Komentář: Jak rychle se v Česku vlastně staví a stačí to? Je to složitější

Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.

Z posledního výzkumu prováděného Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě vzešlo, že povolovací proces trvá v řádu měsíců, nikoli tedy že získat povolení trvá roky, jak mnohdy lamentují čeští developeři a investoři. Jelikož výsledky z výzkumů prezentují průměrné veličiny, je potřeba tyto průměrné veličiny vysvětlit v kontextu.

K lepšímu pochopení toho, co se na trhu nové výstavby vlastně děje, je nutné si uvědomit následující důležitá fakta. Přibližně 55 % všech stavebních povolení, kterých se v průměru za posledních 18 let vydalo necelých 34 tisíc ročně, tvořily rodinné domy. Rodinné domy jsou segment, který převážně vzniká mimo metropole, v menších obcích, a vyřízení stavebního povolení na stavebních úřadech trvá kratší dobu. Důvodem je velikost (rozsah) objektu, méně rozsáhlá stavební dokumentace a zpravidla méně dotčených stran, se kterými žadatel/podavatel musí jednat.

Celorepublikový průměr je tak zkreslený, protože srovnává nesrovnatelné, výstavbu rodinných domů a bytových domů. Byť oba druhy staveb jsou určeny k bydlení, specifika pro povolování, výstavbu a financování jsou velmi odlišná. Důležitou roli pak hraje také počet stavebních povolení připadajících na jednoho úředníka příslušného stavebního úřadu. Každý stavební úřad je totiž jinak vytížen, a to se pochopitelně do délky schvalovacího procesu promítá.

Výše uvedený graf znázorňuje, jak rozdílná struktura dokončovaných, respektive schvalovaných staveb v jednotlivých krajích je. Praha, coby kraj a město v jednom, je reprezentantem schvalování převážně bytových domů, což bude i případ dalších krajských měst. Ta jsou ale součástí většího, urbánně rozmanitějšího kraje, a proto průměry krajů budou zkresleny výstavbou převažujícího segmentu rodinných domů.

Zjednodušeně řečeno výsledek průzkumu ČKAIT sice potvrzuje, že povolování bytových domů trvá o něco déle než u rodinných domů, ovšem neposkytuje detailnější pohled na rozdíly plynoucí z titulu místní příslušnosti úřadu, počtu schvalovaných projektů na daném úřadě, velikosti schvalovaného projektu, a dále nezohledňuje ani zpoždění plynoucí z odvolaných rozhodnutí nebo povolení. A právě v tom spatřuji úskalí interpretace průměrných veličin.

Pro ještě lepší srovnání je zajímavé zmínit, že v uplynulých 18 letech se Praha ročně zvětšovala o necelých 11 tisíc obyvatel, zatímco ostatní kraje dohromady se za stejné období ročně zvětšovaly o 23 tisíc obyvatel. Praha tak rostla každým rokem třikrát rychleji než celý zbytek ČR (přepočteno na populaci).

Tomu, jak moc nabídka stačila uspokojovat poptávku, odpovídá cenová dynamika, kdy od roku 2010 ceny v Praze oproti zbytku republiky vzrostly o 1,14násobek. Pražské bydlení bylo tehdy z absolutního hlediska už o přibližně 30 % dražší, a proto se nedostupnost bydlení v Praze zvýšila výrazněji. A to je případ všech větších, krajských měst, kde ceny bydlení vzrostly neúměrně příjmům.

V diskuzích odborné veřejnosti se často skloňuje, že Praha by ročně potřebovala minimálně 10 tisíc bytů. To je možná až moc „optimistický“ odhad. Pokud bychom vzali v potaz současný pražský bytový fond, udělali úvahu nad tím, jak rychle zastarává, jak je potřeba ho obnovovat a jak rychle je nutno stavět kvůli rostoucímu počtu obyvatel a klesajícímu (resp. stagnujícímu) počtu lidí na domácnost, lze ve třech scénářích dospět k číslu 14 až 26 tisíc nových bytů ročně.

Podotýkám, že se jedná o hrubý a velmi zjednodušený výpočet, který by pro plánování potřeb města nedostačoval, ale pro ilustraci toho, v jaké situaci se nacházíme, dostačuje. Dle směrnice Evropské komise bude muset být od roku 2030 veškerá nová výstavba uhlíkově neutrální z provozu, od roku 2050 pak budou muset dosáhnout uhlíkové neutrality i stávající stavby. Troufám si tak tvrdit, že v případě pokračující ochoty lidí stěhovat se do metropolí bude muset být rychlost obnovy a výstavby ještě vyšší.

V Praze se totiž v posledních 18 letech zahájilo a dokončilo v průměru 4,5 tisíce, respektive 3,9 tisíce bytů ročně, což by nepokrylo ani poptávku vyplývající nově příchozích obyvatel. K tomu zohledněme skutečnost, že téměř 60 % všech obydlených bytů v Praze bylo vystavěno před rokem 1980, z nichž některé nevyhovují morálnímu a technologickému standardu dnešní doby.

Řešením dostupnosti bydlení rozhodně nejsou dotované hypotéky, které by trh zdeformovaly a učinily bydlení v konečném důsledku ještě méně dostupným právě kvůli chybějící nabídce. Ani výraznější daňové zvýhodnění ze zaplacených úroků z hypotečního úvěru stejně jako státní příspěvky a dotace.

Trvalým řešením je tak pouze a jen odpovídající výstavba vzhledem k aktuálním demografickým a socioekonomickým potřebám měst a obcí. Problémem není nedostatečná poptávka, ale nabídka. Proto by jakékoliv další fiskální stimuly učinily trh méně čitelným a předvídatelným.

To, co zásadně činí bydlení čím dál méně dostupné, je délka stavebně-povolovacích procesů na přehlcených stavebních úřadech v případě domů s více bytovými jednotkami, které vyžadují náročnější a pečlivější práci s přípravou projektu a schvalovací dokumentací.

Pro příklad mohu uvést jeden z našich pražských projektů čítajícího 80 bytů, který od akvizice až po předání zákazníkům trval 81 měsíců, z čehož 23 měsíců trvalo vypořádání se s odvoláními/připomínkami v rámci územního rozhodnutí a stavebního povolení. V takovém případě každých dosud zainvestovaných 100 milionů korun prodražilo celý projekt o dodatečných 17,3 milionu korun, respektive jeden průměrný byt o výměře 50 m2 je nákladnější postavit o 216 tisíc korun jen z titulu nákladů financování.