Na nový stavební zákon si Česko počká roky. Ceny bytů letí do extrému

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Vzhledem k složitému a zdlouhavému procesu povolování staveb v Česku se o radikální změně, kterou má přinést právě nová legislativa stavebního zákona, mluví už roky.

A bohužel ještě bude.

Přípravu sice zahájilo už politické zastoupení z bývalé vlády Andreje Babiše, přičemž zákon i přes vlnu kritiky těsnou většinou prošel. Volební období bylo ale u konce a k rozhodování se dostali noví političtí představitelé. Na místo bývalé ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové (ANO) usedl Ivan Bartoš (Piráti), mimo jiné jeden z kritiků přijatého zákona, který v rámci programového prohlášení přislíbil, že v prvním pololetí roku 2022 předloží úpravu nového stavebního zákona.

V polovině letošního května pak Sněmovna prosadila roční odklad vzniku kontroverzního Nejvyššího stavebního úřadu a pod ním zřizovaných krajských stavebních úřadů, s nimiž počítá nový stavební zákon z loňského roku.

Právě myšlenka stavebního superúřadu, který zamýšlela Dostálová, se stala hlavním zdrojem kritiky.

„Stavební úřady jsou na obecních úřadech historicky z dobrého důvodu. Jsou to právě úředníci místních stavebních úřadů, kdo nejlépe zná místní podmínky. Nejde jen o to, že se mohou kdykoliv zajít podívat na staveniště, které nemají 50 kilometrů od úřadu, ale často doslova přímo pod nosem,“ vyjádřil se Ivan Bartoš.

„Jednalo by se o nový úřad, který by měl stovky úředníků, část by se sice přesunula z jiných úřadů, ale velká část by byla nová a duplicitní. Ve zkratce – nemyslíme si, že problém byrokracie vyřešíme zřízením nového úřadu. Na tomto panuje politická shoda,“ dodal šéf resortu.

Nyní Ministerstvo pro místní rozvoj plánuje superúřad nahradit takzvanou integrací procesů. Jádrem má být digitalizace. Úředníci, občané nebo firmy, kteří staví nebo stavbu plánují, budou do systému přistupovat vzdáleně, přičemž by měl zůstat zachován princip „jeden proces, jedno razítko“.

Schválená novela počítá s tím, že podle plánu od poloviny příštího roku začne fungovat pouze Specializovaný a odvolací stavební úřad. Bude mít na starosti velké infrastrukturní stavby, například dálnice, celostátní železnice nebo elektrárny. Ostatní stavby budou až do 30. června 2024 podléhat povolování podle dosavadních předpisů.

V praxi to tedy bude fungovat takto: Od 1. července 2023 bude fungovat pouze Specializovaný a odvolací stavební úřad. Do 30. června 2024 budou, jak již bylo řečeno, ostatní stavby podléhat povolování podle dosavadních předpisů. Nelze říct, že by od 1. července 2024 platil nový stavební zákon, protože věcná novela ještě nebyla schválena. Aktuálně je v meziresortním připomínkovém řízení. O půl roku na 1. ledna 2024 se také odkládá digitalizace stavebního řízení.

Zkřížení plánu na vytvoření státní stavební správy tak nejsou jediné změny, které MMR v rámci věcné novely plánuje změnit.

Avšak stejně jako v případě stavebního zákona podle původního znění, i v tomto případě některé jeho části čelí kritice. Například právě autorka původního návrhu Klára Dostálová se ve Sněmovně ohradila vůči systému bez zavedení Nejvyššího stavebního úřadu.

„Domnívám se, že stav, kdy nový stavební zákon bude účinný, avšak většina procesů včetně těch nově zahajovaných bude probíhat podle dosavadních právních předpisů, může způsobit zmatek a právní nejistotu, což pouze povede k prodloužení procesů. Tím může dojít k pravému opaku toho, co bylo novým stavebním zákonem i předloženou novelou zamýšleno,“ uvedla.

Proti zrušení některých stavebních úřadů se ohrazují i některé samosprávy, včetně zastupitelstva Libereckého kraje, ve kterém by mělo podle Bartošova modelu skončit 15 ze současných 35 pracovišť. „Nejprve by se měla provést digitalizace stavebního řízení, a teprve pak by se mělo diskutovat o rušení úřadů,“ uvedl na jednání zastupitelstva Jiří Ulvr (Starostové pro Liberecký kraj).

Komunikaci s jednotlivými územními samosprávami o vymezení stavebních úřadů v území doporučuje také výkonná ředitelka Svazu měst a obcí ČR Radka Vladyková. „Jakékoliv autoritativní vymezení stavebních úřadů bez komunikace v území může vést k další nevoli, ačkoliv by důkladná a otevřená diskuze s dotčenými obcemi v jednotlivých krajích mohla vést ke konsenzu, který by byl ve prospěch všech a vedl k cíli, kterým je zrychlení stavebních procesů,“ uvedla pro SZ Byznys.

Ať už ale na věcnou novelu stavebního zákona přichází kritika od jakéhokoliv zainteresovaného subjektu - opozice, města a obce či podnikatele ve stavebnictví, na jednom se shodují. Přeměna současného systému, který funguje na základě stavebního zákona z roku 2006, potřebuje nutně změnu.

„Bohužel na podobě nové legislativy asi nikdy nebude panovat naprostá politická shoda. Pro urychlení výstavby je ale zcela nezbytné, aby se nový stavební zákon uvedl do praxe co nejdříve,“ uvedl Ondřej Šťastný, hlavní analytik největšího rezidenčního developera v Česku společnosti Central Group.

Ačkoliv pouze stavební zákon sám o sobě bytovou krizi nevyřeší, zrychlení stavebních procesů by na vývoj dostupnosti bydlení mohlo mít v Česku významný dopad. Stavět by se dalo totiž oproti současnému stavu výrazně rychleji.

Pokud se podíváme na problematiku dostupnosti bydlení hlouběji, na začátku stojí právě systém pro udělování stavebního povolení. Jeho úroveň v mezinárodním srovnání dokládá takzvaný Doing Business 2020, index vydávaný Světovou bankou, který porovnává ekonomickou výkonnost ve 190 zemích po celém světě.

Z indexu vyplývá, že pokud jde o žebříček jednoduchosti stavebního povolení, Česko se potácí na posledních příčkách. Na 157. pozici je těsně za Moldavskem, Argentinou i Uruguayí.

Podle indexu Doing Business v České republice trvá vyřešit stavební povolení průměrně 246 dní, což je pravděpodobně způsobeno tím, že tento proces má 21 kroků a postupů řešení s úřady. Nejvíce kroků (26) musí při zařizování stavebního povolení postoupit obyvatelé Tádžikistánu, opakem je Dánsko, kde lze povolení ke stavbě sehnat sedmi kroky.

V praxi tak právě dlouhá doba povolování staveb stojí za tím, že větší stavební projekty zůstávají v režimu příprav často i deset a více let. Pro srovnání například v roce 2020 se v Praze dokončilo 5280 bytů, zatímco ve Varšavě to bylo více než čtyřikrát více – 22 570 bytů.

Ale při pohledu na aktuální data Českého statistického úřadu (ČSÚ) tempo povolování a výstavby bytů začíná mírně zrychlovat. Podle odborníků ale ani tento růst na současný nedostatek bytů nestačí.

Jen v hlavním městě by podle Ondřeje Boháče, ředitele Institutu plánování a rozvoje hl. města Prahy (IPR), by bylo optimální každoročně stavět osm tisíc bytů. Aktuální bilance dosahuje ale bohužel jen přibližně na polovinu.

„Potřebovali bychom, aby se každý rok postavilo alespoň osm až devět tisíc bytů. Aktuálně jsme přibližně na polovině. Tím každoročně nedostatek bytů v Praze stále narůstá. Aktuálně chybí až 30 tisíc bytů,“ řekl pro SZ Byznys šéf IPR.

Přetlak poptávky nad nízkou nabídkou v posledních dvou letech navíc poslal ceny nemovitostí do nebe. V Česku ceny bytů ale rostou nepřetržitě už od začátku roku 2012.

Průměrná cena bytu se v posledním čtvrtletí 2021 zastavila na novém historickém maximu 87 700 korun za metr čtvereční, ukazují data cenové analýzy Deloitte.

Nejdražší byty se ale nadále prodávají v Praze, kde se průměrná prodejní cena za metr čtvereční podlažní plochy bytu pohybuje kolem 113 500 korun. V tomto průměru jsou zahrnuty veškeré prodeje zapsané do katastru nemovitostí v podobě kupních smluv.

Pokud bychom se ale podívali na nové byty, jejich cena by zamířila ještě výrazně výše. Prodejní cena nových bytů v Praze v prvním čtvrtletí totiž vzrostla na přibližně 145 tisíc korun za m², což v meziročním srovnání lze sledovat jako třetinový nárůst.

Pouze zdlouhavý proces povolování staveb ale za zdražováním nemovitostí nestojí. Jedním ze zásadních činitelů v posledních dvou letech byl vlivem pandemie razantní pokles úrokových sazeb, který zlevnil hypotéky. Ty se v té době pohybovaly kolem dvou procent.

Dalším vlivem, který stál za růstem poptávky po nemovitostech a kvůli omezené nabídce nemovitostí na trhu tedy i za zvýšením cen, bylo zrušení daně z nabytí nemovitosti. Čtyři procenta na vstupu, jež platí kupující, najednou zmizela. Při dnešních cenách bydlení daň znamenala až statisícové počáteční výdaje navíc.

Zatřetí došlo k uvolnění parametrů pro poskytování hypoték. Takzvané limity DSTI (výše splátek k příjmům) a DTI (výše dluhů k příjmům) se přestaly měřit úplně (nyní už jsou obnoveny) a LTV (výše hypotéky k ceně nemovitosti) se primárně rozvolnil na 90 %. V letošním dubnu se ale centrální banka opět vrátila k regulacím.

Ke všem těmto opatřením se v covidovém období přidaly také obrovské finanční rezervy, které Češi během pandemie nashromáždili, čímž vznikl apetit investovat.

Poznámka: Žebříček Doing Business vyšel v roce 2021, v posledních měsících se však vyšetřuje možné zneužití informací, kdy měli autoři Doing Business indexu vědomě manipulovat s daty ze Saúdské Arábie, Spojených arabských emirátů a Ázerbájdžánu. Prozatím bylo vydávání dalších indexů pozastaveno a celá kauze se vyšetřuje.

Analýzy Seznam Zpráv: