Článek
Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.
Pokud se budou hypotéky sjednávat stejným tempem jako doposud, bude rok 2024 útočit na pozici třetího nejúspěšnějšího roku v historii českého hypotečního trhu, a to přestože podmínky pro úvěry nejsou v porovnání s minulými lety zcela příznivé. Výše úrokových sazeb se u hypotečních úvěrů již pět měsíců téměř nehýbe a zůstává kolem pěti procent. Také pokles cen nemovitostí nebyl až na výjimky natolik výrazný, aby dával důvod k velké radosti kupujících. Naopak stojíme na začátku dalšího růstu cen prakticky všech nemovitostí.
Přesto existují důvody, které způsobují, že místo okurkové sezóny tu máme banky, které nestíhají vyřizovat hypotéky v obvyklých termínech, a spolu s tím také nervózní klienty a jejich poradce.
Příčinou tohoto stavu jsou podle mého názoru následující důvody:
Víra v lepší časy. Žadatelé o úvěr začali věřit tomu, že bude lépe. Vidí, že jsme překonali období vysoké inflace (a tedy i vysokých úrokových sazeb) a pomalu, ale jistě dohnali ekonomickou úroveň doby před pandemií. Klienti si tak přirozeně více věří v tom, že úvěry zvládnou splácet. Akceptovali také stávající stav – drahé úvěry, u kterých ale věří ve zlevňování, a drahé nemovitosti, u kterých naopak už pokles cen neočekávají. Oba tyto předpoklady jsou dost pravděpodobné.
Kroky bankovní rady ČNB dávají tušit, že členové rady se většinově shodují, že inflaci jsme zvládli a je tu prostor pro snižování sazeb. Ty mají nepřímý vliv na úrokové sazby hypoték, a zatím jsme čtveřici po sobě jdoucích snížení sazeb v nabídce bank nijak nepocítili. Ale zlevnění přijde a klienti do svých plánů zapojují naději, že drahé úvěry posledních dvou let se již nevrátí. Navíc klesající úroky pustí na trh i velké množství klientů, kteří v době vysokých sazeb na úvěry bonitně nedosáhli. Tím se samozřejmě rozroste skupina lidí žádajících o úvěr a především také skupina zájemců hledajících na trhu vysněnou nemovitost.
Ceny nemovitostí. Po poklesu cen určitých druhů nemovitostí zaznamenal trh obrat v trendu a ceny jdou nahoru. Nabízí se tedy úvaha, že zájemci o ještě relativně levný nákup nemovitosti by neměli váhat, i když z počátku budou mít úvěr s vyšším úrokem. Částka, kterou tito zájemci přeplatí na úrokové sazbě, může totiž být stále několikanásobně menší než případné statisícové zdražení nemovitosti v čase.
Novela zákona o spotřebitelských úvěrech, která od 1. 9. 2024 přináší změnu v podobně vyšších sankcí za splacení/refinancování hypotečního úvěru mimo výročí sjednané fixace. Mnoho klientů se ještě snažilo využít stávající legislativy a sjednat si hypotéku za starých podmínek, bez ohledu na to, zda šlo o sjednání úvěru s novým účelem nebo refinancování stávajícího úvěru. Mohli tak docílit snížení aktuální úrokové sazby, kterou si sjednali v období nejvyšších sazeb (přes šest procent), a získat ještě jednu možnost refinancovat s minimální sankcí úvěr sjednaný před 1. 9. 2024 v období běžící fixace, tedy klidně i za rok či dva.
Novela zákona o spotřebitelském úvěru ale zafungovala i opačným směrem a stala se jednou z hlavních příčin situace, kdy úrokové sazby na hypotékách neklesají. Již několik měsíců jsme svědky stagnace nabídkových sazeb, ačkoliv prostor pro snížení by tady měl být.
Banky vysvětlují situaci právě změnou legislativních podmínek. Velký zájem klientů o nové hypotéky se starými podmínkami ještě před zavedením novely jim totiž přináší jeden problém. Poskytly úvěr v období drahých úrokových sazeb klientovi, který ho může kdykoliv splatit za pár stokorun. Bankám zůstanou drahé peníze, které už budou muset půjčit levněji, jinak je na klesajícím trhu neudají. Banky mohou nabídnout klientům novou, retenční sazbu, která bude reflektovat aktuální ceny na trhu. Klient pak nebude mít důvod odejít, ale banka nebude mít očekávaný zisk. Pokud tedy banka nebude mít očekávaný zisk v budoucnu, zkouší si ho zajistit již dnes. Proto jsou sazby jako přibité, a jestliže je klienti akceptují a o úvěry mají stále zájem, byly by banky samy proti sobě, tedy proti svým akcionářům, pokud by sazby výrazně snižovaly.
Změnu tedy očekáváme po 1. 9., kdy podle mého názoru zafunguje konkurenční prostředí a očekávání trhu. Banky také nebudou muset v úrokové sazbě plně zohledňovat možnost splacení úvěru kdykoliv za náklady v řádu stokorun. U úvěrů sjednaných po 1. 9. bude sankce za splacení mimo fixaci odvozena novým způsobem výpočtu, který bankám ztrátu z očekávaného výnosu při splacení úvěru mimo fixaci pomůže zmírnit. To by se mělo pozitivně promítnout do úrokových sazeb v podobě jejich snížení, protože banky tak část svých ztrát dostanou ve formě sankce. Významnější impulz pro snížení sazeb vidím také ve zlevňování cen zdrojů, na základě kterých banky výši úrokových sazeb stanovují. Konec roku by tedy pro klienty měl přinést pozitivní zprávy.
