Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Středeční snížení úrokových sazeb ČNB nemá na sazby hypoték okamžitý vliv, potvrzuje však očekávaný trend pokračujícího zlevňování úvěrů. I nadále tedy platí, že dlužníci očekávají spíše další pokles a logicky se nechtějí dlouhými fixacemi uzamknout ve stávající sazbě. Věří, že po ukončení fixace jim bude nabídnut ještě levnější úvěr, než mají dnes. To vyhovuje i bankám, pro které krátké fixace zase znamenají nižší riziko. I v dalších měsících tedy můžeme očekávat převahu hypoték s krátkými fixacemi.
Krátkodobé fixace úrokových sazeb ve struktuře hypotečních úvěrů zásadně převládají. Podle údajů ČNB bylo v červenci celkem 89 % všech nových hypoték na bydlení poskytnuto s fixací úrokové sazby do tří let (včetně). To je dosud nevídané maximum. Až do loňského roku byly tyto krátkodobé fixace úrokových sazeb málo využívané, jejich podíl se pohyboval mezi 10 % a 20 %.
Vývoj hypoték podle délky fixace.
V dlouhodobém horizontu byla nejoblíbenější „zlatá střední cesta“, tedy hypotéky s fixací úrokové sazby na pět let. Ale v období extrémně nízkých úrokových sazeb rostl zájem klientů o delší fixace. Tím si zajišťovali nízké splátky úvěrů na řadu let dopředu. Největší zájem o dlouhodobé fixace byl v únoru 2020, kdy 75 % všech nových hypoték mělo pevnou úrokovou sazbu na dobu delší než pět let. Dnes vidíme, jak bylo takové chování prozíravé. Průměrná sazba nových hypoték v únoru 2020 byla 2,4 %, dnes jsou sazby dvojnásobné. Ten, kdo si v roce 2020 sjednal pevnou úrokovou sazbu na 10 let, má až do roku 2030 zajištěno, že se mu nezmění úroková sazba, a s ní zůstane neměnná i výše měsíční splátky.
Ještě před několika lety byly zcela běžné úrokové sazby kolem dvou procent. V letech 2021–2022 však přišel rychlý růst, který se zastavil na šesti procentech. Vysoké sazby snížily zájem o hypotéky, ale nejen to. Změnil se i přístup dlužníků k době fixace. Mezi zájemci o hypotéky dnes převládá názor, že další růst úrokových sazeb je málo pravděpodobný, a proto není třeba zajišťovat se dlouhodobými fixacemi. Naopak roste zájem o krátkodobé fixace, které umožní využít očekávané zlevnění hypoték.
O dlouhodobé fixace hypoték dnes nemají zájem ani finanční instituce. Při poklesu úrokových sazeb mohou dlužníci drahý úvěr kdykoli splatit a namísto něj si vzít úvěr jiný, levnější. Přitom zákon o spotřebitelském úvěru umožňuje bankám za předčasné splacení úvěru požadovat pouze velmi omezenou náhradu. Čím delší je fixace úrokové sazby, tím větší je pravděpodobnost, že dojde k poklesu úrokové sazby a dlužník využije možnosti refinancování. Zároveň platí, že s dobou fixace roste absolutní výše škody, kterou banka refinancováním utrpí. Tato situace vede banky k omezování dlouhodobých fixací úrokových sazeb.
Současná situace je v tomto ohledu příznivá, protože ani banky, ani klienti nemají zájem o dlouhodobé fixace úrokových sazeb. To je dáno všeobecným očekáváním dlouhodobého poklesu úrokových sazeb na trhu. Při klesajících úrokových sazbách nemají klienti zájem o zajištění úrokové sazby na dlouhou dobu dopředu, což bankám vyhovuje. Změnu lze očekávat až s růstem úrokových sazeb. Jakmile se zvýší pravděpodobnost zdražování hypoték, začnou mít dlužníci zájem o zajištění stávajících sazeb na delší dobu dopředu. Pro banky to však bude stále představovat riziko, proti kterému se mohou bránit dvěma způsoby. Pro dlouhé fixace mohou nastavit přiměřeně vysoké úrokové sazby, které by pokryly očekávané riziko, nebo mohou jednoduše neposkytovat hypotéky s dlouhými fixacemi.
