Budoucnost je v kancelářích, ne v home office, říká šéf fondu vlastnící Arkády

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Možná největší realitní transakce roku 2024 v Česku se uskutečnila hned zkraje letoška. A to v podobě převzetí obchodního centra Arkády Pankrác v Praze 4 ze strany fondu Trigea z finanční skupiny Partners.

Šéf fondu Tomáš Trčka v rozhovoru pro SZ Byznys popsal, proč Arkády koupili a jak na tom velký realitní byznys vlastně je. Stále totiž platí, že obchod s nemovitostí v Praze na Pankráci byl výjimkou a na trhu panuje ticho. A to nejen z hlediska velkých transakcí, ale také například proto, že se téměř přestaly stavět nové kancelářské budovy.

Nedávno jste dokončili převzetí obchodního centra Arkády Pankrác. První zprávy o tom, že na transakci pracujete, se ale objevily již loni v létě. Proč to tak dlouho trvalo?

Myslím, že to trvalo standardně dlouho, nějakých šest měsíců. Pravdou však je, že únik informací o našem zájmu o Arkády nastal velmi brzo. A my jsme přitom v té době teprve vyjádřili, že o Arkády máme zájem. V tu chvíli se již skoro psalo, že jsme majitelé.

Jak silná byla konkurence v soutěži o tuto nemovitost? Projevila se absence zahraničních fondů na realitním trhu?

K nám se asi nedostaly informace o všech zájemcích, ale faktem je, že ve finále to byli většinou tuzemští zájemci. V každém případě to byla nejnáročnější a největší transakce, jakou jsme dělali.

Arkády jste koupili za více než šest miliard korun. Jak jste akvizici financovali?

Transakci jsme financovali přibližně z 55 procent pomocí klubu tří českých bank. Zbytek byl z vlastních zdrojů.

Významným indikátorem o stavu realitního trhu jsou výnosy (tzv. yieldy), za které se komerční nemovitosti obchodují. Prozradíte, za jaký yield jste koupili Arkády?

To asi zcela nemohu. Pokud bych však měl alespoň naznačit, jsme někde mezi šesti až sedmi procenty. Obecně se ale prodává za výnosy výrazně vyšší než například před pěti lety.

Proč jste investovali právě do obchodního centra? Ptám se kvůli tomu, že lidé v současnosti nejsou tolik ochotní utrácet jako dříve.

Když se na to podívám z realitního pohledu, tak inflace paradoxně realitám velmi pomohla. Je to jedno z mála aktiv, které těží z vysoké inflace. Tržby obchodního centra jsou díky tomu nad úrovní roku 2019, tedy doby před covidem. Je to ale samozřejmě způsobené inflací. Pokud by inflace nebyla, tak jsou tržby nepatrně nižší. Takže spotřební chování až tak špatné není a obchodní centra si nevedou špatně. Naopak jestli se dnes z hlediska transakcí něco děje, tak se to děje v retailu.

Navíc jsme chtěli mít vyvážené portfolio. Začínali jsme s kancelářemi, pak jsme koupili retail, následovaly logistické nemovitosti, nyní jsme se opět rozhodli posílit v retailu. Každý z těchto typů nemovitostí se v čase chová trochu jinak, cykly jsou trochu rozhozené. Nyní je na tom asi nejhůře logistika, která na tom ještě před několika lety byla naopak nejlépe.

Jak to čtete, že jsou na tom maloobchodní nemovitosti relativně dobře?

Nenaplnily se covidové scénáře, že všechno převezme e-commerce, nákupní chování se dramaticky změní a z obchodních center se stanou jen výdejny zboží. To vidíte na sobě. Když si koupíte přes internet oblečení a zjistíte, že to není ono, a musíte s tím pak zase někam na poštu, tak si pak možná řeknete, jestli přeci jen není jednodušší jít do obchodu.

Co kancelářský trh? Jak kanceláře proměnil nástup na práci z domova během pandemie?

Stále věřím kancelářím. Firmy stále řeší, jestli je home office v pořádku, nebo ne. Z mých zkušeností ale mohu říci, že rozhodně žádný masivní přechod na práci z domova nenastal. Proto si myslím, že z hlediska potřeby kancelářských prostor na tom tato část trhu není špatně.

Zmínil jste, že ve srovnání s předchozími roky na tom nejsou nejlépe logistické nemovitosti. Co se tam děje?

Je potřeba od sebe oddělit dvě věci. Logistika na tom není nejlépe z hlediska valuací, protože se nedějí žádné transakce. Zahraniční kapitál se ze střední Evropy stáhl, protože si řada investorů ze zahraničí kvůli válce na Ukrajině stále myslí, že jsme tu ve válečném stavu.

Optimismem mě ale naplňuje samotný provoz logistických areálů. Jsou stále plné, stále je obrovská poptávka, rostou průměrné nájmy. A to je ten fundament, ten chleba s máslem realitního investora. Alarmující by bylo, pokud by nájemci odcházeli nebo krachovali a haly by byly poloprázdné. A to se neděje.

Avšak velké realitní obchody nechybějí jen logistice, potýká se s tím celý trh komerčních nemovitostí. Arkády byly světlá výjimka.

U nás je to dané tím, že nemovitosti na prodej na trhu nejsou. Podle mě je tu spousta fondů jako my, které by rády nakupovaly, ale nemovitosti na trhu prostě nejsou. Problémem také je, že se málo staví. To je ale spíše politická otázka ohledně délky povolovacích řízení. Řada developerů jde proto raději do Polska, kde se staví velmi čile a nabídka nemovitostí je tam obrovská.

Jaký vliv má vyklizení trhu ze strany zahraničních investorů?

Poměr domácího kapitálu se v poslední době dramaticky zvyšuje. Zatímco dříve bylo obvyklé, že nemovitosti typu Arkád vlastnily německé nebo americké fondy, v poslední dochází ke generačnímu střídání ve prospěch domácího kapitálu. To je na jednu stranu dobrá zpráva. Ukazuje, že tuzemské fondy jsou schopné dělat transakce, které dříve dělal jenom západní kapitál.

Možná trochu horší zpráva je, že české fondy nejsou tolik flexibilní. Zahraniční fondy to mají jednoduché. Mají investiční horizont pět let, pak nemovitost prodají a koupí něco jiného. České subjekty ale nakoupí a pak se jim většinou moc prodávat nechce. Kapitál jim roste, někam ho musejí investovat, nemovitosti na trhu ale nejsou. Takže kdyby český fond něco prodal, tak bude mít příliš hotovosti a nebude ji mít kam umístit.

Vlastníci nedávají nemovitosti na trh. Bojí se, že by museli zlevnit?

Částečně to tak je. Hodnotově dnes určitě za nemovitost dostanete méně než před několika lety. Kupující si to uvědomují a více tlačí na ceny.

Jaký investiční horizont má Trigea?

Pět až sedm let. Jsme na trhu stále relativně krátce. Možná o prvních prodejích začneme uvažovat někdy v příštím roce.

Jak to vypadá se zájmem investorů o vstup do fondů? Stále platí, že se investoři nehrnou tolik jako v minulých letech?

Je to pravda. Existují produkty nazvané repofondy, které peníze ukládají na velmi krátké bankovní úložky, a tyto fondy jsou schopné relativně bezrizikově vydělat přes šest procent. Takže investor nemá důvod dávat peníze do výrazně rizikovějšího aktiva, které mu plus minus vydělá to samé.

Trigea měla za uplynulý rok výnos 7,12 procenta, takže riziková přirážka je příliš malá, než aby měl investor motivaci si koupit nemovitostní fond. Ale myslím, že se to začne měnit. Úrokové sazby začínají klesat, takže riziková přirážka bude vyšší a nemovitostní fondy by měly přítoky kapitálu zase obnovit.

Trigea je na tom s přítokem kapitálu jak?

Za rok jsme přibrali zhruba 1,5 až dvě miliardy korun. Nebylo to úplně zářné období. O rok dříve to bylo určitě lepší, to jsme dělali zhruba dvojnásobek. Stále ale naštěstí máme kladnou bilanci.