Před drahotou není úniku. Bydlet ve vlastním, nebo v nájmu stojí pořád víc

Článek si můžete pustit také v audioverzi.

Zájem Čechů o nákup vlastního bydlení nepolevil ani v prvním čtvrtletí letošního roku navzdory růstu cen a zdražování hypoték.

Nabídkové ceny „secondhandových“ bytů stouply meziročně o desítky procent, a to jak u malých bytů do velikosti 60 metrů čtverečních (2+1 a 2+kk), tak i těch větších do 80 metrů čtverečních (3+1 a 3+kk). Vyplývá to z analýzy nabídkových cen více než 5,5 tisíce bytů v osobním vlastnictví ve velmi dobrém stavu nabízených přes inzertní portál Sreality.

Dvojciferným tempem rostly byty ve všech krajských městech bez výjimky, nejvíce však v Ústí nad Labem, které si dlouho drželo nízké ceny za metr čtvereční, a tak zde díky velké poptávce po co možná nejlevnějším bydlení stouply ceny meziročně o tři pětiny. Zatímco v prvním čtvrtletí roku 2021 stál jeden metr čtvereční menšího ústeckého bytu necelých 30 tisíc korun, letos už za něj kupující museli být ochotni zaplatit téměř 47 tisíc korun.

Průměrný čtyřicetimetrový byt o dispozici 2+kk tak šlo v Ústí před rokem koupit za zhruba 1,2 milionu korun, letos si na něj musí zájemci připravit už téměř 1,9 milionu korun a na šedesátimetrový byt si v tuto chvíli musí našetřit 2,8 milionu korun.

„Ústí je z hlediska koupě bytů dlouhodobě vhodnou lokalitou i pro pronájem a i přes největší nárůst prodejních cen si svou pozici zatím zachovává,“ říká manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz Hana Kontriš.

Nabídkové ceny sice nemusí odpovídat realizovaným, avšak rozdíl mezi nimi se v posledních letech snížil. Zatímco před pár lety dosahoval i pětinu inzerované ceny, na konci loňského roku už byl podle hlavní ekonoma portálu Videobydlení Jakuba Veverky jen v řádu procent. „V 1. čtvrtletí 2022 se tento rozdíl pomalu opět zvětšuje a dosahuje v průměru 10 procent. Se zpřísněním podmínek čerpání hypotéky tento rozdíl bude nadále růst,“ doplňuje.

Po Ústí nad Labem rostly ceny menších bytů nejrychleji v Českých Budějovicích, a to téměř o polovinu, a dále v Karlových Varech, Hradci Králové, Jihlavě a Ostravě. O třetinu stouply jejich ceny také v Pardubicích a Olomouci.

Naopak nejpomaleji rostly ceny v Praze, kde meziročně vystoupaly „ani ne“ o pětinu na 131,5 tisíce korun za metr čtvereční. Hlavní město tak zůstává, i přes „nejpomalejší“ nárůst cen, stále bezkonkurenčně nejdražším místem k bydlení. Průměrný čtyřicetimetrový byt z druhé ruky šlo ještě před rokem koupit za 4,5 milionu korun, dnes si už kupci musí připravit 5,3 milionu korun a na šedesátimetrové 2+1 téměř osm milionů korun.

Druhým nejdražším městem k bydlení je Brno, kde ceny menších bytů stouply zhruba o čtvrtinu na více než 110 tisíc korun za metr čtvereční. Třetí nejdražší město na bydlení je Hradec Králové a čtvrté České Budějovice. Po Ústí nad Labem jsou zatím z krajských měst naopak nejlevnějším místem k bydlení Ostrava a Karlovy Vary. Pod tři miliony lze zatím sehnat 40metrový byt kromě Ústí v Plzni, Liberci, Jihlavě, Zlíně, Ostravě a Karlových Varech.

Ceny větších bytů (80 m2) stoupaly v drtivé většině pomalejším tempem než malých. Nejrychleji rostly ceny opět v Ústí nad Labem, avšak zatímco u menších bytů rostly více než 60% tempem, u větších to bylo „jen“ o 52 procent. Na 80metrový ústecký byt si tak musí lidé připravit 3,2 milionu korun.

„Ceny kvalitativně srovnatelných bytů za metr čtvereční jsou u bytů menší velikosti ve stejných lokalitách zpravidla vždy vyšší než u větších bytů, což dokazuje i aktuální analýza Sreality.cz. Rozdíl ceny je aktuálně nejmenší ve Zlíně a Ostravě, kde investoři nemusí tolik hledět na výhodnost investice dle metráže jako v jiných krajských městech,“ komentuje Šarlota Smutná, datová analytička Seznam.cz.

Největší rozdíl v cenách větších a menších bytů na metr čtvereční evidují České Budějovice, kde je metr bytu o dispozici 2+1 zhruba o 18,5 tisíce korun dražší než byt 3+1. Takže zatímco za bydlení o velikosti 60 metrů čtverečních vydají zájemci téměř 5,2 milionu korun, výrazně větší byt (80 metrů čtverečních) pořídí už za 5,4 milionu korun. Velký rozdíl (více než 10 000 Kč/metr čtvereční) mezi malými a velkými byty je také v Praze, Brně a Hradci Králové. Kdo tak nemá do kapsy hluboko, vyplatí se mu z hlediska prostoru koupit větší bydlení právě v těchto městech.

Naopak nejmenší rozdíly v cenách menších a větších bytů na metr čtvereční registruje Ostrava. Zatímco menší byty stojí v přepočtu na metr čtvereční zhruba 53 tisíc korun, větší stojí „jen“ o necelé tři tisíce korun méně, tedy 50 tisíc korun. Velikost bytu je tak téměř přímo úměrná jeho ceně. Za 40metrový byt zaplatí Ostravák 2,1 milionu korun a za 80metrový něco přes čtyři miliony.

Co se týče dalšího vývoje cen bytů, nelze očekávat, že by jejich ceny až na výjimky klesaly. Ačkoliv se část lidí, kteří si koupili byt na investici a mají ji na hypotéku, budou možná nemovitostí zbavovat, stále existuje velký počet těch, co drží hotovost a budou ochotni si investiční byt koupit, což požene ceny vzhůru, i když mírněji než v minulosti.

„Aby měla investice do nemovitostí skutečně smysl, musí mít návratnost okolo pěti až šesti procent. To je v současné situaci prakticky nemožné. Mohou za to jednak ceny energií, ale také vysoké hypoteční sazby. Investoři budou chtít prodat investiční byty dříve, než jim skončí sjednaná doba fixace hypotéky, a výše nájmu jim tak přestane pokrývat měsíční splátku hypotéky,“ odhaduje Viktor Mejzlík, spoluzakladatel služby GarantovanyNajem.cz.

Proti tomu však stojí fakt držení peněz v hotovosti u velké části kupujících. „Poměr kupujících investorů, kteří mají hotovost, versus těch, kteří financují nákup skrze hypoteční úvěr, je dle našich dat 60 ku 40 procent ve prospěch hotovosti investorů,“ říká Veverka z Videobydleni.cz. Nemovitosti na prodej tak budou stále pod tlakem poptávajících z řad investorů, kteří se budou snažit schovat své volné prostředky do stabilního aktiva, které jim uchová hodnotu navzdory inflaci.

Ceny nájmu stoupaly v prvním čtvrtletí podle portálu Sreality také, avšak pomaleji než ceny bytů. Dvouciferným tempem rostly „jen“ v šesti krajských městech ze 14. Nejrychleji, o 15 procent, vystoupaly v Českých Budějovicích a dále v Praze a Brně. Nejpomaleji naopak rostly v Plzni, kde se zvýšily jen o čtyři procenta. Inzertní portál vycházel z dat téměř 7900 bytů nabízených k pronájmu v dispozicích 2+kk a 2+1, které jsou mezi zájemci o pronájem nejvyhledávanější.

Šedesátimetrový byt si lze v hlavním městě pronajmout za 19 tisíc korun a v Brně za 16,4 tisíce korun, v nejlevnější Ostravě a Ústí nad Labem bude zájemcům stačit necelých 11 tisíc korun na měsíc.

V blízkých měsících však budou muset nájemníci počítat s vysokým zdražením. „Již před zahájením války na Ukrajině bylo zřejmé, že Čechy čeká přesun do nájemního bydlení. Válka tento proces dále urychlí, když způsobí silnější inflaci, přísnější měnovou politiku a zpomalení výstavby,“ říká Vít Hradil, hlavní ekonom společnosti Cyrrus.

Zatímco před zahájením válečného konfliktu společnost obchodující s cennými papíry předpokládala růst nájmů v letech 2022 a 2023 celkem o pětinu, nyní, s přihlédnutím k dopadům války, se kloní k rychlejší dynamice poblíž 30 procent.

Podobně to vidí i manažerka Sreality.cz. „Aktuálně pozorujeme stoupající zájem o nájemní bydlení a čekáme, že tento trend bude ještě sílit. Důvodem je příchod ukrajinských uprchlíků, kteří hledají dostupné nájemní bydlení ve větších městech. I vzhledem ke stoupající ceně nemovitostí v posledním roce a zvyšujícím se úrokům hypoték se dá předpokládat, že se mnoho lidí začíná spíše klonit k využívání bytů na pronájem, protože pořízení vlastního bydlení se pro ně stalo finančně nedostupným,“ uvádí Hana Kontriš.