Článek
Čtete ukázku z newsletteru Cash Only, ve kterém Martin Jašminský, Zuzana Kubátová, Jiří Zatloukal a Jiří Nádoba každý pátek komentují dění v českém byznysu. Pokud vás Cash Only zaujal, přihlaste se k odběru newsletteru.
Hypoteční i realitní trh prošel v posledních pěti letech dynamickým vývojem a zásadně jej ovlivnily dva faktory. Bezprecedentní růst cen nemovitostí a inflační vlna, která nastavila novou úroveň úrokových sazeb. Hypoteční oživení tak přichází do zcela jiných tržních podmínek, než do kterých vstupovali zájemci o hypotéku v období největšího boomu.
Pokud srovnáme průměrnou výši hypotéky a úrokovou sazbu v roce 2020 s aktuální situací na trhu, tak v roce 2020 přišla splátka dvacetileté hypotéky na 15 tisíc korun měsíčně, zatímco aktuálně to dělá o 10 tisíc korun více.
Splátka průměrné hypotéky je tak proti roku 2020 vyšší o dvě třetiny, zatímco průměrná mzda vzrostla za stejné období zhruba o jednu čtvrtinu, ale tento růst byl co do kupní síly prakticky vymazán růstem inflace.
S odezněním inflační vlny začínají pozvolna klesat i úrokové sazby, ale představitelé České národní banky dávají jasně najevo, že s dalším snižováním úrokových sazeb budou zacházet opatrně. Posledním ohniskem inflačních tlaků zůstává sektor služeb, který se na tvorbě hrubého domácího produktu Česka podílí z více než 60 procent.
„Když máte na začátku nějaký energetický šok, tak v cenách zboží odezní zhruba do roka, zatímco v cenách služeb to může trvat až tři roky. Rozdíl mezi vývojem cen zboží a cen služeb je vyšší, než byl v minulosti za stabilní inflační situace. Takže pořád je vývoj cen služeb prvkem nejistoty v inflačním vývoji,“ varovala v rozhovoru pro Seznam Zprávy viceguvernérka ČNB Eva Zamrazilová.
Návrat k nízkým úrokovým sazbám hypoték i pod dvě procenta tak už pravděpodobně zůstane historickou anomálií, která se nebude opakovat. Pokud se tedy, doufejme, nebude opakovat globální finanční krize z roku 2008, která se následně po dlouhé období léčila právě rekordně nízkými úrokovými sazbami.
Ty byly i zdrojem růstu cen nemovitostí v Česku. Od roku 2016 se ceny tuzemských nemovitostí více než zdvojnásobily a dostupnost bydlení v Česku je tak jedna z nejhorších v Evropské unii. „Skutečně to nebyl dobrý růst. Způsobilo to velké sociální obtíže, které se potáhnou. Především pro mladé rodiny, které si chtějí pořídit vlastní bydlení, se stalo nedostupným. A na počátku toho všeho stály velmi nízké úrokové sazby v kombinaci s povolovací aktivitou,“ uvedla Zamrazilová.
Kromě efektu nízkých sazeb tak poukázala na další bolavé místo českého realitního trhu, kterým jsou mimořádně dlouhé povolovací lhůty pro bytovou výstavbu. Zda se tento neduh podaří v následujících letech eliminovat novým stavebním zákonem, který vstoupil v platnost tento měsíc, se teprve ukáže.
Ani rychlejší bytová výstavba však nemusí zaručit vyšší dostupnost bydlení. Developeři přizpůsobují nabídku poptávce a rozhodně nemají zájem na tom, aby se dostupnost bydlení zvyšovala poklesem cen nemovitostí. Nechtějí to ani banky, kterým by s poklesem cen nemovitostí klesala hodnota zajištění hypoték či úvěrů pro developery.
S oživením hypotečního trhu lze spíše očekávat další růst cen nemovitostí, kterých zůstává v poměru k poptávce nedostatek. Roli hraje i fakt, že nemovitosti jsou stále pro movitější klientelu v Česku atraktivním aktivem pro ukládání a zhodnocování peněz.
Pokud mají centrální vláda i města a obce skutečně zájem zvýšit dostupnost bydlení pro lidi bez vlastního bytu, je třeba se inspirovat v zemích, kde se této problematice dlouhodobě věnují. Pomoci by mohlo větší zapojení měst a obcí do výstavby nájemních bytů, které by nemusely privátnímu sektoru konkurovat, ale spíše jej doplnit pro ty, kteří si nemohou hypotéku dovolit.
Inspirací může být třeba Vídeň. Ve veřejné správě je v rakouské metropoli přes 400 tisíc obecních bytů, zatímco zhruba o třetinu menší Praha jich má jen kolem 30 tisíc. V rozhovoru s kolegyní Markétou Bidrmanovou Christian Schantl z vídeňského magistrátu vysvětloval, jak je možné, že průměrná čekací doba na obecní byt je ve Vídni 1,5 roku, nájemné v přepočtu zhruba 168 korun za metr čtvereční, i kde se na to berou peníze.
Samozřejmě lze namítnout, že „vídeňský zázrak“ má více než stoletou tradici, ale každý dlouhodobě udržitelný model dostupného bydlení musí někdy začít a musí se umět přizpůsobit měnícím se podmínkám.
Zajímají vás novinky z jaderných tendrů, vývoj turistického průmyslu nebo plány předních podnikatelů? Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.
