Článek
Čtete ukázku z newsletteru Cash Only, ve kterém Martin Jašminský, Zuzana Kubátová, Jiří Zatloukal a Jiří Nádoba každý pátek komentují dění v českém byznysu. Pokud vás Cash Only zaujal, přihlaste se k odběru newsletteru.
Mnozí z majitelů hypoték se museli v posledních dvou letech po růstu úrokových sazeb vyrovnat s výrazným zvýšením měsíčních splátek. Rostly také ceny nájmů, výrazně rychleji u nově uzavíraných smluv.
Ceny bytů jsou v Česku v poměru ke kupní síle jedny z nejvyšších v Evropě, a proto se poptávka logicky přesouvá do nájemní sféry. Nájemní bydlení se po deseti letech, i přes růst cen, stalo z pohledu měsíčních nákladů spojených s užíváním bytu výhodnější než pořízení bytu vlastního. Poptávka je vysoká, nabídka omezená, vzniká tedy optimální prostředí pro růst cen.
Přidáme-li celkovou inflaci, tak není překvapivé, že s náklady na bydlení, nájemné, energie a služby má finanční problémy stále více domácností. V letošním roce už dvakrát padl rekord a na konci června pobíralo příspěvek na bydlení 267 tisíc příjemců.
V nájmech žije v Česku bezmála 900 tisíc domácností, které čítají dva miliony osob. Z toho zhruba polovina má dlouhodobé, takzvané staré smlouvy, tedy bydlí ve stejném nájemním bytě ještě z dob, kdy v Česku platila regulace nájemného. Druhá polovina už má smlouvy nové, více tržní, více ve prospěch pronajímatele.
Z průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj vyplynulo, že až polovina ze dvou milionů nájemníků nemá jistotu platné nájemní smlouvy ani na dva roky. Opakovanou smlouvu na dobu určitou ve stejném bytě od stejného pronajímatele má 550 až 700 tisíc lidí a každý pátý z nich měl před posledním prodloužením obavy ze ztráty bydlení.
Není tedy překvapivé, že ministerstvo na základě výsledků šetření v podkladech konstatuje, že „bez aktivního zásahu se bude podíl dlouhodobě stabilních smluv výrazně snižovat, čímž bude klesat atraktivita nájemního bydlení“.
Jenže co má být ten aktivní zásah?
Ministerstvo pro místní rozvoj a Ministerstvo spravedlnosti začaly chystat změny, které by měly upravit vztahy mezi pronajímateli a nájemci tak, aby se obě strany ve vzájemném smluvním vztahu cítily bezpečněji. Zjednodušeně nájemce chce, aby ho majitel nemohl bezdůvodně jen tak z bytu vyhodit a neúměrně mu nezvyšoval nájem. Majitel naopak chce, aby se mohl nájemce rychle a bez velkých ztrát zbavit, pokud se nechová tak, jak se slušný nájemce chovat má.
Pochopitelné jsou argumenty obou stran. Směřují-li plány ministerstev k tomu, aby majitelé byli ochotni poskytovat dlouhodobé nájemní smlouvy, musí jim soudní systém umožnit efektivní obranu proti nepoctivým nájemníkům. V tomto směru není systém efektivní. Ročně soudy řeší nižší tisíce případů, kdy se majitelé snaží nájemníka vystěhovat. Není správné, že na to doplácí statisíce slušných nájemníků tím, že mají jen krátkodobé nájemní smlouvy.
Také města a obce by mohly jít příkladem, ale zběžný pohled do pravidel pro pronajímání obecních bytů v několika pražských částech ukázal, že krátkodobé nájemní smlouvy jsou zcela běžnou praxí. Pokud „stát“ nejde příkladem, proč by to měli dělat soukromí majitelé?
Určitě by nebylo od věci podívat se k sousedům do Rakouska a Německa, kde bydlí v nájmech zhruba polovina obyvatel a dlouhodobé smlouvy jsou zcela běžné. Proč to tam funguje a v Česku je naopak nájemní bydlení pro mnohé trvalým zdrojem dávky stresu?
Ošetřit lépe vztahy mezi majitelem a nájemníkem je velmi důležité pro lepší fungování trhu, ale nejdříve musí existovat funkční trh jako takový. A to je v Česku problém. Dlouhodobě zanedbaný a politiky na vládní i komunální úrovni přehlížený.
Města a obce se za posledních 30 let programově zbavily velké části nájemních bytů při privatizaci, což lze z dnešního pohledu a stavu věcí kritizovat, ale mělo to své důvody. Pomineme-li snahu zalíbit se voličům, faktem byla i mimořádná zanedbanost bytového fondu a prodejem bytů města a obce přenesly tyto náklady na nové majitele.
Jak by asi dnes vypadal bytový fond, kdyby si jej města a obce ponechaly? Za posledních osm let proběhly rekonstrukce pouze u pěti procent obecního bytového fondu v průměru za 220 tisíc korun. Přitom domy postavené nebo zrekonstruované před rokem 2011, což představuje 90 procent všech domů v Česku, nebudou podle zprávy ministerstva splňovat kritéria pro energetickou náročnost bydlení.
Na trhu s bydlením je třeba zvýšit konkurenci v nabídce. Ale odkud má přijít ten správný impuls? Soukromí developeři to zřejmě nebudou. Ti zcela logicky přizpůsobují nabídku poptávce a ta je s ohledem na vysoké ceny bytů a drahé hypotéky značně ochlazena.
Projevuje se to v aktuálním silném meziročním poklesu vydaných stavebních povolení, zahajovaných i dokončovaných bytů. Situace na trhu hypoték přinesla pro mnohé vystřízlivění poté, co dramaticky vzrostly úrokové sazby. Poptávka v příštích letech určitě zase vzroste, ale nikdy už nedosáhne rekordního boomu v době, kdy úrokové sazby hypoték klesly pod dvě procenta. Období rekordně nízkých sazeb je pryč.
Kromě narovnání pravidel ve vztahu majitele a nájemníka je tak třeba v mnohem větší míře stimulovat výstavbu nájemních bytů. Zkrátka zvýšit konkurenci na trhu, aby si zájemce o nájemní byt mohl vybrat bydlení odpovídající jeho finančním možnostem. Ať už formou pobídek pro soukromé investory, bytová družstva či města a obce, ale i tím, že města a obce se opět vrátí k budování vlastních bytových fondů a městské byty by se staly dostupnější alternativou vůči privátnímu sektoru. To může mít pozitivní dopad jak na ceny, tak zejména na nabídku lepších a dlouhodobějších nájemních smluv.
Zajímá vás rozšiřování českých call center, ceny plynu nebo triky internetových podvodníků? Přihlaste se k odběru Cash Only a kompletní newsletter budete každý pátek dostávat do své schránky.
