Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Trh s nemovitostmi v České republice se v posledních letech výrazně proměnil, a to jak v důsledku makroekonomických vlivů, tak i specifických podmínek v jednotlivých regionech. Zatímco Praha tradičně přitahovala nejvíce pozornosti a investic, stále více investorů začíná objevovat potenciál regionálních trhů. Trend je výsledkem několika faktorů, které ukazují, že investice do nemovitostí v regionech mohou být výhodnější než soustředění se výhradně na hlavní město.
V uplynulých letech jsme byli svědky prudkého růstu cen nemovitostí, což bylo způsobeno zejména zvýšeným zájmem o bydlení během pandemie covidu-19 a nízkými úrokovými sazbami hypoték. Nejistá doba totiž tradičně táhne k investicím a Češi dávají dlouhodobě přednost nemovitostem před kapitálovým trhem.
Roky 2021 a 2022 tak charakterizuje hlavně vysoká poptávka po nemovitostech, což vedlo k výraznému růstu cen. Situace se však změnila. Vyšší úrokové sazby hypoték, které v roce 2022 dosáhly až 6,1 %, omezily dostupnost financování a zpomalily tempo růstu cen nemovitostí. Aktuálně se však dostupnost hypoték opět zlepšuje, přičemž úroky hypoték klesly přibližně na 5% úroveň, což vedlo k růstu objemu poskytnutých úvěrů.
Předsudek říká, že investice s nejjistějším výnosem bývají v Praze. Data za několik posledních let však hovoří přesně o opačném trendu. Výrazněji totiž rostly investice ve vybraných regionech a krajských městech. K tomu je potřeba zohlednit fakt, že ceny bytů a nájemního bydlení v hlavním městě pomalu naráží na strop, zatímco v mimopražských lokalitách stále existuje velký potenciál růstu. Mnoho lidí se však investování do krajských nemovitostí vyhýbá, a to především z důvodu přehnané fixace na Prahu a nedostatečného průzkumu regionálních alternativ.
Investování do nemovitostí v regionech nabízí několik významných benefitů oproti investicím v Praze. Jednou z hlavních výhod je nižší cena nemovitostí v regionech, primárně pak z pohledu price to income, potažmo rent to income, tedy poměru mezi mzdou místních a cenou za nákup či nájem nemovitosti. Kromě samotné výnosnosti je důležité sledovat právě tyto ukazatele. Pro srovnání nájem bytu o velikosti 60 m2 činí v Praze 43 % krajské hrubé mzdy, v Brně pak dokonce 48 %. Oproti tomu jiná krajská města jako například Ústí nad Labem mají poměr rent to income jen 29 %. Právě podle těchto ukazatelů lze vybrat vhodný region k investování.
Uvedeme-li příklad z praxe: v Ústí nad Labem stojí průměrný byt čtyři roční platy, zatímco v Praze je to více než jedenáct ročních platů. Přestože tedy mají Pražané v porovnání vyšší platy, poměr k cenám nemovitostí v hlavním městě je přibližně třikrát dražší. V tomto příkladu by si investor na pražský byt, řekněme 3kk, vydělal ještě za rozumné časové období. Pokud do toho však započítáme aktuální 5% úrok z hypoték a standardní životní náklady, hovoříme o finalizaci nákupu v horizontu desítek let.
Další nespornou výhodou pro investování do regionů je lepší cenová dostupnost, která umožňuje zapojení do trhu také investorům s nižším kapitálem. Ti si mohou pořídit levnější nemovitost, popřípadě více nemovitostí za stejnou částku, čímž zvyšují potenciál výnosu. Kromě toho je výnosnost z pronájmů v regionech obvykle vyšší než v Praze. To je dáno nižšími vstupními náklady a vyšším poměrem nájemného k ceně nemovitosti.
Dalším důležitým aspektem investování do regionů je potenciál růstu cen. Nemovitosti v regionech, jako je Ústí nad Labem, stále zůstávají podhodnocené ve srovnání s Prahou. Prostor pro budoucí zhodnocení je tedy velký. Regionální trhy se totiž přibližují cenám v hlavním městě. Investice do regionů navíc umožňují snadnější diverzifikaci portfolia. Nižší ceny nemovitostí dávají investorům možnost pořídit více nemovitostí, čímž rozmělňují riziko a zajišťují větší flexibilitu v případě potřeby likvidity. Na rozdíl od situace, kdy by investor vlastnil jedinou nemovitost v Praze, v regionech může prodat pouze část svého portfolia, což je velkou výhodou v případě neočekávaných finančních potřeb.
Alternativou k přímému nákupu nemovitostí, tzv. na vlastní pěst, je investice do nemovitostí pomocí investiční fondů. V první řadě fondy poskytují větší flexibilitu a likviditu. Investor tedy nemusí řešit správu nemovitostí, která může být zejména v regionech náročná, pokud žije například v Praze nebo jiném vzdáleném městě. Fondy mají zkušené týmy, které se starají o všechny aspekty správy nemovitostí, od údržby po hledání nájemníků, což snižuje riziko a zátěž pro investory.
Zadruhé, fondy nabízejí možnost složeného úročení, což znamená, že výnosy rostou každý rok, a po třech letech držení investice ve fondu kvalifikovaných investorů je výnos z prodeje akcií osvobozen od daně z příjmu fyzických osob, což je významná daňová výhoda oproti přímému vlastnictví nemovitosti. K tomu navíc fondy nabízejí diverzifikované portfolio investic jak typově, tak regionálně, což dále snižuje riziko ve srovnání s investováním do jedné konkrétní nemovitosti.
Investoři, kteří se rozhodnou investovat do nemovitostí v regionech prostřednictvím fondů, tak mohou těžit z profesionální správy, vyšší výnosnosti a nižšího rizika. Tento přístup je obzvláště výhodný pro ty, kteří nemají čas nebo zkušenosti se správou nemovitostí a chtějí maximálně využít potenciál regionálních trhů. S očekávaným poklesem úrokových sazeb a pokračujícím růstem cen nemovitostí v regionech představuje tento způsob investování atraktivní příležitost pro zhodnocení kapitálu.
