Hypoteční korzet povolil. Zájemcům o bydlení stačí výrazně nižší příjem

Centrální banka ve čtvrtek povolila otěže přísných pravidel při poskytování hypoték. Od letošního července už zájemci o hypotéky nebudou muset splňovat parametr DSTI, který nastavuje maximální výši měsíční splátky dluhu vůči čistým měsíčním příjmům žadatele. Budou tak moci mít až zhruba o čtvrtinu nižší měsíční příjem, aby na úvěr na bydlení dosáhli.

„DSTI parametr byl z pohledu potřebné výše příjmů velmi restriktivní oproti ukazateli DTI (celková výše dluhu k danému násobku čistého ročního příjmu, pozn. red.), který by byl přepočtený na měsíční příjmy. Například pořízení sedmimilionové nemovitosti se současnou úrokovou sazbou 5,89 procenta vyžadovalo čistý měsíční příjem žadatelů o úvěr ve výši 74 tisíc korun, kdežto pro splnění DTI bylo potřeba vydělávat celý rok jen 55 tisíc korun, tedy o čtvrtinu méně,“ vysvětluje Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace (ČBA).

Části žadatelů tak zrušení parametru DSTI významně uleví a budu si moci hypotéku vzít. „Pro klienty je při žádosti o hypotéku tento parametr nejdůležitější. Je to kritérium, kvůli němuž velká část klientů bonitně neprochází. Vliv hrají také vysoké ceny nemovitostí a vyšší úrokové sazby, nicméně aktuální výše sazeb pro ně není stěžejní. Zrušení DSTI tak bude mít rozhodně pozitivní dopad a výrazněji rozhýbe hypoteční trh,“ je přesvědčena Lucie Drásalová, hypoteční analytička ze společnosti Sirius Finance.

Podobně rozhodnutí centrální banky vnímá také Petr Čajan z poradenské společnosti Premium Financial Services. „Novinka od ČNB by mohla mít pozitivní dopad na hypoteční trh. Zrušení této regulace signalizuje mírné uvolnění přísných parametrů a očekáváme nárůst poptávky po hypotečních úvěrech. Klienti, kteří byli dříve omezeni horní hranicí DSTI, by se nyní mohli rozhodnout pro hypotéku, což by mohlo přinést nové obchodní příležitosti bankám,“ říká šéf společnosti.

Podle něj se banky budou snažit využít tuto změnu k získání vyššího tržního podílu a oslovit potenciální klienty, kteří byli předtím vyloučeni z hypotečního trhu. „Dalším potenciálním efektem zrušení horní hranice DSTI tak může mít pozitivní dopad na pokles úrokových sazeb. Vzhledem k vyšší poptávce by se banky mohly ocitnout v konkurenčním boji o klienty a snižování úrokových sazeb by mohlo být prostředkem, jak přilákat nové zákazníky,“ přemýšlí Čajan.

Podle něj však není prostor pro výrazné snižování sazeb a pravděpodobnější bude to, že některé finanční instituce tuto situaci využijí jako příležitost k nabídnutí výhodnějších podmínek.

Banky totiž mají nyní volnější ruce v tom, komu úvěr poskytnou. ČNB totiž podle hlavního ekonoma ČBA nechtěla limit DSTI navýšit, aby tím trhu nevyslala signál, že vyšší DSTI je bezrizikové, a nechává raději maximální limit tohoto parametru na posouzení samotných bank. Právě jen ony samy musí vyhodnotit, zda je uvedená výše měsíční splátky hypotéky vůči příjmům žadatele riziková, či nikoli.

„Zrušení limitu DSTI tak pomůže specifické skupině zájemců o hypotéky, které oficiální platnost tohoto limitu neumožňovala, si hypotéku pořídit, ale banka po individuálním posouzení vyhodnotí, že je pro něj hypotéka s těmito parametry zvládnutelná. Například OSVČ využívající 60% nákladový paušál, jehož reálné náklady jsou nižší,“ vysvětluje Seidler.

A co říkají na zrušení limitů samotné banky? „Zrušení horní hranice úvěrového ukazatele DSTI je pro celý bankovní sektor velmi dobrou zprávou, neboť tento ukazatel v době úrokových sazeb hypoték kolem šesti procent přestával plnit svou roli, znemožňoval některým zájemcům pořízení vlastního bydlení a směřoval je do bydlení nájemního, ač by tito zájemci byli schopni hypotéku splácet,“ říká Šárka Nevoralová, tisková mluvčí Komerční banky.

Podle ní se při předpokládaném poklesu hypotečních sazeb v budoucnu těmto klientům při refixaci sníží měsíční splátka hypotéky, zatímco v nájemním bydlení by jim velmi pravděpodobně náklady spíše vzrostly. „Očekáváme, že po samotné deaktivaci ukazatele DSTI by mohl hypoteční trh postupně vzrůst zhruba o 15 procent,“ dodává Nevoralová.

Česká spořitelna, podobně jako ostatní banky, posuzovala podle šéfa komunikace Filipa Hrubého míru obecného zadlužení klienta standardně již před tím, než ČNB zavedla parametr DSTI.

Podle něj však jen tato skutečnost dostupnost vlastnického bydlení s největší pravděpodobností příliš neovlivní. „Hlavní překážkou zůstávají byrokratické bariéry, které neúměrně prodlužují stavební řízení, a na trhu tak stále panuje nedostatek cenově dostupných bytů,“ říká šéf komunikace banky, která nyní poskytuje hypotéky za úrok kolem 5,84 procenta ročně v závislosti na délce fixace a konkrétních potřebách klienta.

ČSOB ale naopak podle svého mluvčího očekává, že se zvýší dostupnost a zájem o hypoteční úvěry. „Na výši sazeb tato změna vliv mít ale nebude,“ říká Patrik Madle.

Větší zájem o hypotéky očekává také Air Bank. „Rozhodnutí ČNB se velmi pravděpodobně promítne do většího zájmu klientů bank o hypoteční úvěry, protože právě ukazatel DSTI hraje v dostupnosti hypoték a potažmo vlastnického bydlení významnou roli,“ soudí Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank.

Na snižování úrokových sazeb pak má podobný názor jako Petr Čajan z Premium Financial Services. „To by mohl způsobit pouze případný konkurenční boj mezi bankami, protože ceny zdrojů jsou stabilní a trh samotný k tomu neposkytuje dostatečný prostor. V Air Bank v tento okamžik zatím nemáme změny úrokových sazeb naplánované, situaci ale samozřejmě budeme pečlivě sledovat,“ říká Richter s tím, že nyní banka poskytuje hypotéky od 5,49 % ročně.

Banka Creditas vítá, že jí zrušení horní hranice parametru DSTI umožní ve větší míře individuálně přistupovat ke svým klientům, kdy si sama vyhodnotí možnost poskytnout mírnější limit daného úvěrového ukazatele hlavně těm zájemcům o úvěry na bydlení, kteří již mají jiný úvěrový závazek a ukazatel DSTI je v jejich plánech omezoval.

„Zrušení maximální úrovně DSTI bude mít určitě částečný vliv na růst poptávky po hypotečních úvěrech. My budeme nyní úpravu ČNB analyzovat a stanovíme si interní limit DSTI, který bude zodpovědně přistupovat k možnostem jednotlivých klientů,“ dodává mluvčí banky Lucie Brunclíková, která nyní u nových hypoték nabízí při pětileté fixaci základní roční sazbu 5,89 procenta a v případě refinancování 5,79 procenta.