Náplast na bolest: Úroky z hypoték rostou, ale z daní tím lze víc ušetřit

Lidé, kteří budou podávat na finanční úřad daňové přiznání, si jako každý rok mohou odpočítat z daní částku, kterou v roce 2022 zaplatili na úrocích z hypoték a úvěrů ze stavebního spoření.

Komu loni končila fixace hypotéky a musel kvůli rostoucím úrokovým sazbám přejít na mnohem vyšší splátky, zaplatí sice na úrocích výrazně víc, zároveň však „díky“ tomu získá i vyšší vratku.

Ta sice nevyrovná nárůst celkové roční splátky, ale může působit aspoň jako dobrá „náplast na bolest“, protože díky ní může daňový poplatník získat od státu v rámci podpory bydlení i desítky tisíc korun navíc oproti tomu, co dostával dosud.

Záležet však bude na tom, kdy si hypotéku pořizoval a v jaké výši. U vysokých hypoték žádnou „kompenzaci“ navíc nezíská. Odpočet má totiž stanovený strop, a když ho roční splátky překonají, odečítat z daní dále nejdou.

U takzvaných starých hypoték pořízených před 1. lednem 2021 si lidé mohou z daní odečíst maximálně 300 tisíc korun zaplacených na úrocích – a tato suma platí i v případě, že úvěr už prošel refixací u stejné banky či refinancováním u konkurenční banky (pokud nedošlo například k navýšení úvěru).

Při 15% sazbě daně z příjmů fyzických osob tak mohou ušetřit i 45 tisíc korun. Kdo si však pořídil hypotéku až po tomto datu, může si odečíst nejvýše 150 tisíc a získat zpět maximálně 22,5 tisíce korun.

„Počet klientů, kterým v průběhu loňského roku končila fixace hypotéky a výrazně jim stouply úroky, je minimum, ale jsou. Většinou šlo o starší hypotéky uzavřené do konce roku 2020 s fixací na tři až pět let, říká Jana Jáčová, zakladatelka a šéfka účetní firmy UOL Účetnictví.

Našli se však podle ní i ti, kteří si sjednali hypotéku s nízkými úrokovými sazbami už v době platnosti nových odpočtových pravidel, fixovali si ji pouze na jeden rok. „Věřili, že „vyhrají ve Sportce“ – za rok budou sazby ještě nižší a oni ušetří. Ti nyní litují nejvíce, protože jim jednak stouply splátky, a jednak si mohou odečítat z daní méně,“ popisuje příklady z praxe Jáčová.

Vyšší vratky z daní však mají podle ní ještě další úskalí. Využije je totiž jen ten, kdo nepřesáhne stanovený odpočtový strop. U starých hypoték na maximální strop efektivně (roční splátky hypotéky dosahují přesně takové výše, jakou činí strop na odpočet) dosáhl i takový člověk, který si pořídil 15milionovou hypotéku za úrokovou sazbu dvě procenta ročně.

Ještě před dvěma lety by za takových podmínek odvedl bance na úrocích 300 tisíc ročně a na daních by ušetřil 45 tisíc. Loni, kdy už běžně dosahovaly úrokové míry šesti procent ročně, sice na daních také ušetří 45 tisíc korun, ale bankám odvede při zjednodušených propočtech 900 tisíc korun.

Zjednodušený výpočet vychází z toho, že daňový poplatník refinancoval svou hypotéku už v lednu 2020, a to za sazbu ve výši šesti procent ročně. Ve skutečnosti však průměrné úrokové sazby hypoték stouply podle dat České bankovní asociace na současných šest procent až později. V individuálních případech však mohou být vyšší i nižší.

V současné době tak u starých hypoték nejefektivněji ušetří na daních ten, kdo má hypoteční úvěr ve výši pěti milionů korun. V minulosti odváděl bankám 100 tisíc korun a zpět od státu získal z daní 15 tisíc. Nově odvádí bankám 300 tisíc korun, ale zpět dostane 45 tisíc. Má tak v ruce aspoň 30tisícovou „kompenzaci“ za to, že odvádí na splátkách víc.

U nových hypoték se pak snížený odvodový strop ve výši 150 tisíc korun po navýšení úrokových sazeb nejefektivněji vyplatí u hypoték sjednaných na částku 2,5 milionu korun. Zatímco při sazbách kolem dvou procent získával od státu 7,5 tisíce korun, nyní to je o 15 tisíc více.

Lidé, kteří si pro vlastní bydlení pořizovali byt či dům na hypotéku v atraktivních lokalitách, však mohou na „náplast na bolest“ zapomenout zcela.

„Klienti, kteří si pořizovali bydlení v Praze nebo Brně, platí pouze vyšší splátky, ale žádnou vyšší vratku v prvních letech splácení nezískají, protože ceny bytů a tím pádem i výše hypoték a ročních splátek úroků bývá tak vysoká, že narážejí na strop. V menších městech a na vesnicích na tom jsou v tomto ohledu lépe,“ vysvětluje šéfka UOL Účetnictví Jáčová.

Data o poptávaných výších hypoték fintech startupu Hyponamíru vypovídají o tom, že aktuálně žádají o úvěry kolem 2,5 milionu korun nejvíce lidé v Karlovarském, Ústeckém a Plzeňském kraji. Ve všech ostatních krajích jsou poptávané částky vyšší – v Jihomoravském kraji dosahují například 3,3 milionu korun a v Praze 3,9 milionu.

Celkově je však podíl klientů žádající o hypotéky patřící do aktuálně nejvýhodnějšího odpočtového stropu celkem vysoký. „Hypotéku do 2,5 milionu korun poptává celkem 47,3 procenta klientů,“ říká datový analytik z hyponamiru.cz Lukáš Komínek.

Na vyšší „kompenzace“ si ale mohou i při růstu úrokových sazeb sáhnout ti, kteří si pořizují úvěry na rekonstrukce, které bývají výrazně nižší než průměrná hypotéka. Že lidé v době rostoucích úroků sahají právě k tomuto řešení, potvrzuje například Martin Vašek, generální ředitel ČSOB stavební spořitelny. Průměrná výše takového úvěru dosahuje podle něj 600 až 700 tisíc korun.

„I přes pokračující útlum na hypotečním trhu sledujeme sílící zájem domácností o tyto úvěry, a to v souvislosti s energetickou krizí. Češi začínají úvěry ze stavebního spoření využívat nejen na běžné opravy, ale také na financování energeticky úsporného bydlení – každá třetí žádost o úvěr je dnes určena právě na rekonstrukci s cílem snížit energetickou náročnost bydlení a uspořit na energiích,“ říká Vašek.

Obecně si může úroky z hypotéky nebo z úvěru od stavební odečíst z daňového základu jen ta fyzická osoba, která pořídila nemovitost nebo stavební úpravu na řešení bytové situace vlastní rodiny.

„Na odpočet úroků tedy nemají nárok klienti, kteří zakoupili nemovitost určenou na pronájem (investiční hypotéka) nebo jinou podnikatelskou činnost či pro rekreaci. Odečíst úroky z hypotéky na chatu nebo chalupu tedy bohužel nelze,“ upozorňuje Jana Vaisová, specialistka na úvěry na bydlení ze společnosti Fingo.cz.

O snížení daní nemůže žádat také ten, kdo má jen minimální příjmy a na daních neodvede víc než činí sleva na poplatníka (pro rok 2022 to je 30 840 Kč). Na daňovou úsporu tak nedosáhne člověk pracující za minimální mzdu, živnostník s nulovým či nízkým ziskem a lidé pracující na dohody o provedení práce s měsíční odměnou do 10 tisíc korun.

Pro uznání odpočtu úroků je třeba doložit potvrzení o výši zaplacených úroků za uplynulý rok, které lze získat u banky nebo stavební spořitelny. V prvním roce, kdy poplatník bude žádat o odpočet úroků, je navíc nutné doložit i smlouvu o hypotečním úvěru. Z ní musí být zřejmé, že je žadatelem či spolužadatelem úvěru, nemovitost využívá k vlastnímu bydlení nebo bydlení osoby blízké v přímé linii a zároveň je jejím vlastníkem či spoluvlastníkem.

„Kdo začal splácet hypotéku až v průběhu roku, může si z daní odečíst jen takovou část úroků, které odpovídají 1/12 maximální částky ročního odpočtového stropu za každý měsíc placení úroků. Pokud je účastníků hypoteční smlouvy více, může odečet uplatnit buď jeden z nich, nebo více žadatelů stejným dílem,“ dodává obchodní ředitelka Hyponamíru Veronika Kráčmar Hegrová.