Komentář: Proč chtějí Češi bydlet ve svém? Protože jim nic jiného nezbývá

O českých domácnostech se říká, že touží vlastnit, protože za minulé doby nikdo nic nevlastnil a nyní si to chtějí vynahradit. Dalšími často skloňovanými důvody jsou averze k riziku a negativní národní zkušenost s kuponovou privatizací. Ta vyústila v obecnou nedůvěru společnosti investovat do firem, fondů, a proto jedinou smysluplnou investicí je ta do cihel.

Z výzkumu jsme ale zjistili, jak se Češi staví k otázce bydlení, jaké jsou jejich preference, přání a překážky. Češi totiž nechtějí vlastnit pro vlastnictví, ale pro zcela jednoduché a pragmatické důvody, které jiné formy bydlení oproti vlastnímu nemají.

Z níže uvedeného grafu lze vyvodit, že téma vlastního bydlení významně rezonuje u téměř 70 procent společnosti. Pokud bychom k tomu připočetli i ty, pro které je vlastní bydlení alespoň trochu důležité, podíl se limitně blíží 100 procentům. Potud se potvrzuje hypotéza o tom, že Češi opravdu chtějí bydlet ve svém, je-li to možné. Bez dosud bližší znalosti toho, proč tomu tak je, je toto celkem zásadní sociologické zjištění s potenciálně velkým dopadem, neboť bydlení coby základní lidská potřeba se může stát zásadním hybatelem nejen sociálního smíru, ale i dalšího politického vývoje.

V evropském srovnání je dostupnost bydlení v Česku dle Deloitte Property Index 2024 vůbec nejhorší. Na byt o velikosti 70 metrů čtverečních potřebujeme přes 13 ročních hrubých mezd, zatímco v sousedním Polsku stačí jen necelých osm a v Dánsku dokonce ani ne pět ročních hrubých mezd. Nutno připomenout, že Polsko i Dánsko si stojí oproti ČR lépe v rychlosti výstavby, respektive v získávání stavebních povolení.

Pro příklad uvádím graf vývoje dostupnosti bytu 3+kk o velikosti 70 metrů čtverečních v Praze. Na jeho vrcholu v září 2022 bylo na zmíněný byt potřeba 19 průměrných ročních pražských mezd v případě novostaveb, respektive 16 u starší zástavby. Dostupnost bydlení ovlivnila Česká národní banka výrazným zvýšením úrokových sazeb ve snaze krotit inflaci a zpomalit ekonomiku, což způsobilo nedostupnost hypoték na již tak drahé bydlení. Byť mzdy nominálně vzrostly, nemohly v tak krátkém období takový rozdíl dohnat. Téměř skokový nárůst hypotečních sazeb ze dvou procent na šest procent způsobil na milionovém úvěru s 30letou splatností nárůst splátky z 3700 korun na 6000 korun, což odpovídá 62procentní změně.

V situaci, kdy se hypoteční sazby dostaly pod hranici pěti procent a ceny nemovitostí po oživení opět rostou, toto rozhodně dobré náladě ve společnosti nepřidá.

Ve výzkumu jsme se zaměřili na důvody toho, proč lidé chtějí vlastní bydlení. Výstupy uvedené v grafu níže překvapivě nepotvrzují platnost hypotézy, že Češi chtějí bydlet ve svém, protože prostě jen chtějí vlastnit a investují tak do své budoucnosti. První čtyři z pěti nejdůležitějších důvodů se týkají motivů spojených s naplněním bezpečí a jistoty, potažmo zajištěním primárních fyziologických potřeb. Kdybych tento graf měl interpretovat a shrnout ho do modifikované hypotézy, znělo by to asi takto:

„Češi chtějí bydlet ve svém, protože jim nic jiného nezbývá. Nájemní bydlení na rozdíl od toho vlastního nezajišťuje bydlícím dostatečnou jistotu, pocit bezpečí a útočiště, se kterým si mohou nakládat, jak potřebují, a učinit z bytu domov.“

A ano, nezanedbatelným motivem pro vlastnictví nemovitosti je, že ji lze pronajímat, časem nabývá na hodnotě a v neproduktivním věku slouží jako chybějící důchodová reforma. A určitým úhlem pohledu se i na zajištění se na stáří lze dívat jako na motiv zajištění si bezpečí a jistoty.

To, proč bychom neměli společensky podceňovat, bagatelizovat nebo přehlížet otázku dostupnosti bydlení, je, že se jedná právě o tu nejdůležitější lidskou potřebu, zaujímající první, možná druhé patro Maslowovy pyramidy potřeb, podle které má člověk pět základních potřeb. Ty jsou seřazeny podle toho, jak se postupně vyvinuly, a zároveň podle toho, jsou-li vyšší nebo nižší ve smyslu své hodnoty.

Nedostatek fyziologických potřeb a potřeb bezpečí může vyústit v psychické problémy vlivem stresu a existenciální úzkosti ústící ve zhoršení kognitivních dovedností, fyzického i psychického zdraví a zhoršení finanční situace. Dlouhodobější deprivace, respektive frustrace vedou k pocitům nespokojenosti, podrážděnosti a hněvu, až agresi.

Studie z Princetonské univerzity (Poor concentration: Poverty reduces brainpower needed for navigating other areas of life) zjistila, že naléhavé finanční problémy mají okamžitý dopad na schopnost nízkopříjmových jedinců vykonávat běžné kognitivní a logické testy. To dále může vést k tomu, že lidé ve finanční tísni mají sníženou schopnost efektivního rozhodování, což jejich situaci ještě zhorší.

Stejnou analogii lze použít i v případě bydlení. Člověku vystavenému stresu z neuspokojivé, ba dokonce nevyhovující situace týkající se bydlení se může zhoršit schopnost fungovat v rodině, společnosti nebo práci, což dále zhoršuje jeho stav.

Nepřekvapivě nejdůležitějším parametrem při rozhodování o bydlení je cena jako funkční faktor zajišťující základní fyziologické potřeby. Toto zjištění ještě o to více akcentuje nutnost nepřehlížet dostupnost bydlení. Následují bezpečnost lokality, lokalita samotná, energetická náročnost bytu, dostupnost a obslužnost lokality.

Za povšimnutí stojí, že byť je tento graf sestaven vzestupně podle potřeb od těch nejdůležitějších, tak parametry jako energetická náročnost, velikost bytu a zdravé vnitřní prostředí dosáhly menšího skóre důležitosti než bezpečnost lokality. To je dáno tím, že bezpečnost je pro nás spontánně důležitá, zatímco energetická náročnost a zdravé vnitřní prostředí bytu a jejich vliv především na zdraví a druhotně na blahobyt a komfort jsou aspekty, které teprve poznáváme a nabývají na důležitosti postupně. Byť se ekologické aspekty bydlení umístily jako poslední, neznamená to, že by nebyly důležité. Jedná se o stejný případ jako zdravé vnitřní prostředí bytu, o jehož důsledku a důležitosti se teprve dozvídáme.

Výzkum nám potvrdil, že při vybírání bydlení hraje prim cena, lokalita, bezpečnost a provozní nákladnost. Stejně tak umístění ostatních parametrů dle důležitosti je v souladu s tím, v jaké situaci se v Česku nacházíme. Jakmile budeme mít uspokojené primární potřeby, můžeme se soustředit na vyšší potřeby, jako je ekologie, udržitelnost, komunity a pokročilejší technologie v rámci bydlení.

Pokud bychom zkoumali, jak by lidé rádi bydleli, tak preferovanou variantou je novostavba, ať už se jedná o rodinný dům, či byt. Ačkoliv se ekologie, udržitelnost a zdravé vnitřní prostředí, které jsou v případě novostaveb prokazatelně na vyšší úrovni, umístily níže než ostatní parametry, interpretuji to jako směr, kam jako lidé aspirujeme. Se zvyšující se životní úrovní a úrovní blahobytu budeme zákonitě chtít bydlet lépe, kultivovaněji a kvalitněji.

Zajímavým sociologickým zjištěním je preference bydlení v bytě dále od centra nebo na periferii před bytem v centru města. To lze vysvětlit přílišným ruchem a dopravou, turismem, nedostatkem zeleně a zvýšenou koncentrací emisí v centrech měst. To by mohlo dále posilovat gentrifikaci – jev, kdy bohatší městská vrstva kupuje, renovuje a modernizuje nemovitosti v nevyhovujících a méně prosperujících částech města, což vytlačuje nízkopříjmové obyvatele na samotnou hranici města, případně až za ni. To dále způsobuje nevyváženost sociálních vrstev ve městě a nedostatek pracovní síly ve specializovaných službách potřebných pro město a lidi v něm bydlící (obchody, úklid, svoz odpadu apod.).

Jako druhá, nejvíce preferovaná varianta je bydlení v rodinném domě na venkově. To je rozhodně velmi logické a legitimní přání, zejména pokud je ve hře bydlení za stejnou cenu v bytě ve městě nebo o něco levněji na venkovně, blíž přírodě a komunitám. To ovšem klade značné nároky na kvalitu dopravní obslužnosti a vícenáklady související s obsluhou a logistikou dojezdu do zaměstnání, škol apod.

Poznámka: Průzkum JRD k postoji Čechů k dostupnosti bydlení byl proveden v dubnu 2024 prostřednictvím výzkumné agentury Ipsos a zúčastnilo se ho 754 respondentů z celé ČR ve věku 20–50 let. Zaměřoval se na úhel pohledu Čechů na bydlení, vlastnictví bydlení, financování bydlení a preference v otázce bydlení.