Komentář: 4 scénáře, kam se bude ubírat český trh s nemovitostmi

Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.

Předluženost některých projektů, nefunkční byznysový model investorů do realit v prostředí vysokých úrokových sazeb, reporting realitních fondů neodpovídající realitě. To jsou problémy českého realitního trhu, které jsou poněkud přehlíženy a které jsem popsal v předchozím komentáři

Mezitím se některé z nich již v sousedním Slovensku zmaterializovaly a dle mého názoru je jen otázkou času, než se tak stane i v tuzemsku.

Tyto problémy však ještě neznamenají, že se cena nemovitostí v dohledné době výrazně propadne. Přinejmenším nominální cena. Za poslední 4 roky se díky inflaci cenová hladina zvýšila o 35 % a cena bytů o zhruba 37 %. Reálná cena nemovitostí po započtení vlivu inflace tedy zhruba odpovídá cenám před covidovou pandemií. Pro bydlení chtivé mileniály je jen chabou útěchou, že byt 1+kk mohou vyměnit za stejný počet rohlíků a dalších částí spotřebního koše jako před čtyřmi lety.

Máme za sebou fenomenální dekádu na realitním trhu. Růst byl nejprve tažen jedním z nejlepších období naší historie, kdy od roku 2013 náš hrubý domácí produkt vzrostl o více než 70 % a průměrná mzda se zvýšila o 70 % z 25 035 Kč na 42 658 Kč. Tlaku na růst cen pomáhala i politika centrálních bank, které udržovaly téměř nulové úrokové sazby (vzpomeňme na několikaletý boj centrální banky s deflací). S příchodem covidu pak nastal boom a ceny českých nemovitostí do půlky roku 2022 vzrostly o 44 %.

V roce 2020 po začátku covidu velká část analytiků očekávala propad nafouklých, cen či alespoň stagnaci. Zpětně se tyto predikce zdají úsměvné. Predikce trhů prostě téměř nikdy nevycházejí. Člověk by se při investování či spekulaci neměl rozhodovat zkratkovitě. Měl by si rozmyslet a rozvrhnout, proč kupuje či prodává, proč je přesvědčen, že cena půjde nahoru či dolů, a s jakou pravděpodobností si myslí, že předpokládaný scénář nastane. A hlavně jak zareagovat, když se jeho předpoklady změní.

V následujících několika měsících očekávám, že se snižování sazeb projeví na odložené poptávce lidí, kteří s nákupem nemovitosti čekali na nižší sazby hypoték. Předpokládám, že snížení sazeb se krátkodobě projeví ve větší míře na realizované než na nabídkové ceně nemovitostí. V posledních měsících jsme vedle klesající či stagnující nabídkové ceny v závislosti na jednotlivých regionech byli také svědky častých slev, tedy že realizovaná cena byla nižší než nabídková. Prodávající tedy nebudou výrazně zvyšovat nabídkovou cenu, spíše se na jimi nabízenou cenu konečně najde kupující.

Tento scénář vnímám s pravděpodobností 25 %. Již minulý rok jsme v Čechách zažili reálný pokles ekonomiky a vlnu zchudnutí, stále si však udržujeme téměř plnou zaměstnanost. Dokud mají lidé práci, zvládají platit složenky a hypotéky. Nicméně čísla výkonu českého průmyslu nevypadají zrovna silně a na českém průmyslu je závislá celá ekonomika.

Průmysl je pak primárně závislý na dvou faktorech, německém trhu a cenách energií. Německému průmyslu se nyní zrovna dvakrát nedaří a je tahounem evropské deindustrializace. Ceny energií sice od svého vrcholu klesly, ale díky současné energetické politice se stěží vrátí na hodnoty z minulého desetiletí. Výsledkem je propad výkonu německého průmyslu, v energeticky náročném průmyslu pak můžeme vidět katastrofální čísla.

Německo se již nyní asi nachází v technické recesi a je otázkou, zda bude pokračovat stagnace, nebo dojde k většímu propadu ekonomiky.

Naše malá proexportní ekonomika je navíc jednou z nejnáchylnějších ke globálnímu vývoji. Vedle pokračujících problémů Německa je tu možnost, že se americké centrální bance (Fed) její poražení inflace bez ekonomického propadu nepovede. Již nyní můžeme pozorovat, že se Fedu nedaří porazit jádrovou inflaci, což ho nutí udržovat vysoké sazby.

Vedle toho na tom americký spotřebitel není dobře, vláda čelí dluhové krizi a Fed teprve začíná s taperingem (postupné tlumení dluhopisových nákupů) a snižováním svého balance sheetu. To vše se může negativně projevit na výkonu americké ekonomiky. Nemyslím si však, že krize americkou ekonomiku zastihne v roce 2024, Fed a vláda udělají vše, aby v období konání prezidentských voleb udrželi ekonomiku v chodu.

Variantě globální ekonomické krize v následujících dvou letech proto dávám pravděpodobnost 25 %. Globální krize by měla na ceny českých nemovitostí negativní vliv a očekával bych propad cen o více než 10 %.

Pravděpodobněji vnímám delší ekonomickou stagnaci a pozvolný reálný propad nemovitostního trhu. A to s pravděpodobností 30 %. Tento scénář počítá s tím, že v příštích letech nezažijeme globální ekonomickou krizi spojenou s růstem nezaměstnanosti. Přesto nedojde k dostatečně silnému růstu ani k signifikantnímu snížení úrokových sazeb natolik, aby umožnily růst ceny nemovitostí. Scénář počítá s delším obdobím stagnace a nízkého růstu bez toho, aby došlo k nárůstu nezaměstnanosti.

Vycházím z toho, že evropskému ani českému průmyslu se nedaří a Česká republika ztrácí svoji pozici v globální konkurenci. Páteř naší ekonomiky, proexportně zaměřený lehký průmysl, je kvůli růstu nákladů, zejména vysokou cenou energií a růstem ceny práce, ve složité situaci. Do ceny energií se propisuje válka s Ruskem i nestabilita v Rudém moři a oblasti Blízkého východu. Hlavním faktorem však zůstává nerealistická energetická politika jak na české, tak evropské úrovni. Český a evropský průmysl tedy čeká těžké období.

Zároveň začínáme trpět tím, že my Češi už jsme prostě drazí. Vysoká inflace tlačí na nominální růst mezd. Sice jsme za poslední dva roky extrémně zchudli, na výplatních páskách však máme stále více. Ztrácíme konkurenceschopnost a začínáme být drazí pro zahraniční kapitál. Když k tomu přičteme extrémně byrokratické prostředí, vzpomeňme třeba na krach snah o postavení závodu Volkswagenu nebo datacentra Microsoftu, a změny v daňové legislativě (Windfall Tax), tak si nemyslím, že jsme pro zahraniční kapitál atraktivní. Zejména když si uvědomíme, že sousedíme s dravým Polskem.

Růstový potenciál naší země se vyčerpal a nikdo nepřišel na to, jak ho nakopnout. Naopak, nikdo se touto otázkou seriózně nezabývá. V duchu gulášového socialismu se vlády a veřejné mínění zabývají hlavně přerozdělováním – dotacemi, důchody, daněmi, příspěvky a doplatky. Jak se píše ve zprávě NKÚ, česká ekonomika přešla z tržní na dotační. To, že jsme reálně chudší než v roce 2019, nikoho moc netrápí a neočekávám, že se těžiště zájmu v dohledné době přesune.

Scénář zároveň počítá s tím, že úrokové sazby ČNB zůstanou na zvýšených úrovních mezi 3-4%, a to kvůli inflačním tlakům způsobeným růstem ceny energií, rezignovanému postoji Evropské centrální banky k inflaci a druhé inflační vlně v tuzemsku.

Nechci zabrušovat do debaty o inflaci, ale v tomto scénáři počítám s tím, že ECB srazí v následujících 2 letech sazby velice blízko nule a bude prosazovat záchranu předlužených ekonomik jihu a plnou zaměstnanost. Zároveň počítám s druhou vlnou inflace v tuzemsku, která donutí centrální banku držet zvýšené sazby.

Tento scénář se od předchozího liší pouze v tom, jak moc se ekonomice nebude dařit. Namísto stagnace přijde slabý růst, sazby se sníží až k úrovni 2–3% a inflaci se bude dařit udržet na uzdě. Centrální banky možná přijdou s vlnou dalšího pozvolného kvantitativního uvolňování, ale situaci se jim podaří vybalancovat tak, aby nedošlo k překotnému růstu inflace. Stále se ale nezbavíme problémů z předchozích scénářů, tedy drahé energie, upadající konkurenceschopnosti, byrokracie, degradace tržní ekonomiky a rezignace na hospodářský růst. Za této konstelace očekávám nízký reálný růst cen nemovitostí. Tomuto scénáři dávám pravděpodobnost 20 %, pomalý růst, ale žádná katastrofa. Optimistický scénář.

Nejpozitivněji pro nominální růst ceny nemovitostí pak vidím čtvrtý a nejčernější scénář. Vycházím z toho, že (nejen) Česká národní banka zcela rezignuje na boj s inflací a dojde k překotnému snižování úrokových sazeb, což povede k tomu, že inflačního cíle ve výši 2 % několik let nedosáhneme. V současnosti to sice vypadá, že jsme tomuto cíli blízko, při podrobnějším pohledu je to ale způsobeno zejména meziročním propadem cen energií.

Pokud bychom výrazně a rychle snižovali sazby, beru jako vysoce pravděpodobné, že dojde k druhé inflační vlně. Nemluvě o tom, že snižování sazeb se propisuje do oslabování koruny, což opět zvyšuje inflační tlaky skrz zvýšení cen dováženého zboží pro koncového spotřebitele. Vybalancovat měnovou a fiskální politiku, aby došlo ke snížení inflace bez propadu ekonomického výkonu, je složitá věc, a proto scénáři, že rezignujeme nebo nezvládneme boj s inflací, dávám 15 %. V tomto případě uvidíme nominální růst cen nemovitostí odpovídající míře inflace, avšak neočekávám, že by ji překonal. Nominálně tedy ceny vzrostou, reálně nikoli.

Pozorný čtenář si všiml, že součet pravděpodobností scénářů nedává 100 %. Zbylých 10 % je vyhrazeno pro méně pravděpodobné alternativy.

Jelikož mi v následujících letech připadá pravděpodobnější, že růst ceny rezidenčních nemovitostí nepřekoná inflaci, nepovažuji tento typ investice za ideální alokaci kapitálu a osobně se mu vyhnu. Předpokládat různé scénáře a přiřazovat jim pravděpodobnost je nutností pro každého spekulanta, zároveň je však třeba umět pružně reagovat na změny okolností. Stačí, aby nastala jakákoliv událost, a všechny scénáře se rozplynou jako pára nad hrncem.

Ve scénářích jsou zohledněny hlavně makroekonomické ukazatele. Má to několik důvodů. Opravdu si myslím, že cena nemovitostí je primárně určena jen výkonem ekonomiky a cenou peněz. Problémy realitního trhu dnes můžeme vidět napříč kontinenty a tržními sektory, což ukazují příklady ze sektoru komerčních nemovitostí USA, rezidenčního trhu v Německu, sektoru komerčních nemovitostí v Německu, sektoru rezidenčních nemovitostí v Číně, a všechny mají společného jmenovatele - cenu peněz a slabý ekonomický výkon.

Jsou zde jistě i další faktory, které mají na vývoj ceny vliv. V Čechách bude hrát roli těžko uchopitelná láska k cihlám a statusové postavení vlastnictví nemovitosti. To sice zvyšuje tlak na růst ceny, ale jen v mezích finančních možností české populace - a těmi se ve svých scénářích zaobírám.

Dále se ozývají argumenty, že se v Čechách málo staví kvůli rigidnímu stavebnímu řízení. Rigidní stavební řízení nebránilo developerům v roce 2022 dokončit nejvyšší počet nových bytů od roku 2007 - stejně jako při Světové finanční krizi postavili developeři nejvyšší počet bytů na vrcholu trhu. Navíc, pokud je řízení rigidní, do cen nemovitostí se již propsalo. Nepředpokládám, že by šlo současný stav ještě zhoršit. Pokud tedy v následujících letech spatří světlo světa novela, která stavební řízení urychlí a umožní postavit větší počet bytů, vyvolá to tlak na snižování cen.

Další věcí, kterou vůbec nezohledňuji, jsou rozdíly mezi sektory, segmenty a lokalitami českého realitního trhu. Samozřejmě že jinak se budou chovat nemovitosti komerční a jinak rezidenční. Trh vnímám agregovaně, zprůměrovaně a zabývám se tím, jaké faktory ovlivní český nemovitostní trh jako celek. U nemovitostí však zároveň platí, že nejdůležitějším určovatelem ceny je lokace. Ceny nemovitostí v silných ekonomických centrech, kde by „chtěl žít každý“, zejména tedy v Praze a Brně, nebudou v žádném scénáři vystaveny tak vysokému poklesu jako nemovitosti v méně atraktivních lokalitách. Dále se nevěnuji podrobně komerčním nemovitostem, kde hrají roli trochu jiné faktory.

Uvažuji tedy zejména nad rezidenčními nemovitostmi - byty, jelikož je to nejlikvidnější trh, který uspokojuje většinu bytových potřeb obyvatel České republiky. Jinak se samozřejmě budou chovat byty v panelové zástavbě v Ústeckém kraji a byty z luxusního segmentu v pražských novostavbách. Jsem však přesvědčen, že zde bude značná korelace - budou se chovat podobně.

Takto budoucí vývoj vnímám já a je v pořádku, že se mnou nebudete souhlasit a vývoj trhu vidíte úplně jinak. Bez rozdílných názorů bychom neměli trh, spekulaci ani nabídku a poptávku. Scénářů budoucího vývoje je nekonečně mnoho. Někdo se možná trefí přesně a zpětně bude oslavován jako velký vizionář, jedná se však o klasický survivorship bias. V zemi s více než 10 miliony obyvatel se najde alespoň jeden člověk, který vývoj realitního trhu zvládl vždy v historii predikovat téměř přesně. Když vám však někdo tvrdí, že ceny teď půjdou s jistotou nahoru, a ohání se studiemi a daty, uvědomte si, že vám prezentuje jen scénáře. Spekuluje.

Na spekulaci není nic špatného, jen je třeba si uvědomit, že ať už spekulujete na pokles, nebo na růst ceny nemovitostí, jste spekulanty, ne investory. Určete si kritéria, kdy koupit, kdy držet, kdy prodat, a nemalujte si vzdušné zámky. Pokud spekulanty nejste a zajímáte se o nákup vlastního bydlení, tak byste měli vycházet zejména z pevného finančního plánu a vlastních priorit.

V minulém textu jsem vyčítal ostatním predikcím, že je nepovažuji za moc kvalitní, jelikož ve valné většině případů vychází od lidí přímo zainteresovaných na růstu ceny nemovitostí. Jak říká Warren Buffett: „Neptejte se holiče, zda potřebujete ostříhat.“ Stejně tak je logické, že ode mě uslyšíte spíš negativní názor – sám provozuji fond, kde se zabýváme krátkodobými spekulacemi, v současnosti hlavně na poli kryptoměn – je to likvidní trh s dobrým přístupem k datům. Příležitosti tedy vidím ve zcela jiném aktivu a provozuji zcela jiný přístup (systematický/kvantitativní). Je tedy logické, že trh budu vnímat zcela jinak než někdo, kdo provozuje realitní fond. Kdybych ho vnímal stejně, šel bych také provozovat realitní fond.