Návod od muže, který umí vydělávat: Kupovali jsme levně, prodávali draho

Skupina BHM vznikla z peněz, které Tomáš Krsek získal z prodeje svého podílu po ovládnutí plzeňské firmy Škoda Transportation. Dnes investuje do větrné energetiky ve Finsku i Česku, průmyslových nemovitostí, výstavby bytů kolem Prahy, na akciových trzích i do zdravotnictví.

Právě v oblasti zdravotnictví se skupina loni pokoušela ovládnout největší lotyšskou farmaceutickou firmu Olainfarm, ale skončilo to střety s konkurencí a krátkým zadržením dvou jejích lidí.

„Tomuto projektu se nadále nevěnujeme. Články zveřejněné v tamním tisku byly účelově vytvořené a organizované tamní zájmovou skupinou s jasně deklarovaným cílem: vyvinout na nás tlak, a zamezit tak vstupu zahraničního investora,“ říká k tomu šéf Krskovy skupiny Jan Černý.

Případ má soudní dohru, kdy se BHM soudí o odškodné. „Tyto spory ještě nejsou dle mých informací uzavřeny, žádné odškodné jsme platit nemuseli ani nic takového neočekáváme. Jsme přesvědčeni, že jsme plně v právu. Vyčkáme na rozhodnutí příslušných soudních řízení,“ dodal Černý.

V BHM Group jsou peníze Tomáše Krska, které si přinesl z prodeje plzeňské Škody. Jak je skupina velká?

Dnes se bavíme o zdrojích ve výši 600 milionů eur (14 miliard korun). Původní kapitál ze Škody se podařilo významně navýšit. Podařilo se nám za poslední roky dosahovat výnosu 20 procent ročně.

Na čem jste vydělali nejvíc?

Nemůžu se vyjadřovat konkrétně k profitabilitě jednotlivých investic. Nicméně jednou z těch velkých investic, na kterých se nám podařilo vydělat, byl prodej portfolia větrných elektráren ve Finsku americké skupině BlackRock.

Zároveň jsme například vybudovali velkou pozici v řádech miliard korun ve společnosti Immofinanz. Cena akcií šla v rámci pandemie covidu-19 extrémně dolů. Kupovali jsme opravdu levně, jak privátně, tak na trhu, a tu pozici jsme pak prodali panu Radovanu Vítkovi (majoritní vlastník CPI Property Group, pozn. red.) s významným profitem. Výnos byl tím vyšší, že jsme akcie nakupovali i za vypůjčené peníze. Profit se pohyboval ve vysokých desítkách procent.

V současné době je na tom dobře ten, kdo nemá velké zadlužení. Jak je to u vás?

Jsme velmi konzervativní. Máme dnes zadlužení zhruba dvojnásobek hrubého provozního zisku. Využíváme pouze seniorní bankovní financování. Do projektů nepoužíváme žádné mezaniny (způsob financování stojící na hranici mezi úvěrem od banky a přímým vstupem investora do firmy, obvykle je o 10 až 20 procent dražší než bankovní úvěr, pozn. red.) a žádné další, řekněme agresivní, typy financování.

Ve Finsku jste prodali větrné elektrárny BlackRocku, ale další tam stavíte. Jak ta transakce proběhla?

Společnosti BlackRock jsme prodali projekty v celkové velikosti 220 MW instalovaného výkonu. V rámci projektu byla i dohoda o dodávce elektřiny z těchto elektráren s Amazonem. Pro BlackRock tyto elektrárny i dále stavíme. Obecně na trhu vnímáme obrovskou poptávku od západních firem po zelené energii, a proto se na tento sektor dále zaměřujeme.

Jak se k výstavbě větrných elektráren ve Finsku Tomáš Krsek dostal?

Naskytla se zajímavá možnost kapitálově vstoupit do developera větrných elektráren Winda Power, toho jsme využili a stali se majoritním akcionářem. V přípravě teď máme ve Finsku další zhruba dva gigawatty projektů. To je poměrně hodně, a jsme tak jedním z nejvýznamnějších hráčů na skandinávském trhu.

V Česku teď panuje solární boom. Chystáte se stavět i tady?

Ano, významně. Ucházíme se o řadu projektů. Bohužel tento rozvoj má svá úzká hrdla. Primárně je to připravenost distribuční soustavy, respektive zajištění připojení do sítě. Všechno ostatní je řešitelné, pozemky se dají připravit ve spolupráci s obcemi či kraji.

Mentálně se společnost posouvá kupředu dobrým směrem i v souvislosti s aktuálním geopolitickým vývojem a potřebou energetické soběstačnosti, lidé větrné elektrárny více akceptují. Ale zajištění připojení je limitující faktor, který rozvoj brzdí.

Je tady řada hráčů i mezi solárníky, kteří akceptovali velké riziko a financují veškerou výstavbu solárních zdrojů na dluh. Pozorujete je na trhu?

Ano. Do tohoto segmentu bohužel nespadají pouze solární firmy, ale řada firem z energetiky a private equity, které vědomě šly do rizikových projektů, které stavěly za cizí peníze s velmi malým vlastním kapitálem. Takové projekty vidíme bohužel často a na českém i středoevropském trhu byla spekulativních hráčů celá řada.

Vychází to ze situace, kdy bylo v minulých letech financování téměř zdarma. Investičních alternativ, především pro retailové klienty, nebylo mnoho, tyto firmy platily velké provize do distribučních sítí (tedy zprostředkovatelům, kteří jejich dluhopisy prodávali, pozn. red.), a tím pádem získaly neuvěřitelné prostředky. Tito hráči nejsou institucionální či profesionální investoři, takže zainvestovali do velmi rizikových projektů, které se teď dostávají pod tlak.

Už jsme viděli první krachy těchto „investičních“ firem. Odnesou to podle vás především malí drobní investoři, kteří přijdou o peníze?

Přesně tak. Očekávám na trhu velkou míru tlaku na tyto investiční projekty, které se vyznačují vysokým zadlužením a drahým financováním. Již dnes se každý týden bavíme řádově se dvěma nebo třemi subjekty, které hledají financování svých rozpracovaných projektů, anebo prodávají pod tlakem, protože nejsou schopny zrealizovat a zafinancovat to, co slíbily svým investorům.

Dnes již pro tyto hráče není možné splatit své dluhopisové emise další emisí, tedy dalším půjčováním, což pro seriózní, etablované firmy naopak vytváří další příležitosti.

Pustili jste se také do výstavby bytů, máte čtyři projekty. Můžete je blíže popsat?

V rezidenčním bydlení se soustředíme především na Středočeský kraj a Prahu. Jsme i v regionálních městech, například v Mladé Boleslavi. Spolupracujeme jako partneři s různými developery, ale soustředíme se na bydlení pro střední třídu.

Není naším zájmem soustředit se na segment velmi luxusního ani nízkonákladové bydlení. Naše projekty míří na kvalitní lokality pro život s dobrým dojezdem do Prahy, to je třeba náš projekt Icon Park Kladno, kde aktuálně stavíme 240 bytů.

Nakoupíte pozemky a pak ve spolupráci s developerem byty postavíte?

Přesně tak. Na tento proces máme vlastní tým. Vyběháme potřebná povolení, což trvá často tři nebo čtyři roky. Snažíme se být velmi aktivní, protože tady úplně bohužel nefunguje rčení, kdo si počká, ten se dočká.

Účastníme se vyjednávání s obcí v rámci plánovací smlouvy, kdy jsme schopni postavit školku, chodníky, hřiště atd. Bohužel to trvá dlouho, ale takový je život.

Projekty máme kromě Kladna v Kralupech nad Vltavou, v Praze ve Strašnicích a v Mladé Boleslavi. Na tom posledním místě jsou to servisované apartmány pro aktivní seniory. Tohoto druhu bydlení se v Česku extrémně nedostává. Tyto senior rezorty stavíme formou družstva tak, abychom klientům mohli nabídnout i velmi výhodné financování, které by jinak mohlo být pro seniory obtížně získatelné.

Jak se vyvíjí cena pozemků? Investor Jozef Janov z Hartenberg Holding nedávno v rozhovoru pro SZ Byznys říkal, že klesla až o třetinu.

To bych si jako investor přál, ale bohužel to tak zatím není. Ceny pozemků během minulých deseti či patnácti let extrémně vzrostly. I z toho důvodu bohužel nevidím velký prostor na to, aby novostavby, minimálně v okolí Prahy, mohly nějak významně klesat na ceně. O mnoho levněji se bohužel zatím postavit nedá. Mnoho lukrativních pozemků je vlastněno, řekněme, dlouhými penězi – to znamená lidmi, které netlačí potřeba hotovosti a jsou schopni si v krizi počkat, a proto nemají důvod snižovat ceny.

Z toho důvodu je aktuální vývoj takový, že se mnoho transakcí neděje. Jednoduše se nepotkává očekávání prodávajícího a kupujícího. My se zaměřujeme na privátní příležitosti, které se snažíme sami vytvořit. Jsou to situace, kdy majitel prodat chce anebo musí, protože koupil například spekulativně nebo řeší nenadálou osobní situaci, jako je dědictví atd.

Obecně cílíme jen na větší projekty nad 100 milionů korun, abychom zajistili efektivní využití našich kapacit.

Takže aktivně hledáte pozemky například v katastru nemovitostí?

Největší přísun příležitostí vzniká přímým anebo i nepřímým kontaktem. Pohybujeme se mezi developery, zprostředkovateli či majiteli pozemků dlouho. Z dlouhodobého osobního vztahu vznikají nejzajímavější příležitosti.

Majitelé pozemků, kteří se dostanou pod tlak, mohou určitě slevit 20 či 30 procent, ale myslím si, že takových příležitostí bude na trhu spíš méně. Ti méně sofistikovaní hráči, které jsem zmínil dříve, jsou přesně ti, kteří budou nuceni prodávat, a tam opravdu taková sleva může nastat.

Popište, jak jste začali nakupovat akcie rakouské firmy Immofinanz, které jste později s velkými ziskem prodali Radovanu Vítkovi, majiteli CPI Property Group?

Tento projekt byl velmi úspěšný. Původní myšlenka vznikla úvahou v rámci pandemie covidu-19, kdy byl obrovský stres na trzích. Hledali jsme zajímavé příležitosti, kam by se dalo investovat.

Podívali jsme se, jaké je účetní ocenění nemovitostí Immofinanz, a zapojili náš tým do jejich ocenění. Znali jsme komerční nemovitosti, takže jsme byli schopni zhodnotit, jakou má firma férovou hodnotu, a bylo jasné, že to je velká příležitost.

Investujete také do komerčních nemovitostí. Jejich cena je stabilní?

V této oblasti chceme dále růst. Máme prvních deset retailových parků v Polsku, ale reálně cílíme na trojnásobné portfolio, tedy hodnotu majetku zhruba 150 milionů eur. Do konce letošního roku bychom se chtěli v tomto směru posunout.

Některé retailové parky stavíme sami, ale jsme připraveni kupovat i hotové, většinou od středně velkých developerů, kteří nemají finanční sílu a nejsou schopni tyto nemovitosti dlouhodobě držet, když ceny aktuálně klesají.

V logistice děláme development sami, máme rozpracováno několik set tisíc metrů především na Slovensku, ve Slovinsku a Chorvatsku, kde jsou naše hlavní trhy. Máme nakoupeny velké pozemky, v Chorvatsku asi milion metrů čtverečních na logistiku, a loni jsme otevřeli 100 tisíc metrů čtverečních na Slovensku.

Jak to vypadá v Lotyšsku, kde jste se pokoušeli ovládnout největší farmaceutickou firmu Olainfarm? Byly tam i problémy s policií, která zadržela dva zaměstnance BHM Group.

Články zveřejněné v tamním tisku byly účelově vytvořené a organizované tamní zájmovou skupinou s jasně deklarovaným cílem: vyvinout na nás tlak, a zamezit tak vstupu zahraničního investora.

K žádným úkonům ze strany orgánů činných v trestním řízení vůči našim spolupracovníkům nedošlo – žádné řízení neprobíhá ani nikdy nebylo zahájeno. Tato skupina dle našich informací následně společnost nepřátelsky ovládla. Tomuto projektu se nadále nevěnujeme.

V Lotyšsku i Česku jste kvůli tomu vedli soudní spory. Jak dopadly? Museli jste platit odškodné?

Tyto spory ještě nejsou dle mých informací uzavřeny, žádné odškodné jsme platit nemuseli ani nic takového neočekáváme. Jsme přesvědčeni, že jsme plně v právu. Vyčkáme na rozhodnutí příslušných soudních řízení.

Tomáš Krsek vlastní také velkého obchodníka s elektřinou, který nepatří pod BHM Group. Řeknete mi o té firmě něco?

Společnost se jmenuje Second Foundation, přičemž Tomáš Krsek v ní vlastní minoritní podíl, ostatní vlastníci jsou z řady managementu.

Jde o společnost založenou na matematickém modelování trhů a tradingu s elektřinou se zaměřením na obnovitelné zdroje. Společnost je dynamická a významně rostoucí, působní globálně a obrat se pohybuje ve stovkách milionů.