Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Největším problémem bytových družstev a společenství vlastníků je obtížná, často až nemožná vymahatelnost pohledávek. Jestliže mají bytová družstva a společenství vlastníků zabezpečit řádnou správu domu včetně dodávky služeb, musí zaplatit dodavatelům. Vedle toho musí vytvářet finanční rezervy na případné opravy, úpravy a údržbu domů. Podmínkou existence bytového družstva nebo společenství vlastníků a základním předpokladem pro řádné fungování domu je výběr plateb od družstevníků a od vlastníků bytů tak, aby tyto platby pokryly náklady na správu domu.
Stále častěji však narážíme na problematické dlužníky, kteří mají dluhy i u jiných věřitelů. Existence dalších dlužníkových věřitelů významně zmenšuje šance, že budou z dlužníkova majetku zaplaceny pohledávky správce domu, resp. bytového družstva nebo společenství vlastníků. Tím jsou ohroženy dodávky služeb a v konečném důsledku i majetkové poměry ostatních členů bytového družstva nebo vlastníků bytů.
V případě, že správce domu pohledávku, která navíc narostla o náklady na soudní a exekuční řízení, nevymůže, musí ji jako nedobytnou pohledávku odepsat. Tím mu vznikne náklad, který uhradí všichni vlastníci v domě zvýšeným příspěvkem na správu domu a pozemku. Pokud namítnete, že není vaší povinností takto vzniklý náklad hradit, protože nejde o náklad na správu domu a pozemku, vznikne správci domu ztráta, kterou stejně zaplatí všichni vlastníci, protože jiné zdroje na její úhradu zpravidla nejsou. Správce domu se ale bez finančních prostředků na úhradu nákladů domu neobejde a nezbude mu nic jiného než přenést povinnost uhradit chybějící finanční prostředky na ostatní vlastníky bytů.
Ačkoli jste jako vlastníci bytu všechny platby správci platili řádně a včas, dojde ke zdražení vašeho bydlení v domě se sousedem-dlužníkem. Platíte za někoho, s kým máte pouze společnou adresu, a nemůžete ovlivnit, zda bude tato osoba v domě bydlet, či nikoli. Nespravedlnost? Ano. Doufejte jen, že vaši ostatní sousedé budou schopni zvýšené náklady na bydlení ze svých příjmů pokrýt. V opačném případě se totiž může stát, že budete mít v domě záhy dlužníky dva…, tři…, čtyři… A jednoho dne může dojít k tomu, že správce domu zkrátka a dobře dostatečné finance na správu domu a dodávku služeb nevybere. Dodavatelé do bytového domu své služby zdarma dodávat nebudou.
Spásné oddlužení i na úkor ostatních
Spásou pro neplatiče je pak institut oddlužení. Správce domu s oddlužením nemusí souhlasit a insolvenční soud ho přesto nařídí, jsou-li splněny zákonné podmínky. Nyní je již jisté, že pohledávka na bytě nebude už nikdy uhrazena celá, ale bude spolu s pohledávkami ostatních věřitelů výrazně snížena. Podle nejnovějších informací je na stole koaličních poslanců novela insolvenčního zákona, která má snížit návratnost pohledávek věřitelů v oddlužení ze stávajících více než 50 procent na pouhých 6 procent. Věřiteli bývají velmi často nebankovní finanční instituce. Tyto instituce si vztah s dlužníkem na rozdíl od bytových domů samy zvolily, upravily si smluvní podmínky a do insolvenčního řízení přihlásily pohledávky navýšené o vysoké smluvní sankce. Správce domu může ke své pohledávce připočíst pouze zákonné úroky z prodlení, poplatek z prodlení nebo sankce určené stanovami.
Bude-li dlužník dodržovat podmínky oddlužení, nebude muset celou dlužnou částku uhradit nikdy, od těchto plateb bude osvobozen. Ovšem na úkor koho? Opět se dostáváme k tomu, že náklady domu, včetně nákladů na dodávky energií a služeb spojených s užíváním bytů, musíte ve zvýšené míře uhradit vy, řádně platící sousedé. Ve srovnání s prodejem bytu v exekuci nebo při zpeněžování majetkové podstaty v konkurzu pro vás tato nespravedlnost může být ještě o něco hůře stravitelná – svého oddluženého souseda leckdy dál potkáváte na chodbě domu, protože při oddlužení nemuselo nutně dojít k prodeji jeho bytu. Přitom z příspěvků uhrazených ostatními vlastníky má prospěch i on sám – dům je i nadále udržován, opravován a jsou do něj dodávány potřebné služby.
Nežádoucí a neudržitelný právní stav při vymáhání pohledávek bytových společenství je nutné v novele insolvenčního zákona zohlednit. Jestliže nebudou problémy včas řešeny, nastanou častěji případy, kdy dojde k odpojování bytových domů od dodávek vody, tepla, elektřiny, přestane být zajišťován odvoz komunálního odpadu a podobně. Tato situace bude mít závažný dopad na ostatní bydlící, kteří mohou být zvýšenými platbami za bydlení staženi na sociální dno. Uhradit dluhy vůči dodavateli služeb už nebudou schopni.
Co tedy s tím? Zejména by vládní garnitura měla velmi pečlivě zvážit všechny budoucí právní úpravy v oblasti dluhové problematiky. Vymahatelnost práva v posledních letech totiž neustále klesá. Společenství vlastníků a bytová družstva se pak stávají nedobrovolně věřiteli, což má za následek negativní finanční i sociální dopady na všechny obyvatele bytových domů. Protože dluhy neplatičů vždy v konečném důsledku zaplatí slušní sousedé.
Příklad z praxe
Nájemce družstevního bytu začal dlužit v průběhu roku 2014. Podle novely občanského zákoníku jsme ho již nemohli řešit formou výpovědi nájmu, ale vyloučením z družstva. Protože nebyly plněny dohodnuté platby, následovala výstraha před vyloučením a výzva k úhradě dluhu v náhradním termínu.
Přes ujišťování o doplacení veškerých dluhů dluh stále narůstal, a tak představenstvo nakonec rozhodlo o vyloučení z družstva. Následovala námitka člena proti vyloučení a odvolání ke shromáždění delegátů spolu s ujištěním, že dluh přesahující v té době již 200 tis. Kč bude uhrazen během několika měsíců. Do doby konání shromáždění, které námitku projednalo a shledalo jako nedůvodnou, člen stále neplatil a dluh nadále rostl.
Ze strany družstva následovala výzva k vyklizení bytu a následně i žaloba na vyklizení, protože nájemce přes své sliby nereagoval a nadále ničeho nehradil. Soudu však přesto psal lítostivé dopisy a odvolání spolu s ujišťováním, jak vše uhradí a že ho zlé družstvo chce neoprávněně dostat z bytu. Je smutné, že naši právní zástupci skutečně měli u soudu dojem, že soud je tak trochu na straně dlužníka.
V té době již dluh přesáhl 350 tis. Kč. a stále rostl. K vyklizení bytu po vleklých sporech došlo nakonec až v únoru 2019 v součinnosti s exekutorem. Výsledkem byl dluh ve výši cca 522 tis. Kč, který bude muset družstvo odepsat, protože dlužník mezitím zemřel a výtěžek získaný zpeněžením majetku zůstavitele na pokrytí všech dluhů nestačil.
Pokud by se jednalo o malé společenství vlastníků, a ne velké družstvo, které to „ustojí“, mohl by být takovýto vysoký dluh skutečně vážný problém pro všechny ostatní sousedy v domě.
