Drahé nemovitosti? Kdepak, to pravé zdražení přinese až jarní stavební sezona

Od loňského roku rostou ceny stavebních materiálů o desítky až stovky procent. Firmy v oboru stavebnictví ale řeší v posledních týdnech další zvýšení cen, tentokrát u energií. Podle prezidenta Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiřího Nouzy jsou firmy jako ve „zlém snu“.

Bojují s obrovskými náklady a do výsledných cen je často ještě naplno nepromítly. To se ale změní se startem nové stavební sezony. Zbývá už jen několik dní.

Stavební materiály v posledních měsících dramaticky zdražily. Zvýší tyto nárůsty i ceny nemovitostí, které jsou už dnes na historickém vrcholu?

Myslím si, že v současné chvíli k nárůstu cen nemovitostí vinou zdražování stavebního materiálu ještě nedošlo, situace začala být kritická koncem loňského roku, aktuální nárůst vstupních cen má příčiny jinde. Extrémní nárůst cen oceli i zateplovacích materiálů a nedostatek dřeva pak probíhaly v prvním a druhém čtvrtletí letošního roku. Šlo o nárůsty ve velmi krátkém časovém období, kdy byli stavitelé ještě vázáni smluvními podmínkami. Nemohou jednoduše říct, že potřebují k výstavbě více peněz, protože jim zdražil materiál. Pokud je investor v privátním sektoru, může být vůle domluvit se na ceně se stavební firmou větší než u veřejných zakázek. Investor ví, že v okamžiku, kdy firma nárůst ceny neustojí, bude to pro něj zásadní komplikace, a ze zkušenosti bude chtít podmínky upravit tak, aby zhotovitel od projektu neodešel.

Je ale pravda, že investoři měli některé stavby, které byly naplánované, připravené k zahájení výstavby, a už měli také část projektu prodáno, ale zároveň neměli zakázku nakontrahovanou a nakonec nebyl nikdo, kdo by tyto projekty za původní ceník chtěl stavět. Jde ale v tuto chvíli spíše o jednotky případů, ale jsou.

Říkáte, že zdražení se v tuto chvíli do výsledné výstavby ještě nepropsalo. Kdy se tak stane?

Myslím si, že se to s jistotou stane. Velké stavební firmy měly s výrobci už nasmlouvané nějaké ceny, které ještě letos udrželi. Ale teď končí stavební sezona, přibližně za dva týdny. Čekám, že s jejím počátkem se dostane ke slovu nová cenová politika. V posledním období navíc došlo k výraznému nárůstu cen energií, což se musí promítnout do cen vyráběných stavebních materiálů. To se prostě musí někde projevit. A stane se to v příštím roce.

Co se týká zdražení stavebních materiálů, zdražovalo dřevo, kov, ale také například plast a další. To je široká škála. Co za zvyšováním cen na celém trhu stojí?

Myslím si, že to s sebou přinesla doba covidu, ale není to spojené jen s tím, tedy s přerušením výroby, narušením dodavatelských řetězců a zpožděným importem. Stojí za tím také vysoká poptávka. Letos na jaře, kdy padly restrikce, které do jisté míry omezovaly činnost stavebních firem, poptávka narostla enormně a je to jeden z důvodů nárůstu cen stavebních materiálů.

Kdy se ceny naopak vrátí zpět? Máte odhad?

Byť jsem životní optimista, pochybuji, že se ceny ještě někdy vrátí na původní úroveň. Ta doba je jednoduše za námi. Úroveň cen, kam se dostaly v letošním roce a kde se nyní drží, jsou podle mého ve fázi stagnace. Čekám, že se na této úrovni minimálně dva roky ceny udrží. Pokud by přece jen došlo ke změně, tak kam se budou ubírat na jaře v příštím roce s novou stavební sezonou, to si netroufám předpovídat.

Bude ale také záležet na stavu ekonomiky v Česku i v Evropské unii, jakmile přijde krize, může se vývoj obrátit směrem dolů.

Jak jsou na tom v rámci realizace plánovaných projektů k výstavbě města, obce a stát? Vidíte na trhu snahy o odložení některých projektů právě z důvodu vysokých cen? A vyplatí se jim dnes stavět?

Byli jsme ujištěni, předpokládám budoucím ministrem dopravy Martinem Kupkou (za ODS), že ke snížení investičního apetitu státu v příštím roce nedojde, byť zřejmě nastane rozpočtové provizorium na první měsíce roku, což nepovažuji za šťastné, ale stále to není kritická situace.

Pokud jde o města a obce, ty jsou závislé na příjmech z rozpočtového určení daní, což závisí na výkonu ekonomiky a na tom, kolik daní se vybere a zase nateče do rozpočtu samospráv zpět. Tam už riziko, že výstavba poklesne, existuje. Pokud nebude nalezen alternativní způsob financování a veřejní zadavatelé ztratí odvahu investovat, tak to může být komplikace. Zakázky měst, obcí a krajů v tuzemsku přitom tvoří 25 procent z celkového množství a to není málo.

Mohl by mít na problémy alespoň částečně pozitivní vliv nový stavební zákon? Ten má podle plánu nabýt účinnosti v polovině roku 2023, některé změny už ale začnou platit od 1. ledna příštího roku. Co by bylo třeba změnit, aby výstavba mohla v Česku efektivně fungovat? A má vůbec šanci jediný komplexní zákon problematiku vyřešit? Co případně jiného by bylo řešením?

Jsem velkým zastáncem této revoluční změny. Pokud se s povolovacími procesy nestane něco převratného, nezmění se současný neprůchodný stav. Je ale jasné, že žádný zákon – a speciálně v takovém rozsahu – nemůže být dokonalý. Nejhorší variantou by v tuto chvíli bylo zákon a jeho platnost odložit. Jsem ale připraven vést debatu o dílčích změnách.

O jakých konkrétně?

Z mého pohledu by bylo významné – a nepodařilo se to ani v této stávající verzi – posílení role samospráv. Jejich úloha je v oblasti územního plánování zásadní. Naopak povolovací proces, který je v souladu s územním plánem, by měl být v ideálním případě jednoduchý.

Investor, který splní podmínky, by měl dostat razítko a od té chvíle by měl mít možnost začít stavět. Otázka, zda se mi ta stavba líbí nebo nelíbí, by tu neměla mít místo.

Kromě zdražování stavebních materiálů jako takových zdražují poslední měsíce dramaticky také energie. Jak to ovlivňuje fungování firem ve stavebnictví?

Výrobky pro stavebnictví jsou extrémně náročné na energie a bohužel se to vše sešlo jako ve zlém snu. Stoupala cena surovin jako takových, v září přišel pád části alternativních operátorů a ceny energií rostou a růst budou i dál. Nezbývá nic jiného než toto zdražení do své produkce promítnout, jinak výrobci jednoduše zkrachují.

Máte zkušenost, jak se zdražení energií projevilo konkrétně? Například u některé z firem, které patří ke Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Uvedu příklad, firma Lias Vintířov, výrobci stavebních prefabrikátů z betonové směsi, například protihlukových stěn a zdicích systémů. Ti zaznamenali v období čtyř měsíců nárůst ceny energie na vstupu prakticky o sto dvacet procent. Pokud firma řeší takto dramatický nárůst, byť jen u jedné položky, která vstupuje do celkové ceny zboží, musí se to někde projevit.

Sledujete na trhu, že by se firmám fungování už nevyplatilo a přerušily by činnost?

Ano, v některých případech těsně po pádu Bohemia Energy se to jevilo jako vysoce aktuální problém. V tom okamžiku se z mnoha výrobců stavebního materiálu mohl stát černý odběratel, protože se na ně nevztahoval zákon z hlediska dodavatele poslední instance. Měli totiž spotřebu větší než 630 megawatthodin za rok. Hrozila jim tak buď obrovská pokuta za černý odběr, nebo nákup za spotové ceny, které jsou násobně vyšší než ty, které měli domluvené. Tomu se naštěstí i aktivitou svazu ve spolupráci s ministerstvem průmyslu podařilo zabránit.