Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Realitní trh v Karlíně je v trofejních komerčních nemovitostech zřejmě nejživější v celé Praze. Nyní jsou například ve finále jednání o prodeji multifunkčního komplexu Fórum Karlín a kancelářské budovy Keystone z portfolia realitního fondu Komerční banky.
Aktuálně pak realitní fond Aurealia získal do svého portfolia kancelářský komplex River Garden II a River Garden III. Jde o první akvizici fondu, která patří do skupiny Axelor. „River Garden II a III přesně zapadá do konzervativní strategie fondu Aurelia – přinášet investorům stabilní výnos díky portfoliu prémiových nemovitostí ve výjimečných lokalitách, které jsou dlouhodobě obsazené bonitními nájemci,“ komentuje transakci Fraser Watson, který ve skupině Axelor odpovídá za investice do realit.
Žádaná lokalita
Skupina Axelor kupuje karlínský kancelářský komplex od americké investiční společnosti LaSalle Investment Management. Ta je na tuzemském realitním trhu dlouhodobě aktivní.
Cena se podle informací SZ byznys pohybuje mezi dvěma a 2,5 miliardy korun. „Větší polovinu akvizice financují banky. Je to mimo jiné kvůli zvýšení výnosu fondu,“ dodává Pavel Svoreň, předseda představenstva Axeloru. Zbytek kupní ceny zaplatí fond z prostředků investorů. Akvizici bude fondu financovat syndikát UniCredit Bank a České spořitelny. „Ve fondu cílíme na bankovní páku maximálně mezi 55 až 60 procenty,“ doplňuje Svoreň.
Za více než dvě miliardy korun získá fond kanceláře o celkové ploše přes 27 tisíc metrů čtverečních. Jde o dvě vzájemně propojené budovy na Rohanském nábřeží. Mezi nájemce patří technologická společnost NCR, srovnávač ePojištění, výrobce elektroniky Philips, prodejce letenek Kiwi, vývojářské studio STRV a nachází se zde i prodejna GymBeam, což je největší a nejrychleji rostoucí fitness e-shop ve střední Evropě.
„Jedná se o mimořádně atraktivní kancelářské budovy. Nacházejí se v žádané lokalitě Karlín, v bezprostřední blízkosti stanice metra a jsou plně obsazené kvalitními nájemci,“ uvádí jednatelka poradenské společnosti Knight Frank Zdenka Klapalová s tím, že budovy jsou ve velmi dobrém technickém stavu a spadají do energetické náročnosti kategorie B. Jde o druhé nejlepší hodnocení a jedná se tedy o velmi úsporné budovy.
Průměrná doba do konce platnosti nájemních smluv nyní přesahuje čtyři roky. „Roční výnos z nájmů je šest a půl milionu eur, po indexaci (navýšení o inflaci, pozn. red.) to bude téměř sedm milionů eur,“ uvádí Svoreň s tím, že z toho se budou splácet náklady na dluhovou službu. Zajímavostí je, že v Karlíně už má své kanceláře i samotný Axelor.
Společnost LaSalle Investment Management investuje v Česku již řadu let. Vlastnila například Palác Anděl a rovněž kancelářskou budovu River Garden I, kterou koupila v roce 2017 za 57 milionů eur. O dva roky později ji prodala německému fondu Warburg HIH-Invest.
Američtí investoři nyní spravují rovněž projekt 100Yards, který představují tři budovy v ulici Na Příkopě patřící mezi nejdražší adresy v celé republice. Jde o víceúčelový komplex s kancelářskými a maloobchodními prostory.
Právě zahraniční investoři v posledních letech opouští český realitní trh a nahrazují je čeští hráči. „Lokální investoři i realitní fondy mají v současnosti dostatek kapitálu a lákají je investice do stabilních výnosových aktiv v Praze i v regionech,“ popisuje Klapalová. Cizí investoři se naopak podle ní soustředí na své domácí trhy, kde došlo „k citelnější korekci cen než v Česku“.
Další investice do kanceláří
Fond Aurelia chce být na tuzemském trhu aktivní i nadále. „V současnosti máme rozpracované dvě investice do nemovitostí, každou v objemu 20 až 40 milionů eur (486 až 972 milionů korun). Jednu z nich bychom rádi do Vánoc dokončili,“ komentuje plány Watson. Jde podle něj o administrativní budovy v Praze.
Fond chce opět využít bankovní financování, ale v menší míře než při akvizici karlínského kancelářského komplexu. „Až padesát procent bude vlastní financování, protože jde o menší investice. Z vlastních zdrojů ještě letos utratíme deset až 18 milionů eur,“ popisuje Svoreň.
Fond Aurelia získal od listopadu 2024 od investorů téměř jednu miliardu korun. Svoreň očekává, že po prvním roce své existence bude spravovat majetek v objemu zhruba tři miliardy korun. „V každém dalším roce plánujeme uskutečnit akvizice za tři až 3,5 miliardy korun,“ doplňuje Svoreň. Zájem o realitní investice mají však nejen v Česku, ale i v Německu a Španělsku. Fond chce zhodnocovat peníze investorů o nejméně šest procent za rok.
