Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Úrokové sazby hypoték rostou již rok a pohybují se mezi šesti a sedmi procenty. S tím je spojen silný pokles poskytnutých úvěrů na bydlení. Lidé, kteří chtějí bydlet ve vlastním nebo si chtějí opravit či zrekonstruovat své bydlení, si nemohou takto drahé úvěry dovolit. Přitom máme již téměř třicet let nástroj, s jehož pomocí si můžeme zajistit přijatelnou a pevnou úrokovou sazbu úvěru na bydlení. Jen tento nástroj nevyužíváme a dnes se dokonce bavíme o jeho zrušení.
Ano, řeč je o stavebním spoření. Díky slovu „spoření“ v jeho názvu by se mohlo zdát, že stavební spoření nemá s financováním bydlení a hypotékami nic společného. Opak je pravdou. Hlavním cílem stavebního spoření je poskytování úvěrů na bydlení s výhodnou úrokovou sazbou. Alespoň tak to zamýšlel zákonodárce v roce 1993, kdy byl schválen zákon o stavebním spoření. V důvodové zprávě k tomuto zákonu se dočteme, že „filozofie stavebního spoření vychází ze spoření při nízké úrokové sazbě a následného čerpání úvěru při nižších sazbách, než odpovídá komerčním úvěrům“.
Jaká je ale dnešní situace? Poskytují stavební spořitelny úvěry s nižšími úrokovými sazbami než ostatní banky? Když nahlédneme do bankovní statistiky ČNB, zjistíme, že stavební spořitelny poskytují úvěry ze stavebního spoření s úrokovými sazbami těsně pod hladinou čtyř procent. To je ve srovnání s dnešními sazbami hypoték skutečně výrazný rozdíl. Úvěry ze stavebního spoření jsou prokazatelně levnější než jiné úvěry na bydlení. Přesně tak, jak si předkladatel zákona přál. Zákon totiž omezuje úrokovou sazbu úvěrů ze stavebního spoření: Jeho úroková sazba smí být maximálně o tři procentní body nad úročením vkladů. Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je také pevně sjednána ve smlouvě o stavebním spoření a stavební spořitelna ji nemůže jednostranně změnit. Díky tomu musí dnes stavební spořitelny poskytovat levné úvěry i přesto, že konkurence (ostatní banky) prodává své úvěry podstatně dráž.
Není úvěr jako úvěr
Stavební spořitelny poskytují dva typy úvěrů. Úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry. Jaký je mezi nimi rozdíl?
- Úvěr ze stavebního spoření má zákonem omezenou úrokovou sazbu, která nesmí být vyšší než úroková sazba z vkladů na účtu stavebního spoření zvýšená o tři procentní body. Pro získání úvěru ze stavebního spoření je však třeba nejprve uzavřít smlouvu o stavebním spoření a několik let spořit.
- Překlenovací úvěr může stavební spořitelna poskytnout okamžitě. Slouží k překlenutí doby, než klientovi uplyne čekací doba na úvěr ze stavebního spoření. V okamžiku, kdy klient získá úvěr ze stavebního spoření, je překlenovací úvěr převeden na úvěr ze stavebního spoření.
- Hypotéka (hypoteční úvěr) je úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Jak úvěr ze stavebního spoření, tak i překlenovací úvěr mohou být zajištěny zástavním právem k nemovitosti. Tedy i stavební spořitelny poskytují hypotéky.
Situace však není tak růžová, jak by se z předchozího odstavce mohlo zdát. Kde je ten háček? Stavební spořitelny skutečně poskytují velmi levné úvěry na bydlení. Ale poskytují jich málo. Přesné číslo není veřejně dostupné. Je však téměř jisté, že podíl levných úvěrů ze stavebního spoření na celkovém objemu poskytovaných úvěrů je menší než pět procent. Naprostou většinu úvěrů stavebních spořitelen tvoří překlenovací úvěry, u kterých zákon úrokovou sazbu nijak nereguluje. A úroková sazba překlenovacích úvěrů věrně kopíruje trh. Takže sazby překlenovacích úvěrů jsou prakticky stejné jako sazby hypoték ostatních bank.
Na výhodný úvěr dnes dosáhne málokdo
Celkový obrázek tedy vypadá tak, že stavební spoření skutečně může zajistit výhodné úvěry na bydlení. Ale objem takových úvěrů je mizivý. Čím to je? A hlavně: Můžeme to napravit?
Důvodů současného stavu je několik. Žili jsme dlouhou dobu v ekonomickém prostředí s velmi nízkými úrokovými sazbami. Nikdy v dřívější minulosti nebylo běžné, aby měla hypotéka sazbu dvě procenta. Ale my jsme si na to v posledních letech zvykli. Stavební spořitelny tehdy nabízely: Spořte u nás za jedno procento, za pár let dostanete úvěr úročený čtyřmi procenty. Ale nikoho to nezajímalo, protože kdo by tehdy usiloval o úvěr za čtyři procenta, když může použít hypotéku s poloviční sazbou? Smlouvy o stavebním spoření se uzavíraly s nízkými cílovými částkami a byly nastavené tak, aby klient maximalizoval státní podporu. Takže nárok na výhodný úvěr dnes mají jen ti prozíravější a pak také ti, kterým pomohla náhoda. Pořídili si stavebko, aby spořili a čerpali státní podporu – a dnes s potěšením zjišťují, že mohou navíc získat výhodný úvěr.
Ale byla by chyba vinit ze všeho jen klienty. Ani stavební spořitelny se nehrnou do poskytování levných úvěrů. Proč by svým klientům vnucovaly úvěry za čtyři procenta, když se dají prodat i za sedm? Namísto úvěrů ze stavebního spoření prodávají stavební spořitelny raději překlenovací úvěry, jejichž úrokovou sazbu zákon nijak neomezuje. Stavební spořitelny postupně upravují své podmínky tak, aby nemusely poskytovat příliš mnoho úvěrů ze stavebního spoření, které pro ně dnes nejsou výhodné.
Zrušit? Ne, raději opravit
Tím se dostáváme k roli státu. Zákon o stavebním spoření sice není dokonalý, ale předvídá mnohé. Mimo jiné ukládá stavebním spořitelnám povinnost uvádět ve všeobecných obchodních podmínkách podmínky pro poskytování úvěrů. A tyto všeobecné obchodní podmínky stavebním spořitelnám schvaluje Ministerstvo financí. Stát má tedy velmi silnou páku pro prosazování své představy o tom, jak by mělo stavební spoření fungovat. Soudě podle dnešního stavu však stát svůj vliv příliš neuplatňoval. Nepřispěl ke kultivaci stavebního spoření a nechal jej zplanět.
V těchto dnech se otevírá otázka státní podpory stavebního spoření. Jedná se přibližně o čtyři miliardy korun ze státního rozpočtu. To je maximální částka, kterou můžeme ušetřit. Stát může nepochybně zrušit státní podporu a s ní i stavební spoření. Pokud však nechce rezignovat na podporu dostupnosti bydlení, bylo by lépe stavební spoření nerušit, ale opravit. Přes všechny výhrady, které máme, jsou stavební spořitelny zdravé banky, které mají důvěru klientů. Stát má nástroje, kterými může nasadit stavební spoření zpátky na koleje. Stačí jen přimět stavební spořitelny, aby poskytovaly primárně úvěry ze stavebního spoření. Úvěry, které mají nízkou a pevnou úrokovou sazbu a jsou určeny pouze pro financování bytových potřeb. Úvěry, jejichž poskytování umožňuje stát tím, že spořícím klientům stavebních spořitelen poskytuje státní podporu.
Nejde o fikci. Systém stavebního spoření jsme převzali z Německa a německé stavební spořitelny se také podílely na zakládání stavebních spořitelen u nás. V Německu se ve druhé polovině 20. století pohybovaly úrokové sazby hypoték mezi šesti a jedenácti procenty. Úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření byly ve stejném období kolem pěti procent. Byly nejen podstatně stabilnější než sazby hypoték, ale především byly o několik procentních bodů nižší.
Stavebnímu spoření v České republice by prospěl odborný zásah. Je třeba vyjasnit si, jaké máme o stavebním spoření představy a co od něj očekáváme. Pokud bereme stavební spoření jen jako státem podporované spoření, je to málo, je to špatně a je to neefektivní. Ale stavební spoření může velmi účinně podpořit dostupnost bydlení. Stačí jen požadovat od něj to, co má dělat. Pak se ukáže, zda je státní podpora přiměřená, nebo zda si zaslouží změnu.
