Článek
Téma nedostupnosti bydlení rezonuje ve veřejném prostoru relativně dlouho a věnovala se mu již řada expertů i odborných a politických sdružení. Je to téma nejen společenské, ale i ekonomické, a tak bylo možná jen otázkou času, kdy se do této oblasti pustí NERV. Stalo se a odborníci z Národní ekonomické rady vlády představili 12 bodů pro řešení dostupnosti bydlení.
Z logiky mé profese mě zaujalo pár oblastí, o kterých se v naší branži diskutuje dlouhodobě. Hned prvním bodem dokumentu NERV je zrychlení povolování výstavby a dokončení reformy stavebního řízení. S tím pochopitelně nelze než souhlasit.
Co NERV navrhuje změnit v bydlení
- Prvním bodem zprávy NERV je zrychlení povolování výstavby a dokončení reformy stavebního řízení.
- V rámci druhého kroku navrhují provést reformu územního plánování. Současná pravidla jsou podle nich příliš specifická a neflexibilní. Reforma by měla zakotvit dostatečnou nabídku bydlení, omezit striktnost, se kterou územní plány definují přesné funkční využití pozemků, nebo umožnit bytovou výstavbu na územích brownfieldů bez nutnosti měnit územní plán.
- Změnit by se mělo i financování obcí skrze rozpočtové určení daní. Jeho zvýšení by mělo obce více motivovat k povolování staveb nových bytů.
- NERV také radí více podporovat dlouhodobé pronájmy, a to zákony i daněmi. Například omezením současného znevýhodnění dlouhodobých pronájmů proti komerčním využitím bytů na ubytovací služby.
- Změnu by měla vláda učinit také v pravidlech pro vystěhování neplatících nájemců. Z druhé strany by měla legislativně ošetřit, aby nedocházelo k řetězení krátkodobých nájemních smluv.
- „Materiál vychází z toho, že dnešní politika bydlení se takřka výhradně zaměřuje na poptávkovou stranu. Do podpory hypoték, stavebního spoření a příspěvku na bydlení jde zhruba 28 miliard korun, které někdy pomáhají (příspěvek), ale mají velmi malý dopad na posílení nabídky dostupného bydlení,“ vysvětlil sociolog Daniel Prokop, spoluautor materiálu.
Roky odvolávání a statisíce navíc za 50metrový byt
Zoufale pomalé povolování staveb a mnohaměsíční, či spíše mnohaleté obstrukce brzdí rozvoj měst a zdržují a především zdražují vznik nového bydlení. A to opravdu není jen záminka developerů k neustálému zdražování. Chcete příklad z praxe? Není výjimkou, že od akvizice pozemku po předání bytu zákazníkům uplyne několik let. Tím nemyslím dva tři roky, ale spíše dobu výrazně překračující pět let.
Nedivme se, když je standardem, že vypořádání se s odvoláními a připomínkami v rámci územního rozhodnutí a stavebního povolení trvá klidně dva roky. V takovém případě to jen na finančních nákladech zdraží byt o výměře 50 m2 o více než 200 tisíc korun. K tomu musíme přidat meziroční zdražování stavebních materiálů a práce.
Jednodušší regenerace průmyslových brownfieldů
Dalším bodem je reforma územního plánování. Tady mě nejvíc zaujal návrh možnosti přebudovat vhodné průmyslové či komerční brownfieldy na byty, a to bez nutnosti administrativně zdlouhavé změny územního plánu. To osobně považuji za velmi důležité a přínosné řešení. Brownfieldy jsou totiž významným prostorem pro rozvoj měst. Regenerace nevyužitých území a městských brownfieldů je navíc klíčovým prvkem v tom, aby byl rozvoj obcí a měst udržitelný. Smysluplně řešené projekty umožní efektivní využití prostoru, minimalizují potřebu zasahovat do okolní krajiny a do nevyužívaného území vrátí komunitní život, služby, kulturu a zeleň pro relaxaci i trávení aktivního odpočinku.
Aktuální příklady zejména z Prahy ukazují, že čekání na změnu územního plánu může trvat dlouhou řadu let. Je tak žádoucí zamyslet se nad tím, jak můžeme tento proces zrychlit, a pomoci tak regeneraci zanedbaných městských území.
Daňové odpočty úroků z hypoték
Oblastí, ve které s doporučením NERV naopak příliš nesouzním, jsou odpočty úroků z hypoték u vlastnického bydlení. Loni se ve veřejném prostoru objevilo volání po státem dotovaných hypotékách. To by byl extrémně drahý a hlavně nesystémový krok. Ve srovnání s tím je možnost odečíst zaplacené úroky od základu daně z příjmu nástroj, který dlouhodobě spolehlivě funguje a byla by škoda ho rušit.
Pravdou samozřejmě je, že odpočty nemají vliv na zvýšení nabídky bydlení. Jedná se ale o smysluplnou odměnu pro ty, kteří se odpovědně starají o svou budoucnost formou pořízení vlastního bydlení. A koneckonců ke změně v této oblasti již před pár lety došlo. Byla totiž výrazně snížena částka, kterou lze z daní odečíst. Do konce roku 2020 bylo možné snížit daňový základ až o 300 000 korun, aktuálně se lze dostat na maximálně 150 000 korun.
Nájemní bydlení
Nedávno jsme provedli průzkum postoje Čechů k bydlení. A nepřekvapivě z něj vyšlo, že vlastní bydlení je velmi důležité pro téměř 70 % společnosti. Pokud bychom k tomu připočetli i ty, pro které je vlastní bydlení důležité alespoň trochu, podíl se limitně blíží 100 %. Češi zkrátka touží vlastnit nemovitosti. Primárním důvodem je jistota, kterou vlastní byt či dům poskytuje. A nájemní bydlení podle respondentů právě tuto jistotu postrádá.
V souvislosti s nájemním bydlením se u nás tradičně skloňují stále ty stejné problémy. Lidé hledající bydlení chtějí jistotu v podobně dlouhodobějších smluv, majitelé bytů zase požadují větší jistoty v ochraně jejich majetku. Řešením tak jsou na straně jedné dlouhodobé smlouvy, na straně druhé jednodušší vystěhování neplatících či jinak problematických nájemníků.
Návrhy NERV v oblasti podpory dlouhodobého nájemního bydlení jsou sympatické a praktické právě proto, že chtějí řešit problémy obou smluvních stran. Posilování práv jedné či druhé strany situaci nezlepší, proto je potřeba řešit bariéry na všech místech, kde vznikají. A v tom s NERV nelze než souhlasit. Pokud se toto podaří, můžeme se těšit, že se nájemní bydlení postupně stane plnohodnotnou variantou k bydlení vlastnickému a ne jen jakousi přestupní stanicí.
