Článek
Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.
Pamatujete si, jak developeři říkali, že není vhodná doba na koupi bytu? Vsadím se, že ne. Ani totiž nemůžete, protože developeři velmi rádi a velmi často hlásají, že právě teď je ten nejlepší čas. Je na této radě něco i nyní?
Ano, dá se říct, že z dlouhodobého hlediska dává pořízení bytu v novostavbě smysl prakticky kdykoliv. Že by ale ten nejlepší čas přicházel každý rok dvakrát, to si nemyslím. Proč tedy právě teď? A platí rada „kupujte hned“ pro všechny, nebo se zrovna vám vyplatí ještě počkat?
Hlavní zprávou je, že poptávka po nových bytech už několik měsíců v řadě roste a stoupají i jejich ceny. Například podle analýzy společností Central Group, Trigema a Skanska Residential nabídkové ceny nových bytů na konci září 2024 vzrostly na průměrných více než 160 000 Kč za metr čtvereční, což je oproti začátku roku 2024 o 5,4 procenta více. Už teď je přitom jasné, že růst cen bude pokračovat i nadále. Důvodů je hned několik.
Vedle samotné poptávky lze postupné zdražování očekávat i kvůli stále vyšším ekologickým požadavkům na nové projekty. Fototermika, fotovoltaika, šedá voda a další technologie totiž výstavbu extrémně prodražují.
Stejně tak ji prodražuje i dlouhý legislativní proces. Pokud by stavební povolení netrvalo 6 nebo 8 let, ale třeba 2 roky, jako je tomu v Polsku, dalo by se očekávat zpomalení nebo dokonce zastavení růstu cen. Ale něco takového je v nedohlednu.
Nelze tak očekávat, že by se výstavba nových bytů v příštích několika letech zásadně zrychlila. Spíše se může stát, že se nabídka zmenší. Trendem totiž začíná být také výstavba bytů na zakázku. Takových bytů, které si sám developer nebo například fond ponechají jen k pronajímání. Tyto byty se tak ani nedostanou k prodeji na retailový trh.
Přestože ceny i poptávka po nových bytech budou záviset mimo jiné i na rychlosti poklesu úrokových sazeb hypotečních úvěrů, v 2. polovině letošního roku očekávám, že budou ceny nových bytů meziročně vyšší o 3 až 5 %.
Panika není na místě
Jak na tento vývoj reagovat? Není sice nutné hned začít panikařit, ale zároveň bych nebral popsané informace na lehkou váhu. Že nejde jen o poplašnou zprávu, nám potvrzují i další indicie.
V posledních měsících například ubývá ze strany developerů nabídek nových bytů za akční ceny. Zatímco v předchozích letech byly pobídky developerů zcela běžné, teď ustupují.
Na konci roku 2023 jsme také zaregistrovali zrychlení prodejního procesu. Lidé se o koupi rychleji rozhodují a mají snahu celý proces co nejdřív dotáhnout.
Kdy byste tedy také neměli otálet?
Určitě pokud chcete bydlet brzy, například ještě do konce roku. V takovém případě můžete ještě využít cenově výhodnějších nabídek projektů, které jsou už v prodeji nebo se doprodávají. Není sice snadné v nich ty nejlepší nabídky najít nebo vyjednat nejvýhodnější podmínky, ale můžete využít služeb „profesionálních hledačů“ těchto realitních pokladů.
Prakticky stejné doporučení platí i máte-li pevně daný rozpočet, který je stanoven vnějšími okolnostmi. Neváhejte také, pokud chcete bydlet v lokalitách, jako jsou Vinohrady nebo některé mikrolokality na Praze 6. Jde totiž o místa, kde bude příležitostí na vhodnou koupi čím dál tím méně.
Hypnotizované hypotéky
Co ale dělat v situaci, kdy na koupi nebo stěhování tolik nespěcháte a zároveň chcete nemovitost financovat hypotečním úvěrem? Vyplatí se čekat na další pokles úrokových sazeb a ještě lepší podmínky?
Ne, jednoduše nevyplatí. Snížení úroků hypotečních úvěrů totiž nebude tak rapidní, aby se kvůli němu vyplatilo s pořízením nového bytu čekat. Růst cen nových bytů to zkrátka přebije.
Čím dál tím víc lidí si to už uvědomuje a kupuje si výhodnou pozici. Nyní zaplatí rezervaci ve výši 15 až 20 % a věří, že za rok či dva, až budou muset řešit financování, bude situace na hypotečním trhu zase o něco příznivější.
Kdo si může počkat?
Ve většině případů tak nyní opravdu platí, že s koupí nového bytu není příliš na co čekat. Ale neplatí to samozřejmě úplně plošně. Jsou i situace, kdy trpělivost dává smysl. Jaké to jsou?
Asi nejlépe si lze obhájit specifické požadavky, například na lokalitu bydlení. Pokud je pro vás právě lokalita tím hlavním kritériem a nevadí vám, že byt bude dražší, vyplatí se rozhodně počkat si na tu správnou nabídku.
Důvodem k vyčkávání mohou být také požadavky na specifické materiály. Pokud vás zajímají nové typy projektů, jako jsou například dřevostavby, takových bude pravděpodobně přibývat, a tím se mohou postupem času stávat relativně výhodnějšími.
Stejně tak se vyplatí počkat, pokud se zajímáte o co-living a jiné nové formy bydlení, jejichž nabídka se bude velmi pravděpodobně rozšiřovat. Stejně tak to platí i o dalších specifických požadavcích, mezi které patří například nabíjecí stanice na automobily nebo různá udržitelná opatření.
Pokud ale podobná specifika neřešíte, je rozhodování v současnosti poměrně snadné. A to bez ohledu na to, co zrovna říkají nebo neříkají developeři.
