Článek
Schvalování hypoték se v dubnu roku 2022 v podstatě zastavilo a jedním ze zásadních důvodů byla i přísná pravidla nastavená Českou národní bankou. Teď ale stavidla povolují.
V květnu totiž centrální banka zrušila ukazatel DSTI - Debt Service to Income, který určoval, jak velká část čistého měsíčního příjmu může být vynakládaná na splátky celkového dluhu, a který musel žadatel splnit, když žádal o hypotéku.
„V době, kdy bojujeme se zvýšenou inflací, je nutné dodržovat přísné podmínky pro poskytování hypoték. Při vyšších úrokových sazbách však ukazatel DSTI není zapotřebí,“ uvedl při oznámení jeho zrušení guvernér ČNB Aleš Michl.
„Tento ukazatel blokoval i skutečně bonitní klienty, vůbec to nedávalo smysl. Jsou to lidé, kteří měli desetitisícové příjmy, po odečtení splátky jim zůstávalo hodně peněz a stejně neprošli, “ říká Michal Jalovecký ze společnosti Ekonomické stavby s tím, že mnoho těchto klientů na zrušení limitu skutečně čekalo.
„V Ekonomických stavbách za rok 2022 evidujeme zhruba 27 procent klientů - tedy nižší stovky lidí - u kterých měla být zahájena stavba rodinného domu, ale z důvodu problému s hypotečním úvěrem zatím k realizaci nedošlo,“ říká Jalovecký.
Je ale třeba dodat, že v platnosti zůstávají jiné ukazatele stanovené ČNB, tedy LTV a DTI.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
Není to „masovka“, ale pomůže
I když nepůjde o masivní povolování úvěrů, pro určitou skupinu lidí se zrušením limitů opravdu otevřela cesta k hypotéce. To potvrzuje i Jiří Buchal z RD Rýmařov, českého výrobce a dodavatele dřevostaveb, který staví rodinné domy na klíč a dodává dřevostavby pro rezidenční developerské projekty.
„Cítíme celkové oživení, zatímco v uplynulém roce v podstatě zájemci o rodinné domy na klíč na hypotéku téměř vymizeli, nyní vidíme zvýšený zájem a naši hypoteční specialisté mají první případy schválených klientů, kteří byli před zrušením DSTI neschvalitelní a nebo je i po zrušení tohoto ukazatele v jiných bankách neschválili,“ říká Buchal. Dodává, že, „někteří nyní opravdu začali v některých bankách takzvaně vycházet“. „To je určitě dobrá zpráva pro celé odvětví. Další dobrou zprávou je pokles sazeb na víceletých fixacích,“ dodává Buchal.
„Naši finanční analytici teď tyto klienty postupně znovu dávají do bank ke schválení hypotečního úvěru a dobrou zprávou je, že uvolnění parametru DSTI skutečně bylo takovou největší žábou na prameni a my máme první pozitivně schválené hypoteční úvěry,“ dodává.
Třípokojový byt namísto 2+kk
Na komplexnější hodnocení je ale podle developerů příliš brzy. „Zrušení ukazatele DSTI je v platnosti de facto jen týden. Obecně jsme ale v průběhu letošního roku, především pak v jeho druhém čtvrtletí, zaznamenali výraznější oživení poptávky po nových bytech. Zrušení ukazatele DSTI poptávce určitě ještě pomůže, s největší pravděpodobností ale nepůjde o nějaký výrazný skok. Hlavní impuls pro trh přijde až v okamžiku, kdy se sníží úrokové sazby hypoték k úrovni okolo tří procent,“ říká Ondřej Šťastný, hlavní analytik Central Group.
Společnost už dříve upozorňovala, že díky zrušení ukazatele DSTI zájemci dosáhnou na dražší byty. „Například pro pražskou rodinu s dvěma dětmi a průměrnými příjmy to znamená, že zatímco dosud si mohla vzít hypotéku maximálně ve výši 6,5 milionu korun, od 1. 7. si mohou půjčit až 8,8 milionu korun. Místo bytu 2+kk tak dosáhnou i na byt třípokojový, navíc v lepší lokalitě ,“ dodává Šťastný.
Klíčové jsou úrokové sazby
Jako zásadní ale vidí trh výši úrokových sazeb, které stanovuje Česká národní banka. „Pro zájemce o hypotéku je zásadnějším kritériem úroková sazba hypotéky, která je stále na rekordních hodnotách. Oproti situaci před dvěma roky se nyní pohybujeme na trojnásobku.
Domácnosti tak letos za splátky hypotéky zaplatí o tisíce korun měsíčně více než v roce 2021, ročně jde o desítky tisíc korun. Dokud úroková sazba neklesne alespoň na polovinu současné hodnoty, zájem o hypotéky nijak výrazně nevzroste,“ upozorňuje Evžen Korec, majitel společnosti Ekospol, který zároveň dodává, že stále platí zbývající dva limity omezující zájemce o hypotéky, o jejichž zrušení Česká národní banka neuvažuje.
