Banky otevírají novou cestu k levným hypotékám

Česká spořitelna, banka s největším počtem klientů v zemi, chce aspoň trochu rozhoupat trh s bydlením, tedy konkrétně s půjčkami na pořízení nemovitosti.

Před pár týdny začala svým klientům při prodeji jejich nemovitosti nabízet možnost dohodnout se s kupujícími na tom, že od nich mohou jejich hypotéku převzít i s původní úrokovou sazbou. Ta je často zafixována na několik let dopředu (ČS nabízí fixace od 1 do 20 let) a ve většině případů má výhodnější podmínky, než jaké jsou aktuálně na trhu.

Ačkoliv některé banky umožňovaly převzetí starých úvěrů při zachování původních podmínek už v minulosti, ale ve velmi specifických případech, Česká spořitelna chce být v tomto ohledu mnohem aktivnější a podpořit kupování nemovitostí.

„Aktuální úrokové sazby u hypoték se pohybují okolo šesti procent, zatímco ty původní jsou často kolem hranice 2,5 procenta. Kupujícímu, který si při pořízení nemovitosti zároveň převezme hypotéku od prodávajícího, ušetříme na splátce průměrně 3 200 Kč měsíčně,“ říká Petra Skrbková, šéfka týmu Bydlení v České spořitelně.

Převzetí hypotéky je podle ní ale výhodné i pro prodávajícího. „S ohledem na vyšší úrokové sazby je aktuálně poptávka po koupi nového bydlení nízká. Možnost převzít hypotéku s původní sazbou zvýší prodávajícímu šance na rychlejší prodej nemovitosti,“ vysvětluje Skrbková.

Jak velkého podílu hypoték se může tato nabídka týkat, Spořitelna neuvedla, ale v září činil podíl jejích 5letých fixací 36 procent, podíl 8letých fixací dosahoval 46 procent a podíl 10letých fixací devět procent. Devět procent klientů mělo fixaci zpravidla na jeden nebo tři roky.

Možnost předat hypotéku s původní sazbou kupující straně mohou využít všichni klienti, kteří mají u Spořitelny hypoteční úvěr a potřebují prodat svoji nemovitost, například v případě rozvodu, stěhování se do většího bytu, nebo naopak do menšího.

Zatím sice Spořitelna neeviduje, že by rostl počet klientů, kteří by byli nuceni svou nemovitost prodat z důvodu těžké finanční situace, avšak banka předpokládá, že počet takovýchto majitelů nemovitostí může kvůli válce na Ukrajině, vysoké inflaci a nárůstu cen energií stoupat.

Ačkoliv banka deklaruje, že chce novou nabídkou hlavně pomoci klientům v jejich situaci a urychlit prodej jejich nemovitostí a podpořit celý nemovitostní trh, nepopírá, že chce svůj vstřícný postoj využít i jako konkurenční výhodu na zesláblém hypotečním trhu.

Aktivita na hypotečním trhu totiž podle České bankovní asociace (ČBA) zůstala i v říjnu velmi utlumená a meziroční dynamika setrvává v propadu o 82 procent. „Pokles objemu poskytnutých hypoték je citelný nejen vůči silnému roku 2021, ale i ve srovnání s rokem 2020 je říjnový objem poskytnutých hypoték více než o tři čtvrtiny nižší. Příčiny současného stavu, od velikosti úrokových sazeb po regulatorní pravidla či vývoj cen nemovitostí, však zatím nenaznačují, že by se měla situace v dohledné době začít zlepšovat,“ říká k tomu Jakub Seidler, hlavní ekonom ČBA.

Pokles chuti si půjčovat je vidět i na konkrétních číslech České spořitelny. Zatímco v roce 2019 poskytla lidem 14,5 tisíce hypoték v celkovém objemu 45,3 miliardy korun, o rok později 23 tisíc smluv v objemu 66 miliard korun a v rekordním roce 2021 uzavřela 38 tisíc hypotečních smluv v objemu 127 miliard korun, tak letos banka očekává zhruba stejný výsledek jako před covidem.

Tolerantní přístup Spořitelny k přebírání úvěrů za výhodných podmínek lze vyčíst z toho, že banka hodlá původní nízkou úrokovou sazbu zanechat i těm klientům, kteří by měli nižší výdělek či méně ručitelů. „Na výši úrokové sazby nemá vliv, zda je na hypotéce jeden či více žadatelů a nemá na ni vliv výše příjmu klienta,“ říká Skrbková.

Zároveň však zdůrazňuje, že hypotéka musí projít standardním schválením a ke každému případu bude přistupovat individuálně s ohledem na finanční situaci nového klienta. Každý nový klient bude muset projít scoringem a pokud ne, tak na hypotéku nedosáhne vůbec, nebo jen s vyšším úrokem.

Ostatní banky se zdají být krokem Spořitelny lehce zaskočeny, avšak změnám na trhu jsou vesměs otevřeny. Komerční banka například převzetí hypotéky pod takzvanou štafetovou hypotéku umožňuje.

„Převzetí dluhu je dáno spíše životními situacemi (rozvod, prodej nemovitosti…) než spekulací na získání lepší úrokové sazby. Pravdou ale je, že z pohledu klienta, který například prodává nemovitost, se v tuto chvíli může jednat o poměrně zajímavý benefit pro kupujícího,“ říká k tomu Ondřej Šuchman, manažer hypoték KB a MPSS (Modrá pyramida stavební spořitelna).

Také Raiffeisenbank říká, že hypotéku převzít dokáže. „Neděláme to však z důvodu procesní náročnosti. Přistupujeme k tomu pouze v individuálních případech. Pokud se ale poptávka zvýší, můžeme naši současnou praxi přehodnotit,“ říká mluvčí banky Martina Kotasová.

V každém případě je ale podle ní nezbytné správně posoudit úvěruschopnost klienta. „To je třeba udělat se vší péčí a obezřetností podle zákona stejně, jako by byla poskytována nová hypotéka novému klientovi,“ dodává Kotasová.

Podobně mluví i mluvčí UniCredit Bank. „Převzetí dluhu za současných podmínek v individuálních připadech umožnujeme. Jedná se však o jednotky případů. Když bude zájem, zvážíme rozšíření nabídky,“ říká Petr Plocek.

„Aktuálně službu nenabízíme, ale intenzivně řešíme možnost alternativy, kterou bychom klientům v takové situaci mohli nabídnout,“ odpovídá zase za ČSOB Patrik Madle.

Otevřena přebírání hypoték za výhodnějších podmínek původní hypotéky je i Banka Creditas. „Hypotéky poskytujeme krátce, zatím tak k této situaci u nás nedošlo. Nicméně jsme na tuto variantu připraveni. Technicky novému žadateli poskytneme nový úvěr, ale s nižší sazbou s ohledem na individuální posouzení. Scoring je standardní a počítá se na danou výši splátky,“ uvádí ředitelka komunikace Lucie Brunclíková.

Fio banka také tuto možnost ve svém portfoliu má, ale rozšiřovat ji nechce. Převzetí hypotéky jinou osobou řeší dodatkem k původnímu úvěru, tedy nesepisuje s klientem novou úvěrovou smlouvu. Většinou k tomu přistupuje v případech, kdy jeden ze spoludlužníků zemře nebo se manželé, kteří mají společnou hypotéku, rozvádějí.

„To, zda zůstane původní sazba, či nikoliv, se řeší individuálně. Tím, že je najednou žadatel sám, se mu může výrazně zhoršit bonita, a proto je vždy potřeba dle konkrétního případu posoudit, jak moc se pro banku mění riziko. V případě, kdy klient prodává nemovitost zatíženou hypotékou, pak s kupujícím řešíme novou úvěrovou smlouvu dle aktuálních podmínek,“ říká mluvčí banky Jakub Heřmánek.

Air Bank naopak převedení původní hypotéky na jinou osobu v tuto chvíli neumožňujeme a nemá tuto možnost nyní naplánovanou. „Mezi našimi klienty není po takové službě větší poptávka, proto soustředíme naše kapacity na práci na jiných projektech,“ vysvětluje mluvčí pro Air Bank a Zonky Roman Macháček. Max banka, Hello bank! a  Trinity bank hypotéky neposkytují a mBank a Oberbank do uzávěrky neodpověděly.

Zcela odlišně se ke kroku České spořitelny však staví Moneta Money Bank. I ta se nyní potýká s propadem poptávky po hypotékách stejně jako celý trh.

Zatímco před covidem uzavřela hypotéky v objemu 14,4 miliardy korun, v roce 2020 činil jejich objem 26,3 miliardy korun a loni 50,3 miliardy korun, tak letos očekává objem nových hypoték jen o něco vyšší než před třemi lety (15,5 mld. Kč). Prudké oslabení je vidět i na propadu počtu nových hypoték, zatímco v minulém roce Moneta zpracovávala měsíčně 1700 až 2000 hypoték, nyní jich zpracovává zhruba 100.

„Pokud je jakákoliv banka ochotna ‚vyměnit‘ klienta na již existující hypotéce, tak se pravděpodobně nechová hospodárně a já si dovolím tvrdit, že porušuje Zákon o bankách,“ říká generální ředitel Moneta Money Bank Tomáš Spurný.

V situaci, kdy hypoteční portfolio českého bankovního sektoru nese průměrnou úrokovou sazbu 2,4 procenta a nové hypotéky se poskytují za 5,8 procenta, tak banka, která takovéto operace umožňuje, se podle něj připravuje o 3,5procentní výnos. Pokud by poskytla hypotéku novou, tak by získala tržní sazbu. A právě to je důvod, proč to banka podle Spurného z důvodu hospodárnosti nečiní, zvlášť v okamžiku, kdy na běžných retailových spořicích účtech či termínovaných vkladech nabízí střadatelům sazbu ve výši 5,3 procenta.

„Bylo by tedy s podivem, kdybychom se snažili poskytovat ‚nové hypotéky‘ za 2,4 procenta. V takovémto případě by naše hospodaření připomínalo Jakešovo totalitní hospodářství z 80. let. Všichni víme, kam to vedlo,“ zdůrazňuje šéf Moneta Money Bank.

Hypoteční trh se podle něj krokem Spořitelny „nakopnout“ nepodaří, protože poptávka po tomto produktu je dána mimo jiné úrokovými sazbami, reálným růstem mezd, náklady na vlastnictví dané nemovitosti a cenovou hladinou nemovitostí. „Všechny tyto atributy poptávky po hypotékách zaznamenaly prudce negativní vývoj za posledních 12 měsíců a Česká národní banka předpovídá v České republice recesi. Dále jsme byli ‚nakopnuti‘ tzv. windfall tax, a tudíž budeme čekat na lepší časy,“ dodává Spurný.

Centrální banka na dotaz, zda by v případě České spořitelny mohlo dojít k porušení zákona, jak se domnívá Moneta Money bank, uvedla, že se nevyjadřuje ke konkrétním finančním institucím.

Banky jsou podle ní povinny při výkonu své činnosti postupovat obezřetně, zejména provádět obchody způsobem, který nepoškozuje zájmy jejich vkladatelů z hlediska návratnosti jejich vkladů a neohrožuje bezpečnost a stabilitu banky, a zároveň jsou při tom povinny dodržovat požadované kapitálové vybavení ke krytí podstupovaných rizik.

„Před uzavřením úvěrového vztahu musí banky individuálně posoudit schopnost žadatele plnit závazky vyplývající z úvěrové smlouvy na základě dostatečných, přesných a aktuálních informací. Banky musí také vyhodnotit, zda konkrétní úvěr bude v souladu s ochotou banky podstupovat úvěrové riziko, zásadami a kritérii pro poskytování úvěrů, limity, jakož i s veškerými příslušnými makroobezřetnostními parametry,“ vysvětluje dále mluvčí ČNB Denisa Všetíčková.

Centrální banka podle ní vykonává dohled nad bankami prostřednictvím dohledu na dálku a kontrol na místě a při výkonu dohledu posuzuje celý proces poskytování úvěrů. Zaměřuje se tak na nastavení rámce řízení úvěrového rizika, včetně strategie banky, rizikového apetitu, pravidel a postupů souvisejících s daným procesem a jejich účinnou aplikaci v praxi.

„Předpokladem pro vyhodnocení, zda postupy banky jsou v souladu se všemi regulatorními požadavky, je tedy komplexní znalost postupů a pravidel aplikovaných dohlíženým subjektem a vyhodnocení jejich aplikace v plném kontextu daných úvěrových případů, nejedná se tedy pouze o posouzení izolovaných informací, jako je rozdíl mezi úrokovými sazbami stávajícího a nového úvěru, ale například i informací o nákladech na zajištění zdrojů financování,“ dodává Všetíčková.

Co se týče otázky „nakopnutí“ hypotečního trhu díky převzetí starého levného úvěru, tak podle poradenské společnosti Premium Financial Services ze srovnávače finančních produktů Chytrý Honza se z pohledu klienta jedná o jednu ze zajímavých možností, kterou může v rámci koupě nemovitosti využít.

„Má to však svá zásadní úskalí. Je totiž potřeba zbytek kupní ceny doplatit z vlastních zdrojů případně dalším úvěrem za aktuálních podmínek. A proto, že se málokdy podaří naplnit parametry pro přenechání úvěru, tedy doplatit rozdíl v kupní ceně, se tato varianta využívá okrajově. Na to, aby se rozhoupal trh s nemovitostmi, to však stačit nemůže,“ domnívá se ředitel poradenské firmy Petr Čajan.

Podle něj by však měla být taková nabídka standardem, neboť banka má tyto prostředky nakoupené z dob, kdy byly zdroje velmi levné.