Článek
Jen za poslední měsíc vzrostla průměrná nabídková sazba hypoték o 10 bazických bodů. Oproti lednu ale došlo k nárůstu již o téměř půl procentního bodu. Aktuální průměrná sazba pro hypoteční úvěr do 80 % odhadní ceny nemovitosti dosahuje podle Fincentrum Hypoindexu už hodnoty 4,62 procenta ročně.
Loni v květnu byla průměrná nabídková sazba hypoték na úrovni 2,4 %. V té době byla ale dvoutýdenní repo sazba České národní banky (ČNB) ještě 0,25 %. V červnu ale začala ČNB základní sazbu zvyšovat až na současných 4,5 %. Nabídkové sazby se tak v současné době dostaly již nad úroveň základní sazby. S dalším růstem základních sazeb ale nabídkové sazby opět porostou.
Poptávku podle Vojtěcha Prokopa z hypotečního tržiště Zaloto nyní pohánějí také ti zájemci o hypotéku, kteří ještě chtějí stihnout mírnější podmínky poskytování hypoték v oblasti ukazatelů LTV, DTI a DSTI (více v infoboxu níže), které se od dubna letošního roku zpřísní. Impulsem pro uspíšení vyřízení hypotéky bude především zpřísnění LTV, a tedy požadavek na větší část financování z vlastních zdrojů.
„Vzhledem k tomu, že do konce března 2022 je možné hypotéku schválit ještě za původních podmínek LTV, DTI a DSTI, očekáváme pokračování silné poptávky po hypotékách. Obzvlášť lidé starší 36 let, kteří plánují získat 90% hypotéku, by měli s ohledem na blížící se zpřísnění začít svou situaci v březnu řešit,“ říká Prokop.
Úvěrové ukazatele ČNB pro hypotéky
Ukazatel LTV (Loan to Value) představuje procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Od 1. dubna 2022 banky nesmějí poskytovat úvěry s LTV vyšším než 80 %, tedy nad 80 % hodnoty zastavené nemovitosti (90 % pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení.
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. ČNB nastavila tento ukazatel od dubna 2022 na 8,5 (u mladých do 36 let maximálně na 9,5). S účinností od 1. ledna 2024 ČNB toto pravidlo zrušila.
Ukazatel DSTI (Debt Service to Income) je procentním vyjádřením podílu ročních průměrných výdajů žadatele o úvěr vyplývajících z jeho celkového zadlužení (tzv. dluhová služba) na jeho ročním čistém příjmu. Zjednodušeně řečeno jde o procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. ČNB stanovila od dubna 2022 tento ukazatel na 45 % (50 % pro mladé do 36 let). Od 1. července 2023 ČNB tento úvěrový ukazatel zrušila.
Úvěrové ukazatele banky zohledňují u nových úvěrů. V případě refinancovaných úvěrů (nebo pokračujících hypoték po konci fixace) jen v případě, že se původní úvěr navýší.
Banky mohou u žadatelů, u nichž jsou přesvědčeny, že úvěr v budoucnu bez problémů splatí, udělat výjimku a limity nepoužít – každé čtvrtletí na pět procent celkového objemu hypotečních úvěrů, které poskytly v předcházejícím kalendářním čtvrtletí.
Zdroj: ČNB
ČNB bude opět rozhodovat o základních úrokových sazbách 31. března. Je pravděpodobné, že i vzhledem k válečnému konfliktu na Ukrajině a s tím souvisejícími inflačními tlaky základní sazby dále porostou. „ČNB bude muset ve svém rozhodnutí zohlednit další nové očekávatelné inflační tlaky související s vyhrocenou situací na Ukrajině. Sazby tedy s velkou pravděpodobností dál porostou a s nimi bohužel asi i ceny hypoték,“ uvedl Luboš Svačina z firmy Golem Finance.
„Naše očekávání pro celý letošní rok je růst. Předpokládáme, že úrokové sazby hypotečních úvěrů se mohou vyšplhat až na hranici 6 %, a to zejména u kratších fixací kolem 1 až 2 let. Naopak svědky pomalejšího růstu budeme u sazeb pro fixace v délce 7 až 10 let,“ předpovídá Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
Jakou zvolit délku fixace, když sazby rostou?
Nejvyšší úrokové sazby u hypoték poskytovaných do 80 % hodnoty nemovitosti nabízí v současné době banky u tříletých fixací, a to v průměru 4,83 % ročně. Jednoleté fixace můžete získat v průměru za 4,75 %, pětileté za 4,56 % a desetileté za 4,35 %.
Pokud potřebujete získat hypoteční úvěr na více než 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, připlatíte si u většiny fixací téměř půl procentního bodu. Hypotéky fixované na tři roky nabízejí banky v průměru za 5,29 %, na pět let za 5,03 % a na deset let za 4,82 %. Jednoleté fixace zůstávají nejlevnější, a to v průměru 4,8 %.
„Když budeme vycházet z prohlášení zástupců ČNB a z aktuální situace ve světě, je jasné, že sazby nezačnou klesat dříve než na začátku příštího roku. S ohledem na tato očekávání nyní doporučujeme volit fixace kratší, ideálně v délce 3 let. Po této době lze předpokládat, že by úroková sazba v době obnovy hypotéky mohla být nižší než ta aktuálně sjednávaná,“ míní Sýkora.
Hypoindex se změnil
V březnu došlo ke změně v metodice výpočtu Fincentrum Hypoindexu, která až doposud poskytovala pohled zpět, tedy pohled na hypotéky poskytnuté bankami za uplynulý měsíc. S ohledem na často dlouhý proces sjednávání hypotéky to však představovalo informaci o sazbách, které byly platné ve dvou až tříměsíční minulosti a neposkytovaly tak přesný obraz o aktuální situaci na hypotečním trhu.
„Fincentrum Hypoindex v novém pojetí se dívá vpřed a odráží aktuální průměrnou nabídkovou sazbu hypotečního úvěru pro LTV do 80 %,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
