Článek
Vývoj v oblasti hypoték naznačuje, že lidé začínají věřit v lepší časy. Jak ovšem do situace zasáhne růst cen nemovitostí, dopady novely zákona o spotřebitelském úvěru nebo stabilizující se inflace?
Na některá data hodnotící rok 2024, která by pomohla přesnější predikci nadcházejícího roku, si ještě budeme muset počkat. Prozatím ale můžeme prohlásit, že za rok 2024 objem hypotečních úvěrů překonal odhady většiny ekonomů, expertů i samotných bank. Co tedy stálo za pravděpodobně druhým nejvyšším objemem sjednaných hypoték v jednom roce, který očekávanou roční produkci překročil téměř o 100 miliard korun? Důvodů bylo jistě více, ale mezi ty hlavní bych zařadil následující.
Víra klientů v lepší časy. To je, myslím, naprosto zásadní věc. Lidé začali věřit, že splácení hypotéky zvládnou. Pomáhá tomu viditelný trend pozvolného snižování úrokových sazeb, který dává klientům naději, že pokud zvládnou úvěr splácet za stávajících (stále ještě vyšších) sazeb, nebudou mít problém splácet ani v budoucnu, kdy bude úrok menší. Velká část klientů uvěřila tomu, že nemovitosti budou zdražovat. To byl ostatně dobrý odhad, pro potvrzení této reality se stačí podívat na statistická data a porovnat meziroční hodnoty.
Tyto dva faktory už vytváří na spoustu klientů tlak, aby své rozhodnutí pořídit si nemovitost dlouho neodkládali. A klienti to začínají řešit. Tím, že úrokové sazby na hypotékách klesají, zpřístupňují úvěry i těm, kdo na ně před rokem ještě bonitně nedosáhli. Je to jednoduchá matematika: Pokud úroková sazba klesne o dvě procenta, znamená to u hypotéky na čtyři miliony (což je číslo, ke kterému se průměrná výše hypotéky dnes blíží) splátku o přibližně 5000 korun nižší. A to už v rozpočtu velké části klientů bude hrát významnou roli.
Ještě si dovolím upozornit na rekordní růst průměrné výše hypotečního úvěru – ta se meziročně zvýšila o 0,7 milionu. To ukazuje na dvě důležité změny trhu: Změnila se skladba žadatelů o úvěr. Opět je více klientů, kteří si berou hypotéku na vlastní bydlení a nemají tolik vlastních zdrojů (LTV 90 nebo 80 %). Předchozí dva roky to byli převážně investoři, kteří jen dofinancovávali vlastní zdroje. A druhým důvodem je zmiňovaný růst cen nemovitostí.
Novela zákona o spotřebitelském úvěru. Možná jsme si hned po jejím schválení (po určitých úpravách) neuvědomovali, jak velký vliv bude mít na celý hypoteční trh především její část, která nově definuje účelně vynaložené náklady. Zásadním způsobem například ovlivnila délky fixací na sjednávaných úvěrech, kdy naprostá většina je dnes sjednaná na dobu tří let a kratší. Znamená to, že klienti budou častěji řešit, jakou sazbu budou na svém úvěru mít. Novela dále přinutila banky zaměřit se na retenční nabídky, aby o své klienty nepřicházely. V neposlední řadě však existují analýzy, které ukazují, jak novela celý hypoteční trh ovlivnila cenově.
To, že klient má možnost splatit úvěr za poměrně příznivých podmínek prakticky kdykoliv, ho ale nakonec bude stát určitou přirážku k úrokové sazbě. Dnes se její výše velmi špatně odhaduje, ale myslím, že až se trh časem srovná na určité cenové hladině, budeme ji moci lépe odvodit. Momentálně je situace ovlivněná tím, že banky mají úvěry už „vyprodané“, plány splněné. Konkurenční boj se víceméně nekoná a jediné, s čím je akcionář spokojený vždy, je přeplněný zisk. Takže cenové politice bank rozumím. Nicméně konec roku v sobě nese mírnou naději v podobě snižování úrokových sazeb. Ty bankám pomohou ještě v závěru roku nabrat úvěry, které se uzavřou v lednu, kdy se trh probouzí po vánočních a novoročních prázdninách.
Inflace v normálu. Díky stabilizaci inflace na hodnotách blízko cílům ČNB si může národní banka dovolit snižovat cenu peněz. To se, zatím méně výrazně, promítá i do úrokových sazeb hypoték. Predikce je dále příznivá, ale i podle prohlášení některých členů bankovní rady ČNB nemůžeme čekat sazby pod dvě procenta, které jsme tu měli před čtyřmi roky. Sama ČNB predikuje sazby u hypotečních úvěrů na rok 2025 mezi čtyřmi a pěti procenty. Ano, možná namítnete, že už dnes jsou banky, které inzerují hypotéky se sazbou pod čtyři procenta. Otázkou je, z jakého důvodu úvěry sjednávají, jaký to celé dává ekonomický smysl, a konečně, jaký mají tržní podíl a kapacitu zpracování.
Rostoucí ceny nemovitostí. Když sleduji rozhovory se zástupci developerů a realitních kanceláří, téměř všude zní slovo růst. Trendem je orientace na výstavbu a prodej středně velkých a menších bytů. Dalším tématem je očekávaný příklon klientů k nemovitostem v menších městech, kde lze stále sehnat za dostupnou cenu i větší byt, případně rodinný dům či pozemek. A po letošním pozvolném růstu cen nemovitostí se můžeme dočkat významnějšího růstu i v roce 2025. O všem rozhodne zájem klientů, který je očekáván vyšší než letos. Banky se v odhadech objemu hypotečních úvěrů v roce 2025 shodují na hodnotě okolo 20 %. To by ale znamenalo, že trh pokoří hranici 300 miliard.
Nemůžeme ale hovořit o paralele roku 2021, kdy se klienti snažili využít nízkých sazeb před avizovaným zdražováním. Zdá se, že se vracíme zpět na hodnoty počtů sjednaných úvěrů mezi roky 2014 a 2020, kdy trh generoval více než 100 000 úvěrů. Hypotéky ale tentokrát budou vyšší. Budeme tedy moci, z pohledu hypoték, rok 2024 definovat jako začátek nového růstového trendu? Pokud se nestane něco zásadně negativního (celní válka, politická situace), myslím, že ano.
