Zdemolovaný byt a škoda stovky tisíc, líčí majitel zkušenosti s neplatiči

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Dostat z bytu neplatiče bývá pro pronajímatele bytů často mnohaměsíční martyrium. Nová pravidla, která chystá resort místního rozvoje, by ho mohla výrazně zkrátit. „Když máte v bytě neplatiče, je to často proces na více než 12 měsíců. Soudy jsou přetížené. Nájemce vám rok neplatí nájem, zároveň máte dodatečné náklady v podobě poplatků za nezaplacené služby, energie, vodu a podobně,“ popisuje komplikace Erik Janovský, partner ve skupině Mint v pořadu Agenda SZ Byznys.

Komplikované vystěhování neplatících by ale mohlo být od půlky příštího roku rychlejší. Ministerstvo pro místní rozvoj chce totiž zavést do praxe soudní rozkaz k vyklizení bytu.  Slibuje si od něj i to, že lépe chránění majitelé začnou bydlení pronajímat na delší dobu než jeden rok.

Podstatou rozkazu je, že o něm bude soud rozhodovat ve zjednodušeném řízení, tedy bez nařízení jednání. Rozhodnutí má padnout do několika týdnů, jako je tomu u už existujícího platebního rozkazu. Jakmile nájemce obdrží rozhodnutí, musí vyklidit byt do 15 dnů a zaplatit náklady řízení.

Erik Janovský ze skupiny Mint, která pronajímá stovky bytů, zejména v Praze a Brně, by takový instrument v českém právu uvítal. „Soudní rozkaz by nám pronajímatelům rozhodně pomohl. Doufáme, že v tomto znění projde. Není to ale všespásné,“ říká Janovský s tím, že nájemce bude mít možnost proti vypovězení podat tzv. odpor, což vyklizení prodlouží.

Neplacení nájemného se sice týká jen menšiny nájemníků, ovlivňuje ovšem celý trh. „My se v reálu dlouhodobě pohybujeme mezi dvěma a třemi procenty, je to na vzorku středních stovek bytů.“ Pár špatných zkušeností ale vyvolává obavy u všech pronajímatelů.

Zájemci o bydlení proto v projektech skupiny Mint procházejí důkladným sítem. „Procházíme veškeré dostupné registry, to znamená Centrální registr exekucí, insolvenční rejstřík, obchodní rejstřík. Velká výhoda pronájemce je, když nám dokáže dát nějakou referenci předchozího pronajímatele. Když nám ukáže referenci od zaměstnavatele, tak někdy kontaktujeme i ty firmy,“ popisuje proces Janovský.

Mint na ušlých nájmech a nezaplacených službách přichází ročně zhruba o milion korun, což je půl procenta z celkového ročního příjmu z nájemného. „Jeden nájemce nám absolutně zdemoloval vybavení v celém bytě, to znamená v našem případě střední stovky tisíc, naše byty jsou vždycky kompletně vybavené. Oprava toho bytu trvala řádově několik měsíců, takže i na tohle je potřeba při pronajímání bytů myslet,“ vypráví Erik Janovský.

Trh s nájemním bydlením se v Česku zatím jen rozvíjí. Zhruba 80 % Čechů bydlí „ve vlastním“. Získat vlastní byt či dům je ale kvůli vysokým cenám nemovitostí stále těžší. I proto chce MMR bydlení v nájmu podpořit. Řada lidí ho, jak vyplynulo z průzkumu resortu, nepreferuje kvůli nejistotě.

Podle ministerstva má zhruba polovina nájemníků (46 %) v České republice nájemní smlouvu na méně než dva roky. Krátkodobé nájmy se přitom týkají hlavně mladých lidí s nižšími příjmy, kteří žijí ve velkých městech.

Majitelé totiž s nájemci uzavírají často smlouvy právě třeba jen na rok, i méně. Nájemník je pak ve značně nekomfortní situaci, protože může být nečekaně vypovězen a navíc se mu s každou novou smlouvou může nájem zdražit. To u smluv na dobu neurčitou není možné, tam je nárůst nájmu omezen na maximálně 20 % v souhrnu za tři roky.

Ambicí ministerstva pro místní rozvoj bylo omezit řetězení smluv na dobu určitou, kdy nájemník podepisuje řadu let smlouvy právě na jeden rok za sebou. Pasáž z návrhu zákona o dostupném bydlení ale vypadla. Janovský to kvituje a přiznává, že možnost zvýšit nájem každý rok je pro pronajímatele klíčová.

I Mint tedy poskytuje smlouvy na rok až dva. Nájemce upozorní čtvrt roku před vypršením smlouvy. „Pronajímatel bude chtít pronajímat za nějakou tržní cenu, málokdo bude chtít dotovat trh. Investice by se mohla stát nerentabilní a nakonec by to mohlo vést k tomu, že by třeba přestal byt pronajímat, anebo by mohl zanedbávat údržbu,“ tvrdí Janovský.

Doplnit do smluv inflační doložku, která zaručuje že se nájemné navýší o inflaci, podle Janovského nestačí. „Když se podíváme na to, jak se v posledních letech vyvíjelo tržní nájemné, tak  v posledních letech zásadním způsobem překonávalo inflaci.  Když tedy pomineme inflační roky 2022 a 2023. Takže kdybychom si tam dali jednoduchou inflační doložku, tak by náš majetek nebyl ochráněný,“ říká.

I příští rok nájmy porostou. „Do budoucna očekáváme, že růst nájmů půjde ruku v ruce s nominálními mzdami v ekonomice. Protože je dlouhodobá korelace nájmů a mezd. Za posledních osm let rostly nájmy v Praze o nějakých 5,4 %, nominální mzdy rostly o necelých 5 %,“ předpovídá Janovský.