Jak se nespálit při koupi bytu: Pozor na smlouvy z internetu

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Nákup bytu, domu či pozemku je záležitost, kterou řada lidí řeší jen párkrát za život. Zájemce o nové místo k bydlení může odradit byrokracie, ale i příběhy podvedených. Redakce SZ Byznys vám poradí, co vše je k nákupu bytu potřeba, jak postupovat a proč při koupi bytu nepotřebujete právníka.

Prvním krokem ke koupi bytu je samozřejmě jeho hledání. Stanovte si rozpočet, ideální lokalitu, dostupnost a velikost bytu. Pak se můžete pustit do průzkumu. Hledat můžete na různých stránkách realitních kanceláří nebo inzerčních portálech.

Jakmile najdete nemovitost, která vám na papíře vyhovuje, můžete si domluvit schůzku a zjistit, jestli je v dobrém stavu a zda vám vyhovuje cena. Částka uváděná v inzerátech bývá často nadsazena a lze ji po domluvě snížit, prodejce ale samozřejmě dá přednost tomu, kdo zaplatí víc či dříve. Pokud si nejste jisti tím, jestli dokážete všechny aspekty bytu zkontrolovat sami, můžete si k prohlídce pozvat také třetí stranu, tedy inspektora nemovitosti.

U koupě nemovitosti rozhodně platí pravidlo důvěřuj, ale prověřuj. Nespoléhejte se tak pouze na to, co vám majitel řekne, ale podívejte se sami do katastru nemovitostí, nechte si ukázat vyúčtování energií, případně se nebojte se na byt přijít podívat vícekrát.

Pokud jste se rozhodli do koupě jít, je v první řadě nutné s prodávajícím upřesnit, kolik, kdy a jak budete platit. Kdo zařídí přípravu smluv, kdo zaplatí případného advokáta a náklady na případnou úschovu peněz a kolek, kdy dojde k předání nemovitosti a co vše je předmětem koupě.

Při koupi nemovitosti se obvykle setkáte se smlouvou o smlouvě budoucí kupní, smlouvou o úschově finančních prostředků a dokumentů a kupní smlouvou. Než podepíšete kupní smlouvu, ujistěte se, že jsou u nemovitosti vyřešené všechny právní otázky, jako jsou věcná břemena.

K platnému převodu nemovitosti je nutné, aby smlouva měla písemnou formu s úředně ověřenými podpisy. Pozor na vzorové verze na internetu. Pokud se dáte do psaní kupní smlouvy sami, nechte si ji alespoň zkontrolovat odborníkem. Pár tisíc korun vám může v budoucnu ušetřit statisíce.

Pak již zbývá ten největší krok – zaplatit. Na formě platby se dohodnete dopředu s prodejcem, je dobré ve smlouvě také specifikovat, do kdy taková platba musí proběhnout. Svou novou nemovitost také musíte zapsat do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se běžně podepisuje při podpisu kupní smlouvy. Ten pak musíte spolu s jedním vyhotovením kupní smlouvy podat na katastrální úřad, pod který nemovitost spadá.

Statisíce Čechů se obrací při koupi bytu na banku s žádostí o hypotéku. Podívejte se na přehledný text o úvěrech na bydlení.

Ve smlouvě také nezapomeňte stanovit datum, kdy si s prodávajícím nemovitost předáte. Samotné předání nemovitosti by mělo proběhnout na základě předávacího protokolu, který by měl zahrnovat podrobný seznam věcí, dokumentů a popis stavu nemovitosti.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo rezervační smlouva slouží k zajištění obou stran, že plánují v budoucnu uskutečnit prodej a koupi nemovitosti, i když to momentálně není možné (například kvůli čekání na schválení hypotéky nebo skončení dědického řízení). Tato smlouva může také zahrnovat zaplacení zálohy na kupní cenu a ustanovení o smluvní pokutě pro případ, že by si to jedna ze stran rozmyslela.

Co si ověřit před podpisem rezervační smlouvy:

Rezervační smlouva je především smlouvou mezi kupujícím a prodávajícím. Někdy se do prodeje zapojuje také realitní makléř, který zastupuje určitou realitní kancelář. Ten makléř je v přímém kontaktu s kupujícím a zajišťuje veškeré formality, včetně uzavření rezervační smlouvy. Tím pádem by měla rezervační smlouva být trojstranná, s prodávajícím, kupujícím a odkazem na platnou smlouvu mezi realitní kanceláří a prodávajícím.

Správně sestavená rezervační smlouva by měla obsahovat informace o platbě rezervačního poplatku. Obvyklou a bezpečnou praxí, jak zajistit, aby nebyly peníze za rezervaci ztraceny, je využití advokátní nebo notářské úschovy. Důležité je nezapomenout, že rezervační poplatek náleží prodávajícímu, nikoli realitní kanceláři.

Při podpisu rezervační smlouvy nemusíte hned skládat poplatek, ale při porušení podmínek jste povinni zaplatit sankci, která je ve smlouvě také stanovena. Pokud byl poplatek zaplacen, při porušení ze strany kupujícího propadá prodávajícímu. Pokud však nastane problém na straně prodávajícího nebo se objeví skrytá vada, poplatek by měl být vrácen kupujícímu.

Při uzavírání kupní smlouvy je důležité věnovat pozornost několika klíčovým bodům. Nejprve se ujistěte, že jsou všechny údaje vyplněny správně, aby bylo jasné, kdo se obchodu účastní. Zkontrolujte také všechny důležité termíny, včetně data podpisu, termínu úhrady kupní ceny a data předání nemovitosti.

Ověřte si také, že na nemovitosti nejsou žádné právní vady, jako jsou zástavní práva, věcná břemena nebo exekuce. Ve smlouvě by měla být také jasně definovaná kupní cena a způsob její úhrady. Zkontrolujte, zda jsou uvedeny termíny pro splátky nebo úschovu peněz u notáře či advokáta. Pokud byl před podpisem kupní smlouvy zaplacen rezervační poplatek, je nutné tuto informaci uvést v dokumentu a specifikovat částku, která byla tímto poplatkem již uhrazena.

Specifikujte, jak se budou řešit případné vady nemovitosti objevené po předání. Měla by být stanovena také lhůta, do které můžete skryté vady reklamovat, či podmínky případného odstoupení. Smlouva by měla obsahovat také přílohy, jako je technický stav nemovitosti, plány a také podmínky pro předání nemovitosti, včetně termínu a stavu nemovitosti při předání.

Případné nedodržení podmínek smlouvy, jako je zpoždění platby nebo nepředání nemovitosti včas, by mělo být možné na základě smlouvy sankcionovat. Pokud je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví nebo je třeba souhlas třetí strany, ujistěte se, že tento souhlas je získán a uveden ve smlouvě.

Ať už jste našli pozemek, který se vám líbí, a nevíte, komu patří, nebo si chcete svou budoucí nemovitost ověřit, bude se vám hodit naučit se pracovat s katastrem nemovitostí. Na první pohled může sice působit trochu komplikovaně, ale jakmile pochopíte základní princip, najdete v něm téměř vše, co potřebujete. Nahlížet do něj můžete ZDE.

Katastr je veřejný rejstřík, který obsahuje informace o nemovitostech, jejich popisu, geometrickém a polohovém určení a také zápisy práv k těmto nemovitostem. Je navíc plně digitální, takže vše můžete najít z pohodlí domova. Samozřejmě můžete navštívit také příslušný katastrální úřad a data si najít osobně.

Data z katastru se využívají například k ochraně práv k nemovitostem, jejich oceňování, ochraně životního prostředí nebo pro daňové účely. Lidé v registru nemovitostí nejčastěji hledají výpisy, ale díky archivům lze nahlédnout i do dalších dokumentů.

V katastru můžete také najít například:

K vyhledávání v katastru jsou potřeba některé základní údaje, bez kterých se neobejdete. To je katastrální území nebo název obce, číslo popisné nebo číslo parcely, případně evidenční číslo řízení. Nelze v něm ovšem vyhledávat podle jména vlastníka, nejprve tedy musíte najít samotnou nemovitost.

Parcely můžete jednoduše najít například na mapy.cz, kdy se po vyhledání nemovitosti v pravém dolním rohu stránky skrz odkaz Informace o parcele v katastru nemovitostí můžete prokliknout přímo na její katastrální zápis.

Daň z nabytí nemovitosti byla daň, která se platila při prodeji nebo koupi nemovitosti. Do roku 2016 ji platil prodávající, pak se systém změnil a daň začali platit kupující. Tato daň se vypočítávala jako procento z kupní ceny nemovitosti nebo z její odhadní ceny, podle toho, která byla vyšší. Obvykle představovala čtyři procenta z této částky.

Na podzim roku 2020 byla tato daň zrušena a kupující nemovitosti již tuto daň neplatí. Tímto zrušením se měla podpořit mobilita obyvatelstva a trh s nemovitostmi, který byl do té doby značně zatížený touto dodatečnou finanční zátěží.

Její zrušení přineslo také změny v oblasti daňových odpočtů souvisejících s bydlením. Kupující nemovitostí si nadále nemohou odečítat úroky z hypoték z daní.