Komentář: Problém luxusních nemovitostí –⁠⁠ Rusové odešli, Ukrajinci je nenahradí

Trh s nemovitostmi zaznamenal během třetího čtvrtletí letošního roku pokračující růst, který meziročně dosahuje stabilních 28 %. To je pozoruhodné vzhledem k tomu, že již loňský podzim byl poměrně silný, což ukazuje na pokračující stabilitu poptávky.

Zajímavé je, že růst byl v období září 2023 – září 2024 téměř stejný jako v předchozím roce, přestože loňské září bylo ovlivněno odloženou poptávkou po jarním a letním ochlazení trhu. Tento vývoj naznačuje, že zájem o nemovitosti se trvale vrací na vysoké úrovně, a to i díky příznivým úrokovým sazbám, které motivují kupující k investicím do bydlení. Výše hypoték se aktuálně pohybuje na úrovni 4,95 %, což jsou hodnoty jako před 20 lety.

Co se týče vývoje cen bytů, můžeme pozorovat dlouhodobý a postupný nárůst. Přestože mezi lety 2021 a 2023 skokově vzrostly a klesly, v posledních třech kvartálech se prokazuje, že covidové kolísání bylo spíše krátkodobé a průměrné ceny letos rostou obdobným tempem jako před covidem.

Dostupnost bydlení se napříč regiony Česka výrazně liší. V některých oblastech, jako je Ostravsko, lidé mají problém dosáhnout na nemovitosti dražší než sedm milionů korun. Podobně ve východních Čechách z průzkumů vyplývá, že tamní kupci nejsou ochotni zaplatit více než 8,2 milionu korun. Naproti tomu v Praze ceny bytů běžně dosahují 16 milionů korun, což je neuvěřitelný rozdíl oproti zbytku republiky.

Tento rozdíl v cenových hladinách nemovitostí ovlivňuje poptávku po různých typech bydlení. Největší zájem je o malometrážní byty, zatímco středně velké byty se prodávají méně. Zajímavé je také to, že ve středních Čechách je velké množství starších domů v cenové kategorii mezi 25 a 50 miliony korun, které jsou nákladné nejen na koupi, ale i na rekonstrukci. Nemovitosti staré 20 let, které vyžadují rekonstrukci za miliony korun, jsou pro kupce méně atraktivní.

Jednou ze změn, které zasáhly český realitní trh, je odliv ruské klientely. Jak z pohledu kupujícího, tak z pohledu prodávajících. Tato kategorie zahrnuje byty a domy, které dříve vlastnili rusky mluvící lidé, ale nyní se tyto nemovitosti uvolňují na trh, nicméně mají poměrně omezenou cílovou skupinu a pro realitní makléře je obtížné najít nové kupce pro tyto specifické nemovitosti. Z pohledu kupujících byli Rusové často investoři do luxusních nemovitostí, kteří respektovali vysoké ceny.

Ukrajinská klientela se sice na trhu objevuje, ale zdaleka nenahradila výpadek ruských kupců. Ukrajinští investoři a kupci mají zájem spíše o pronájmy než o přímé koupě nemovitostí. I bohatší skupiny ukrajinských občanů, kteří by mohli investovat, čelí překážkám, zejména pokud jde o získání hypotéky. Vzhledem k imigrační politice a dočasným pobytům je pro Ukrajince obtížné dosáhnout na výhodné financování, což snižuje jejich zájem o koupi.

Část ukrajinské klientely preferuje lukrativní pronájmy, kdy v určitých lokalitách platí klidně i 50 tisíc korun měsíčně za nájem, ale stále by raději investovali do koupě, kdyby jim v tom nebránila komplikovaná imigrační politika a přístup bank.

Nedostatek ruské klientely a omezené možnosti ukrajinských kupců tak vytvářejí mezeru na trhu, kterou developeři jen těžko nahrazují. Tento stav zároveň zpomaluje prodeje luxusních nemovitostí, které dříve našly kupce snadněji a rychleji díky solventním zahraničním investorům.

Navzdory aktuálnímu růstu trhu stále nejsme na úrovni před rokem 2020. Zájem o nemovitosti sice roste, ale pozvolněji, než se původně očekávalo. Přestože rosteme rychleji, než jsme čekali, růst o 27 % je v kontextu současné situace standardní. Očekáváme, že do konce roku se situace zlepší, a že se trh stabilizuje na hodnotách, které odpovídají vyšším úrovním poskytovaných hypoték a prodeji nemovitostí.

Podzimní oživení trhu, které je obvyklé každý rok, se promítá do prodlužování doby prodeje. Průměrná doba od zveřejnění nemovitosti po její prodej je zhruba 109 dní. To znamená, že podzimní prodeje jsou často výsledkem zájmu o nemovitosti z jara nebo léta.

Trh s nájmy se rovněž oživil, a to jak v počtu uzavíraných smluv, tak ve výši nájemného. V důsledku nedostupného bydlení se stále více lidí uchyluje k pronájmu, a to i v důsledku vysokých cen nemovitostí, které si mnoho lidí nemůže dovolit. V Česku je podle mezinárodních srovnání České akademie věd nejhorší dostupnost bydlení na světě – v Česku je průměrně potřeba 14,8 ročních platů na nákup bytu a v Praze dokonce 19, což je mnohem více než například v Německu, kde stačí 4,8 ročního platu.

Růst nájmů se projeví v plné míře až s ročním zpožděním, protože nájemní smlouvy nelze měnit okamžitě. Tento proces způsobí, že ceny nájemného budou v nadcházejících letech ještě výrazně růst. Současně investoři musí počítat s tím, že při současných cenách nemovitostí není rentabilní nemovitosti pronajímat, pokud nedojde k růstu nájmů.

Generační obměna začne mít v příštích letech výrazný vliv na realitní trh. Lidé narození v 70. letech se blíží důchodovému věku a budou muset řešit své bydlení na důchod. Vzrůstá poptávka po udržitelném a ekologickém bydlení, včetně dřevostaveb, které jsou atraktivní jak z hlediska nižších provozních nákladů, tak i ekologického dopadu. Tento segment trhu zatím není dostatečně rozvinutý, ale v následujících letech může hrát klíčovou roli, jak se lidé začnou více zaměřovat na dlouhodobé úspory a udržitelné životní prostředí.

Z hlediska bytové politiky a celkového trendu stárnutí populace je otázka dostupného a udržitelného bydlení stále aktuálnější, a bude nutné, aby stát zasáhl a nastavil podpůrné programy pro seniory a prodeje nemovitostí.