Jak na hypotéku: Co dělat, když nemohu splácet, a kdy se vyplatí refixovat

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Hypoteční úvěr je pro řadu Čechů jediný způsob, jak dosáhnout snu o vlastním bydlení či investiční nemovitosti. SZ Byznys vám přináší základní informace o úvěru na bydlení, a to včetně rad, co dělat, pokud peníze nestačí či je splátka příliš vysoká.

Srovnat úrokové sazby hypoték různých bank se vyplatí nejen při sjednávání nového úvěru na bydlení, ale také před koncem fixačního období stávající hypotéky. Můžete získat výhodnější sazbu a výrazně ušetřit na úrocích, a to prostřednictvím takzvaného refinancování hypotéky.

To v praxi znamená výměnu starého úvěru za nový čili splacení hypotečního úvěru, který máte sjednaný u své stávající banky, prostřednictvím nově sjednané hypotéky u jiné banky. Při refinancování je také možné hypotéku navýšit, prodloužit či zkrátit, případně část dluhu bezplatně splatit a k nové bance převést hypotéku menší.

Jak si tedy refinancování zařídit? Pokud se rozhodnete hypotéku refinancovat ke konci období fixace, je situace o něco snazší. Nemusíte se totiž obávat žádných pokut nebo penalizací. Bance své plány ale musíte oznámit alespoň 30 dní před vypršením fixace, o možnosti refinancování je tedy dobré začít se zajímat ještě o něco dříve.

Právo refinancovat nebo splatit celou hypotéku ale máte i před vypršením tohoto období. Musíte ovšem počítat s tím, že si banka bude účtovat náklady, které jsou se změnou spojené. Tedy například poplatky placené katastru, administrativní údaje, poplatky za notářské úkony a podobně.

Mezi takové náklady se může počítat také pokuta za refinancování mimo období fixace, jejíž výši dopředu nelze zjistit, protože se počítá vždy podle aktuální situace na trhu. Refinancování si ale můžete sjednat také dopředu a čerpání úroku načasovat až na datum konce fixace. Zdarma lze splatit každoročně maximálně čtvrtinu dlužné částky.

„Klient může jednat s jinou bankou klidně i dva roky dopředu před výročím jeho fixace. Je tedy možné uzavřít hypotéku dva roky před koncem její vlastní fixace. Ale pozor, zpravidla se tato nová fixace začíná počítat od data podpisu tohoto úvěru, tzn. že když si domluvím s novou bankou fixaci na 5 let a refinancuji až za dva roky, tak pak budu mít podmínky platné na 3 roky splácení,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintechové platformy hyponamíru.cz.

Při rozhodování vám mohou pomoci například internetové kalkulačky, které dovedou udělat základní porovnání. Získané porovnání můžete projít se specialistou v bance, u které stávající hypotéku máte. Je možné, že vám domluví i lepší nabídku a přecházet nebudete muset.

Při výběru jiného hypotečního úvěru se zaměřte nejen na úrokovou sazbu, ale také na poplatky za vyřízení hypotéky, možnosti předčasného splacení, dobu splácení, poplatek za odhad nemovitosti nebo povinnost zřídit si účet, kreditní kartu a pojištění. Porovnání všech těchto faktorů vám pomůže najít tu nejvýhodnější možnost.

Vyzkoušejte si naší jednoduchou hypoteční kalkulačku.

„Nejlevnější hypotéka nemusí nutně znamenat nejlepší. Cena je jedna věc, otázka je, čím je podmíněná. Dneska na trhu vidím nabídky 4,29 nebo 4,69 procenta, ale většinou je to s nějakým pojištěním. Pojištění mi prodražuje RPSN, celkové náklady úvěru pak najednou skáčou klidně na 5,5 nebo 5,8 procenta,“ upozorňuje v podcastu Ve vatě hypoteční specialista ze společnosti Taurum Finance Tomáš Rusňák.

Důležité je podívat se i na podmínky čerpání. „Šel bych primárně po parametru bonita, průkaznosti mého příjmu, možnostech čerpání. Jsou případy, kdy je velmi složité rozpohybovat banku a dostat se k penězům z úvěru, který už mám dávno schválený,“ varuje Rusňák.

Ne vždy je refinancování tou nejlepší volbou. Nevyplatí se například v moment, pokud je rozdíl v úrokové sazbě u konkurence zanedbatelný, pokud se zhoršila vaše bonita, například kvůli snížení příjmu nebo jiným nesplaceným úvěrům nebo pokud máte u stávající banky jiné výhody, o které nechcete přijít, například výhodnější pojištění nemovitosti nebo běžný účet zdarma.

Úrokové sazby by navíc měly do budoucna dále klesat, a s refinancováním by tedy bylo v ideálním případě vhodné ještě počkat. Od prvního září se ale mění pravidla a banky si u předčasně splacených úvěrů budou moci účtovat poplatek až do výše jednoho procenta nesplacené jistiny.

„V dnešní době je dobré refinancovat do 31. srpna, jelikož od 1. září začínají nové podmínky v rámci předčasného splacení úvěru. Tyto podmínky se ovšem vztahují pouze na úvěry uzavřené a refinancované po tomto datu. A v případě, že tedy refinancujete do 31. srpna, máte možnost v budoucnu ještě jednou využít výhodného refinancování za pár korun, jakmile se úrokové sazby sníží. Ideální postup pro refinancování v dnešní době je opět kontaktovat svoji banku a zeptat se jí, zdali nesníží úrokovou sazbu na jejich hypotéce,“ říká Majer.

Pokud se dostanete do problémů se splácením úvěru, nebo splátky prostě jen chcete snížit, je důležité co nejrychleji kontaktovat svou banku. Se svým poradcem pak proberete, jaké máte možnosti a jak postupovat dál. Možností, jak si splátky upravit, je hned několik.

Jednou z možností je odklad splátek. S tím je ale potřeba nakládat opatrně, povinnost platit se vám totiž pouze odsune na později, a jedná se tedy opravdu pouze o dočasné řešení. Některé banky odložení navíc povolí pouze jednou. Vhodné je například ve chvíli, kdy víte, že budete brzy v lepší situaci.

„Velký smysl to dává při změně zaměstnání. Mám 5 měsíců výpovědní lhůtu, pak budu mít nový džob a vyšší výplatu. Pak je v pořádku si hypotéku odložit,“ komentoval odklad splátek bývalý ředitel Raiffeisenbank Lubor Žalman v podcastu Ve vatě.

Je také možné přivést do hypotéky spoludlužníka, tedy že část dluhu začne platit i někdo další. Další možností je pak pronájem části nemovitosti nebo prodej garáže či kousku pozemku, aby bylo možné větší část dluhu splatit hned a poté splácet měsíčně jen menší částku. Z hypotéky se pak lze vyvázat úplně prodejem nemovitosti.

Co se stane, pokud včas nepošlete splátku? Začnou vám běžet úroky z prodlení. Ty se účtují i v případě, že se splátka rozdělí. Jako krajní možnost pak může banka nabídnout nemovitost do dražby a peníze z prodeje použít na umoření dluhu.

Výši měsíčních splátek nemusíte snižovat pouze refinancováním u jiné banky. Je také možné si po dohodě s bankou prodloužit dobu splácení. Je třeba ale počítat s tím, že se protáhne doba splácení, a úvěr se tak prodraží.

„Úrok platím déle, takže na úroku v součtu zaplatím víc. Navíc si budu fixovat za vyšší sazbu,“ připomněl Žalman.

Kdo má úvěrů vícero, může docílit snížení splátky skrze jejich konsolidaci. Většina finančních institucí si určuje pravidla po svém. Někde tak třeba nelze konsolidovat leasing či mikropůjčky, jinde vám nevezmou vůbec žádné úvěrové produkty od nebankovních společností.

Další cestou ke zvládnutelné splátce může být i navýšení hypotéky. „Jestli si bral někdo hypotéku před dlouhými lety, jeho nemovitost může mít o hodně vyšší cenu. Hypotéku může navýšit a tím splatit spotřebitelské úvěry. Sazba hypotéky je nižší a doba do splatnosti mnohem delší, tak splátka může být mnohem menší,“ vysvětluje Žalman.

K výpočtu výše měsíční splátky hypotéky je potřeba znát výši hypotéky, dobu splatnosti úvěru a výši roční úrokové sazby. Ve splátce je zahrnuta úhrada jistiny (úmor) a úrok, jejich poměr se u každé splátky mění. Úroková část je nejvyšší na začátku splácení a postupně se snižuje, kdežto úmorová naopak časem roste.

Úrokovou sazbu ovlivňují dva faktory: podmínky na trhu a individuální finanční situace klienta. Čím víc si žadatel našetří, tím méně mu banka bude půjčovat a tím menší bude i úroková sazba.

Papírování kolem hypotéky s vámi vypracuje banka. Bude však potřebovat doložit tyto dokumenty:

Při převodu hypotéky k jiné bance je klíčovým dokumentem původní úvěrová smlouva včetně všech dodatků. Banky obvykle akceptují kopie těchto dokumentů. Nová banka bude také vyžadovat vyčíslení zůstatku hypotéky od původní banky. Součástí zástavní smlouvy u původní banky může být zákaz zatížení, takže je potřeba mít připravený souhlas původní banky se vznikem zástavního práva nové banky.