Firma ve ztrátě nabízí lidem „lesní dluhopisy“ s krásným úrokem

Článek si můžete pustit také v audioverzi.

„Zhodnocení osm až 10 procent a dobrý pocit k tomu.“

Takto láká firma Wood Seeds investory na své dluhopisy. Výnosy z nich používá k nákupu lesních pozemků a v budoucnu chce i těžit a zpracovávat nejkvalitnější bukové a dubové dřevo. Nicméně Wood Seeds nemá žádný kapitál, není zisková a v dohledné době ani nebude. Navíc podle lesních znalců nafukuje hodnotu svého majetku.

Firma podle posledních zveřejněných údajů ke konci září 2021 prodala dluhopisy za více než 150 milionů korun. Její ztráta činila 16,7 milionu korun.

Samotná Wood Seeds tvrdí, že vše je v pořádku. „Veškeré závazky naše společnost plní v souladu s prospektem schváleným ČNB a doposud dosahuje ekonomických výsledků, které jsou v souladu s predikcí. Naším cílem není generovat ‚zisk‘ v jednom zdanitelném období, to by byla velmi krátkozraká ambice,“ uvedl pro SZ Byznys advokát Wood Seeds Tomáš Tesař.

ČNB však za obsah uvedený v prospektu nezodpovídá, jen kontroluje jeho formální stránku. „Mimo dohled ČNB spadá nejen vydání dluhopisu, ale i splacení jeho jmenovité hodnoty a vyplácení výnosu dluhopisu,“ uvedla mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová.

Auditorská firma BDO, která prověrku vypracovávala, však upozorňuje na současnou i minulou ztrátu a záporný vlastní kapitál, kdy „závazky společnosti k 30. září 2021 převýšily hodnotu celkových aktiv o 18 950 000 korun“. „Tyto skutečnosti ukazují na existenci významné (materiální) nejistoty, která může zásadním způsobem zpochybnit schopnost společnosti nepřetržitě trvat,“ uvádí auditorská BDO.

Firma Wood Seeds, kterou prostřednictvím společnosti HBR World vlastní osmačtyřicetiletý Jan Hero, přitom od začátku své existence v květnu 2019 vydala už dva dluhopisové programy a chystá další. Česká národní banka jí v listopadu loňského roku schválila prospekt, v jehož rámci může v příštích deseti letech vydat dluhopisy až za 500 milionů korun.

Dluhopisy jsou jediným zdrojem peněz, díky kterým může provést své ambiciózní plány. Chce nakupovat lesní pozemky, dřevo vytěžit a následně zpracovávat. „Zatím emitent [tedy Wood Seeds] těžbu neprovádí, pouze se zaměřuje na nákupy lesních pozemků, na kterých plánuje v budoucnu těžit,“ stojí v prospektu.

Nejdřív plánuje koupit areál Břasy u Rokycan, který chce zrekonstruovat tak, aby „se stal jedním z nejmodernějších areálů dřevařské výroby v Evropě“. Výrobní kapacita má být při dvousměnném provozu 20 tisíc metrů krychlových truhlářského řeziva. To vše však až v roce 2024, přičemž samotný prodej řeziva je naplánován na rok 2025. „Odhadovaná plánovaná celková investice je ve výši 375 milionů korun,“ stojí v prospektu.

K tomu pak plánuje Wood Seeds investovat 70 milionů do areálu v Jesenici u Rakovníka, který má sloužit jako sklad. Vše má být financováno prodejem dalších dluhopisů až za miliardu korun, protože firma žádným vlastním kapitálem nedisponuje.

Sama společnost si uvědomuje, že jsou tyto plány nejisté, takže v prospektu upozorňuje na vysoké riziko, že financování nezíská a podnikatelský záměr se nezrealizuje. „Hrozí riziko, že pokud se nepodaří upsat a prodat dostatečné množství dluhopisů, nebude emitent schopen zaplatit kupní cenu za nákup objektů a realizovat svůj podnikatelský záměr.“ Co by to znamenalo pro investory, je jasné.

Stejně tak je pro firmu problém, když nebude prodávat své dluhopisy dostatečně rychle, protože nebude mít na splátky těch předchozích. K listopadu loňského roku měla firma na svých účtech a v pokladně jen 4,3 milionu korun. Na jiném místě prospektu pak uvádí, že má 5,4 milionu korun.

To však není jediné riziko, které investoři podstupují.

K listopadu loňského roku Wood Seeds koupila pozemky o výměře 127 hektarů za průměrnou cenu 45 korun za metr, tedy dohromady za 57,2 milionu korun. Tržní hodnotu svých pozemků však na základě vlastního posudku vidí Wood Seeds mnohem výš, a to na přibližně 120 korunách za metr čtvereční, tedy dohromady má v účetnictví pozemky v hodnotě 152 milionů korun.

O tom však mají lidé z oboru, které SZ Byznys oslovil, pochybnosti. Vybrali náhodně pozemky, a podrobně se na ně podívali. První byla parcela 10 na pozemcích v Újezdu u Manětína nedaleko Plzně.

„Byla to holina už v roce 2020, kdy byl jejich posudek vypracováván. Kdybych to ale bral předtím, tak kombinace smrku a borovice, které tam stály, nemohla mít hodnotu víc než 20 korun za metr. Nicméně v té době dřevo stejně nikdo nechtěl, takže by byla ještě nižší. Navíc toto ocenění vůbec nezohledňuje náklady na těžbu a dovoz na pilu. Ocenění z posudku 44 korun za metr je úplně mimo,“ říká soudní znalec v oboru lesů Zdeněk Nergl ze společnosti Stroma, která se zabývá obchodem se dřevem.

Nergl zároveň říká, že posudek, který si firma Wood Seeds nechala zpracovat na ocenění svých pozemků v červenci 2020 Pavlem Huškem, tedy na první várku nakoupených lesů, podle něj obsahuje závažná pochybení.

„Posudek není přezkoumatelný. Chybí v něm hospodářská kniha, která obsahuje bližší údaje o lese. Neobsahuje také skutečný fyzický stav, v němž se v době ocenění pozemek nacházel. Chybí také srovnání s podobnými lesními pozemky,“ říká Nergl.

Ničeho takového si firma Wood Seeds není vědoma a ani samotný znalec, který posudek vypracovával, se k tomu nechce vyjadřovat. „Každý posudek má nějaké nedostatky. Jsem vázán mlčenlivostí vůči firmě Wood Seeds, takže to nebudu komentovat,“ řekl pro SZ Byznys Pavel Hušek, který provozuje činnost ve Starých Hodějovicích v okrese České Budějovice.

Další znalec oslovený SZ Byznys vybral pozemek v katastrálním území Křenek, kde dělal v minulosti posudky svým klientům. „V současnosti se na té ploše nachází výškově různorodá mlazina nárostů a náletových dřevin nevalné kvality. Rozhodně po těžbě, ale ani před ní, porost neměl hodnotu 45 Kč/m2. Odhadoval bych to tak na nějakých 7 až 10 korun za metr čtvereční,“ uvedl pro SZ Byznys Martin Smola, šéf Odboru ocenění lesů ve společnosti Lesprojekt východní Čechy, který má praxi v oboru třicet let.

Na tomto pozemku nelze podle Smoly ani v budoucnu předpokládat nějakou kvalitní kulatinu. Wood Seeds nicméně tvrdí, že vše je v pořádku. „Cena všech pozemků je stanovena na základě znaleckého posudku vypracovaného nezávislým soudním znalcem. Vzhledem k tomu, že zákonnou podmínkou pro zápis do seznamu znalců je (mimo jiné) odborná způsobilost a bezúhonnost zapsané osoby, nemáme důvod pochybovat o takto stanovené hodnotě pozemků,“ dodal advokát Tesař.

Wood Seeds se na svých stránkách chlubí tím, že v jejich lesích je nadprůměrné množství dřevní zásoby. Aktuálně jde podle jejich grafu o 350 metrů krychlových na hektar a v minulosti téměř 500 na hektar. Průměr přitom je v Česku okolo 250 metrů na hektar. Museli by tedy mít pouze nadprůměrné lesní pozemky.

Zajímavý je také proces, kterým se pozemek v Křenku dostal do rukou Wood Seeds.

Pozemek v obci severně od Prahy byl nejprve prodán v roce 2014 společnosti Forest Cover v souboru dalších nelesních pozemků za 220 tisíc korun. „To by mohlo odpovídat mýtnému porostu, tj. necelých 16 korun za metr čtvereční. Firma Forest Cover porost vytěžila a pozemek prodala za 13 793 korun (1 koruna za metr čtvereční) spolku Balance Architect Group a ten ho v roce 2020 prodal Wood Seeds v souboru dalších pozemků za 5,3 milionu korun (30,66 korun za metr čtvereční),“ říká Smola.

Většina prodaných pozemků jsou podle Smoly buď holiny, kultury, nebo řediny, tedy řídké lesní porosty.

„Za 30 korun za metr čtvereční se takové pozemky skutečně neprodávají, pokud nejde o spekulativní ceny nebo pozemky s porosty k těžbě, ale jak je vidět, tak i porost v Křenku, který byl v mýtném věku a tedy s možností těžby, byl prodán za 16 Kč/m2,“ dodává Smola.

Na Forest Cover je zajímavá ještě jedna věc. Jedním z dřívějších společníků byl v minulosti spolek Envi & Culture Institute, jehož předsedou je nyní Josef Beneš. Ten má trvalý pobyt na stejné adrese jako jednatel společnosti Wood Seeds Adam Beneš. SZ Byznys se pokoušel kontaktovat i Josefa Beneše, ale spolky a firmy, v nichž figuruje, o sobě nezveřejňují žádné kontaktní informace.

Josef Beneš a Jan Hero (nepřímý majitel Wood Seeds) přitom v minulosti seděli v orgánech spolku Balance Architect Group, který udělal s Wood Seeds řadu dalších obchodů, které se nápadně podobají tomu, který uvádí Smola.

Spolek nakoupil lesy, vytěžil je a prodal firmě Wood Seeds. Do Wood Seeds takto byly přeprodávány pozemky i z dalších spřízněných firem, například HBR World, která Wood Seeds vlastní, nebo HBR Wood. V obou působí Jan Hero.

Podle Tesaře nakupuje firma Wood Seeds od jiných firem, protože se sama věnuje hlavně pěstební činnosti a zhodnocování zakoupených pozemků formou lesního hospodářství. „Z důvodu optimalizace postupů při vyhledávání vhodných ploch pro střednědobé plány návratnosti investic je zřejmé, že při prvních emisích se využívalo synergie s mateřskou společností a některými dalšími subjekty poskytujícími tyto služby,“ tvrdí advokát firmy Tesař.

Spolek Balance Architect Group, HBR World a HBR Wood všechny dostaly na nákup pozemků od Wood Seeds milionové zálohy, dohromady 60,3 milionu korun.

Dluhopisy, které firmy prodává, nesou názvy například Dluhopis Dubové lesy nebo AB OAK Woods, což je to samé. Podle internetových stránek firmy je jen jedna emise zajištěná pozemky.

Firemní dluhopisy v Česku zažily v posledních letech boom. Od ledna 2017 do února 2022 bylo podle serveru Dluhopisář schváleno 279 dluhopisových prospektů a bylo vydáno 613 emisí dluhopisů za 184 miliard korun. Nejvíc prospektů bylo schváleno v prvním čtvrtletí letošního roku, a to celkem 27.