roku 2022 pokles cen bytů.

Jenže čerstvé zprávy o vývoji trhu bourají i opatrný optimismus. Podle posledního Real Indexu společnosti Deloitte zamířily v posledním čtvrtletí loňského roku ceny bytů po čtyřech sestupných kvartálech opět vzhůru. Zvedly se rovnou o 6,9 procenta, a pokořily tak nový rekord.

Průměrná cena prodávaných bytů v Česku podle Deloitte dosáhla na 95 500 korun za metr čtvereční, a byla tedy koncem loňského roku výš než v dobách předcovidové prosperity.

Opětovnému růstu nezabránilo ani úsilí České národní banky (ČNB), která stále drží úroky relativně vysoko. Snaží se, aby dostupnější hypotéky nezačaly výrazněji povzbuzovat poptávku po realitách a aby zdražující bydlení nevedlo k rozpoutání nového kola sotva zkrocené inflace.

Vysoké ceny realit táhnou vzhůru i nájemné. Mizerná dostupnost bydlení je čím dál naléhavějším politickým tématem zejména pro mladší voliče.

Dostupnost bydlení v Česku patří k nejhorším v Evropě. Loni potřebovali Češi na pořízení 90metrového bytu 14,9 ročního platu, což je nejvíc v EU. S počtem 408 bytů na tisíc obyvatel patříme v EU až na 24. příčku. České domácnosti vydávají na bydlení v průměru 28 procent příjmů, což nás v unijní sedmadvacítce řadí na 23. místo.

Domy a byty v Česku – se zmíněným ročním výkyvem – už deset let zdražují rychleji, než rostou příjmy občanů. Podle Deloitte vzrostly mezi lety 2014 a 2022 průměrné prodejní ceny nemovitostí v Praze a krajských městech o 144 procent a nabídkové ceny nájemního bydlení o 80 procent. Průměrné příjmy domácností za stejné období se podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) zvedly jen o 57 procent. Nepoměr se může dál prohlubovat.

Vývoj trhu s byty po covidové pandemii zaskočil řadu zemí. Ekonomové čekali, že po ekonomických turbulencích a při inflaci, na niž banky reagovaly zvyšováním sazeb, se poptávka ochladí a ceny realit i nájmů půjdou dolů.

Místo toho rostou ceny rychleji než před covidem. Investoři ve zvýšené míře ukládají kapitál do nemovitostí, navíc se projevuje odložená poptávka. Na zvýšený hlad po realitách nestíhají trhy reagovat. „Český růst cen je ale extrémní,“ říká Martin Lux, specialista na problematiku bydlení ze Sociologického ústavu Akademie věd ČR.

Český trh má svá specifika. I přes pokles ekonomiky u nás přetrvává velmi nízká míra nezaměstnanosti. Do země jednak míří pracovní síla z ciziny, jednak se domácnosti i přes pokles reálných příjmů dívají do budoucnosti s optimismem a jsou ochotné se kvůli bydlení zadlužovat. Panuje tu silná mezigenerační solidarita – rodiče často pomáhají financovat bydlení dětem, jež by na něj jinak nedosáhly. Silným faktorem cenového růstu je ale i u nás vysoká poptávka ze strany investorů.

Podle Luxe má navíc malé Česko tržní selhání, která ve větších zemích nepozorujeme. „U některých oblastí, třeba u výroby některých stavebních materiálů a výstavby samotné, dochází k velké koncentraci kapitálu, konkurence je malá. V roce 2007, kdy šly ceny také prudce nahoru, jsme k tomu dělali výzkum. A zjistili jsme například, že si stavební firmy rozdělují trh, výrobci stavebních materiálů si uvědomují svou tržní sílu, že existuje monopol či oligopol na výrobu cihel nebo že u výroby zateplovacích materiálů existuje oligopol na evropské úrovni,“ řekl Lux v lednu pro Český rozhlas.

Developeři, řada ekonomů, většina politiků i veřejnosti mají jasno: Byty v Česku jsou drahé, protože se jich staví málo. Na vině je složité povolovací řízení a nadměrná byrokracie.

„Problém je dán především nedostatečnou výstavbou. V ní brání všelijaké regulace. Podíváme-li se pravdě do očí, tak zkrátka to, že povolovací procesy třeba v Praze trvají deset let, byt extrémně prodraží,“ říká například hlavní ekonom BH Securities a poradce premiéra Petra Fialy Štěpán Křeček. Rozhodně není s takovým názorem sám.

Řada odborných analýz ale ukazuje, že s bytovým trhem to tak jednoduché není. Domy a byty neslouží jen pro uspokojování bytových potřeb, ale také jako investiční aktivum, takže proti jediné nabídce stojí dvě poptávky: jednak investorů, jednak domácností řešících bydlení.

Faktory domácího cenového růstu rezidenčních nemovitostí v letech 2013 až 2021 rozebírá loňská studie think-tanku IDEA při vysoké škole CERGE-EI. Její autoři došli k tomu, že větší bytová výstavba by na zdražování českých domů a bytů v tomto období pravděpodobně téměř nezapůsobila.

Ve zkoumaném období se reálné ceny (tj. ceny po očištění o vliv inflace) u nás zvedly o 63 procent. Za 32 procentních bodů tohoto růstu byl ale podle analýzy zodpovědný příjmový efekt, hlavně růst reálných příjmů domácností. Dalších 20 procentních bodů měla na svědomí snazší dostupnost hypoték a přesvědčení domácností, že jim díky dalšímu růstu příjmů a inflačnímu vývoji budou náklady na financování hypotéky postupně klesat.

Tempo bytové výstavby mezi lety 2013 až 2021 bylo zhruba na úrovni historického průměru, tedy kolem 30 tisíc bytů za rok. „Ani větší intenzita by nárůstu cen výrazně nezabránila, protože byl tažen jinými faktory. Aby efekt nové výstavby kompenzoval růst cen v důsledku snížení implicitních nákladů financování hypotéky, muselo by být každoročně postaveno přes 100 tisíc bytů, což přesahuje i historicky nejvyšší úroveň výstavby z roku 1975. Množství bytů, které by bylo nutné postavit, aby to mělo na vývoj cen v letech 2013–2021 zásadnější vliv, je nerealistické,“ píše se ve studii.

Ceny by podle autorů mohly výrazněji klesnout v případě, že by stoupaly úroky z úvěrů a domácnosti by očekávaly nízkou inflaci a zároveň nízký růst reálných mezd.

K podobným závěrům došla i starší analýza ČNB, která zkoumala faktory cenového růstu nemovitostí v letech 2002 až 2003 a v letech 2007 až 2008. Také podle Martina Luxe je v cenovém vývoji mnohem důležitější vývoj poptávky než výstavba.

„Řadu let se věnujeme studiím, které slouží například pro bankovní sektor. Různé modely, které propočítáváme, potvrzují, že u cen rezidenčních nemovitostí jsou dominantní poptávkové faktory, nikoliv nabídkové. Potvrzují to i zahraniční studie, nedávno například nová studie pro USA,“ řekl Lux pro SZ Byznys.

Ve zmiňované studii zkoumala americká centrální banka růst cen bytů za covidové pandemie. Také její autoři došli k tomu, že se na něm nejvíc podepsal prudký vzestup investiční poptávky. Aby se nabídka na americkém trhu vyrovnala s poptávkou, muselo by se tempo výstavby zvednout minimálně o 300 %, což je podle autorů nereálné.

K podobným závěrům docházejí i další odborné publikace, například britská analýza Oxford Economics, která zkoumala tržní vývoj let 1992 až 2014 ve Velké Británii. Podle jiné práce rovněž britského ekonoma Geoffreyho Meena by se rychlejší výstavba odrazila v poklesu cen bytů jen v případě, že by trvala několik desítek let.

Neznamená to, že rychlejší výstavba nemá na cenový vývoj žádný vliv. Větší nabídka se ale projevuje méně než poptávkové faktory. A je nevyzpytatelnější. V různých zemích se totiž zvýšená nabídka bytů na trhu projevovala v minulých letech různě. Například v Rakousku se dostupnost bytů i přes vyšší výstavbu zhoršila, zatímco v Polsku zlepšila.

Podle Luxe má trh s bydlením řadu specifik, o nichž se nemluví. „Je to jeden z nejméně efektivních trhů, vyrovnání nabídky a poptávky tu probíhá velmi pomalu. Staví se na pozemcích, jichž je omezené množství a které podléhají různým regulacím,“ říká.

Trh podle něj navíc ovlivňují jak fundamentální, tak čistě iracionální faktory, jako je očekávání budoucího vývoje. Třeba přesvědčení řady investorů, že hodnota nemovitostí v čase může pouze růst. „Realitní trh je ale cyklický, teď jsou ceny bydlení nahoře, jednou se to otočí,“ tvrdí Lux v rozporu s názorem, který razí takřka jednohlasně domácí developeři.

Snahu o zlepšení bytové situace v Česku deklarovaly prakticky všechny vládní garnitury minulých dvou dekád. Také současný kabinet se k tomu v programovém prohlášení hlásí. „Dostupnost bydlení pro občany bude vláda řešit jak směrem k vlastnickému, tak i nájemnímu bydlení včetně bydlení sociálního,“ slibuje. I dnešní vláda ale považuje za nejdůležitější nástroj „zásadní zrychlení stavebního řízení“.

Podle Luxe, podobně jako podle řady dalších specializovaných analytiků, ale uvolnění stavební legislativy samo o sobě nebude stačit.

„Přesvědčení, že problém vyřeší výstavba, je mylné. Poptávkové faktory jsou důležitější. Bylo to vidět i na vývoji úrokových sazeb: Jakmile jen trochu poklesly, ceny bytů zamířily nahoru. Přesto pořád posloucháme pohádky o krásně fungujícím trhu s byty, na kterém nejsou žádná selhání,“ uzavírá expert.