Článek
Čtete ukázku z newsletteru Cash Only, ve kterém Martin Jašminský, Zuzana Kubátová, Jiří Zatloukal a Jiří Nádoba každý pátek komentují dění v českém byznysu. Pokud vás Cash Only zaujal, přihlaste se k odběru newsletteru.
Nájemní bydlení není pro mnoho lidí, s ohledem na růst cen nájmů a omezenou nabídku bytů, příliš atraktivní alternativou.
Úrokové sazby s ohledem na stále vysokou inflaci, přehřátý trh práce a svižně rostoucí mzdy jen tak dolů nepůjdou a reálně hrozí, že letošní rok bude z pohledu poskytnutých hypoték jeden z nejhorších za dlouhá léta.
Podle Hypomonitoru České bankovní asociace poskytly banky v lednu 5,4 miliardy korun v hypotékách a v únoru 6,5 miliardy. V meziročním srovnání to představuje pokles o 80 procent v lednu a o 69 procent v únoru. V březnu došlo k jistému oživení a objem poskytnutých hypoték vzrostl na 12,6 miliardy, ale v meziročním srovnání jde stále o 60procentní pokles.
Kromě ceny bytů a drahých hypoték je tu ještě jedna brzda, jejíž uvolnění, či dokonce dočasné zrušení by mohlo trh s hypotékami více oživit. Na hypotéku totiž nedosáhne ani řada lidí, kterým by banka byla ochotná půjčit, ale neprojdou přes pravidla, které bankám nařizuje Česká národní banka.
Jde o dva poměrové ukazatele. Jeden měří celkové zadlužení žadatele k čistému ročnímu příjmu jeho domácnosti a druhý výši měsíčních splátek úvěrů k čistým měsíčním příjmům domácnosti žadatele. Právě druhý zmiňovaný parametr je v současné době pro řadu bonitních žadatelů hlavní překážkou.
Česká národní banka vyžaduje, aby výše měsíčních splátek úvěrů nepřesahovala 45 procent čistých příjmů domácnosti, u žadatelů mladších 36 let je kritérium vstřícnější a hranice je 50 procent.
Vezmou-li se v potaz průměrné čisté příjmy domácností například v Praze a Brně, které představují největší podíl trhu s byty v Česku, průměrné ceny bytů a aktuální sazba hypoték, vychází zmiňovaný ukazatel podle realitních expertů na více než 60 procent. Proto i žadatelé s nadprůměrnými příjmy, kterým by po zaplacení hypotéky stále zbývalo dostatek peněz na ostatní výdaje, na hypotéku nedosáhnou.
Nutno dodat, že oba zmíněné ukazatele nejsou výmyslem České národní banky ani nástrojem zbytečným. Evropská rada pro systémová rizika je zařadila mezi možné nástroje, které mohou jednotlivé země použít k podpoře finanční stability. To bylo i důvodem, proč tato omezení nasadila ČNB v roce 2018, kdy hypoteční trh a ceny nemovitostí zažívaly rallye a centrální banka je chtěla trochu zchladit.
Banky mohou podle pravidel ČNB sice uplatnit výjimky a u pěti procent nově poskytnutých hypoték tato pravidla ignorovat a rozhodovat se podle vlastního hodnocení bonity klienta. Jenže objem této výjimky se počítá z objemu hypoték poskytnutých v předchozím čtvrtletí. A logicky: padá-li v meziročním srovnání trh o více než 60 procent, bavíme se o hypotékách na výjimku v řádu nízkých desítek případu. Jak říkají experti z trhu, na výjimky se stojí dlouhé fronty.
Pro zvažování uvolnění těchto opatření, a podle mých informací tomu někteří členové bankovní rady jsou nakloněni, hovoří pro ještě jeden argument. Hypotéky patří dlouhodobě k nejlépe spláceným úvěrům. Více či méně nesplácené úvěry představují u hypoték pouze 0,7 procenta z celkového objemu, zatímco u spotřebitelských úvěrů se pohybují mezi čtyřmi až pěti procenty. Kvalita splácení hypoték je tak v současné době nejvyšší v jejich historii.
Zmírnění těchto parametrů by tak nemuselo mít žádný zásadní vliv na kvalitu úvěrů a s ohledem na stále vysoké ceny bytů a drahé hypotéky rozhodně nenastartuje novou rallye na hypotečním trhu. Pouze by to odstranilo překážku na cestě k vlastnímu bytu těm, kteří na to mají, ale k hypotéce se nedostanou.
Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.
