Článek
Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.
Na českém trhu existuje sice ne příliš častý, zato poměrně rizikový produkt. Jde o tzv. reverzní hypotéku neboli rentu z nemovitosti, která cílí hlavně na seniory. Nabízejí ji především nebankovní subjekty, banky o ní příliš neuvažují.
Reverzní hypotéka patří mezi spotřebitelské úvěry na bydlení. Jde o půjčku, kdy se omezí vlastnictví nemovitosti zástavním právem. Veškerá vyrovnání se pak řeší až po smrti vlastníka domu či bytu.
„Specialitou tohoto typu hypotéky je, že s její pomocí si domov nepořizujeme, ale naopak si jej prodáváme nad hlavou,“ říká ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.
Společnosti, jež tento produkt nabízejí, lidem slibují řešení jejich finanční situace, tedy peníze navíc, které seniorům zajistí důstojný důchod. Před tím, než si lidé reverzní hypotéku sjednají, by si měli svůj krok promyslet a ideálně ho konzultovat i s rodinou.
„Je samozřejmě na úvaze každého člověka, jak se svým majetek naloží. Je dobré si uvědomit, jaké důsledky to může v budoucnu přinést, ať již pro důchodce, či pro jeho rodinu,“ radí Hekšová. Pokud má totiž senior dědice, budou to právě oni, kteří po jeho smrti budou vzniklý dluh řešit.
Renta z nemovitosti je možnost, jak ve stáří získat finanční prostředky. Na rozdíl od případu, kdy by vlastníci nemovitost prodali, mohou v bytě či domě nadále žít. „Zůstávají stále majitelem nemovitosti, poskytovatel je zástavní věřitel a má zástavu na jeho nemovitosti. Výhodou pro seniory je to, že neplatí úroky během života, úroky jsou splatné společně s jistinou až po smrti,“ říká Pavel Jíša ze společnosti Finemo, která tento produkt poskytuje.
Splatí to potomci
Splácení půjčky je odloženo na dobu, kdy majitel nemovitosti umře. „V tu chvíli ovšem vstupují do hry dědicové, kteří budou muset dluh uhradit, pokud si budou chtít nemovitost ponechat. Nemovitost si tak vlastně od poskytovatele úvěru mohou znovu koupit,“ vysvětluje Hekšová. Tak to funguje i v případě, pokud zesnulý žádné dědice nemá a majetek připadne státu.
Pokud budou chtít dědicové získat nemovitost zpět, musí splatit dosavadní vyplacenou částku i s úroky. „Nelze v dědictví přijmout aktiva a odmítnout pasiva. Tedy nemovitost zůstane dědicům, pokud společnosti splatí nemovitost s úroky, které běží od smrti seniora do vypořádání dědictví,“ říká Jíša. Pokud se tak nestane, bude půjčka splacena z peněz získaných prodejem nemovitosti.
Příklad reverzní hypotéky
Pro ilustraci společnost dTest uvádí příklad pětašedesátiletého člověka, který zastaví dům v hodnotě 1 700 000 korun. Půjčí si 237 299 korun, což představuje zhruba 15 procent hodnoty jeho nemovitosti. Za sedmnáct let a deset měsíců, což je předpokládaná doba trvání úvěru, bude jeho dluh vůči společnosti činit 1 445 000 korun. Důchodce si tak přilepší o zhruba 1100 korun měsíčně. Člověk tak může za sedmnáct let a deset měsíců úvěr splatit tak, že dům ve věku 83 let prodá, nebo do té doby zemře a půjčku budou splácet jeho dědicové.
Například zmíněná společnost Finemo poskytuje dědicům na splacení dobu šesti měsíců od úmrtí. Ačkoli bere v potaz průměrnou dobu trvání dědického řízení, nemusí se během půl roku vypořádání stihnout. „V případě prodeje nemovitosti může být doba delší nebo se může dědické řízení protáhnout ne vinou dědiců. V takovém případě umíme udělat výjimku a dobu splatnosti prodloužit, pokud o to dědic požádá,“ říká Jíša.
Reverzní hypotéku může společnost vyplatit najednou, postupně (v pravidelných dávkách bude vyplácena určitá částka například po dobu 20 let) či kombinací obou možností. Před jednorázovým vyplacením ale odborníci varují. „V takovém případě je na místě ještě větší opatrnosti a zvážení jakéhokoli kroku, ať už jsou důvody, které k reverzní hypotéce člověka dovedly, libovolné,“ upozorňuje Hekšová. Například kvůli vyšším úrokům.
Z pohledu zákona o spotřebitelském úvěru to lze označit za poněkud problematické, protože zajištění a poskytovaný úvěr by neměly být ve zcela zjevném nepoměru.
Celková suma, kterou společnost věřiteli poskytne, se však podle Hekšové nebude blížit skutečné hodnotě nemovitosti. „Typicky se výše výplaty pohybuje mezi 10 až 50 procenty hodnoty nemovitosti podle věku dlužníka. Je to tak proto, že se vlastně nikdy neví, jak dlouho vám bude výplata poskytována,“ říká.
Věřitel si také musí udělat určitou rezervu pro případ, že bude klientovi vyplácet pravidelnou částku mnohem déle, než původně zamýšlel. „Z pohledu zákona o spotřebitelském úvěru to lze označit za poněkud problematické, protože zajištění a poskytovaný úvěr by neměly být ve zcela zjevném nepoměru,“ vysvětluje Hekšová.
Proto doporučuje, aby si na tyto produkty dávali lidé pozor. Důvodem je charakter samotného produktu, který je rizikový. „Tím pádem je určen jen pro užší okruh potenciálních zájemců, kteří jsou navíc staršího věku, což samo o sobě může na klienty bank, ale i širší veřejnost působit kontroverzně,“ říká Hekšová.
Čemu věnovat zvýšenou pozornost u reverzní hypotéky?
- Jak je úvěr vyplácen (jednorázově, pravidelnou rentou, kombinací těchto dvou variant)
- Zda je sjednána pevná, nebo pohyblivá úroková sazba, jestli zde figurují i další poplatky a zda je či není sjednána kapitalizace úroků. „Úrok po určené době přiroste ke sjednané jistině a v dalším období se pak počítá ze sjednané jistiny, která byla navýšena o připočtený úrok,“ vysvětluje Petra Vodstrčilová, mluvčí ČNB.
- Na jakou dobu je smlouva formulována (do smrti člověka nebo na dobu určitou, například pouze na několik let). „Je to důležité pro to, jak a kdo bude úvěr nakonec splácet a jak,“ říká Vodstrčilová.
- Správnému ocenění nemovitosti, která je zastavována. Výše výplaty se totiž odvíjí od stanovené hodnoty nemovitosti a od věku žadatele.
- Ověření, zda kromě zástavního práva je k nemovitosti sjednáno i další omezení nakládání s nemovitostí (např. zákaz zatížení nemovitosti).
- Ujasnit si obsah pojmů při povinnostech dlužníka – např. co přesně znamená „udržovat nemovitost“ nebo zajistit, že „nedojde k jejímu znehodnocení“.
Reverzní hypotéka je poměrně rozšířená hlavně v zahraničí, například ve Velké Británii, Austrálii, Kanadě či Španělsku, zatímco v Česku ji nabízí několik nebankovních společností, z nichž regulaci České národní banky podléhá jen zmíněný poskytovatel nebankovních služeb Finemo.
Tento druh úvěru může podle ČNB poskytovat každý subjekt, který disponuje oprávněním k poskytování úvěrů na bydlení. „Takových subjektů je mezi nebankovními poskytovateli spotřebitelských úvěrů více než 30. Finemo je v současné době jediný nebankovní poskytovatel, který přímo uvedl poskytování reverzní hypotéky jako svoji hlavní podnikatelskou činnost v oblasti poskytování spotřebitelského úvěru,“ říká tisková mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová.
Podle společnosti Finemo, která tento produkt poskytuje, senioři využívají získané peníze různě. Většina klientů si za ně užívá, například cestuje, zvelebuje si bydlení, ale také splácí dluhy nebo v ní vidí prostředky k penzi navíc, které jim zajistí důstojnější stáří.
Když se podíváme do zahraničí, kde má renta z nemovitosti delší tradici, ukáže se, že je vhodná jen pro jednotky procent seniorů. „Jde zejména o ty, kteří nemají žádné dědice, kterým by mohli nemovitost odkázat,“ říká Jíša z Finema. Jinak by dům připadnul státu.
Z USA toto známe jako ‚eat your brick‘, tedy projez svou nemovitost.
„V další řadě jde o seniory, jejichž důchody jsou zatíženy splátkami jiných spotřebitelských úvěrů, kde je třeba na rozdíl od renty z nemovitosti platit splátky průběžně. Další skupinou jsou ti, kteří nevyjdou s prostředky, které jim jsou vypláceny z důchodového systému a nemohou nebo se nechtějí obrátit na rodinu,“ popisuje Jíša.
Další skupinou jsou pak důchodci, kteří si za získané peníze chtějí prostě jen užívat. „Z USA toto známe jako eat your brick, tedy projez svou cihlu/nemovitost,“ přibližuje.
Je možné, že člověka k tomto kroku donutí životní situace, obecně však renta z nemovitosti podle Hekšové z dTestu není nejefektivnější a nejbezpečnější způsob, jak si zajistit finance na stáří.
Rozhodně by na jednání a rozhodnutí o tom, zda si člověk chce vzít reverzní hypotéku, neměl být sám.
„V konečném důsledku jde ale vždy o konkrétní případ a to, jaká je situace konkrétního člověka. Rozhodně by na jednání a rozhodnutí o tom, zda si člověk chce vzít reverzní hypotéku, neměl být sám a neměl je podstupovat pod jakýmkoli tlakem,“ varuje.
Spíš než po půjčce by podle ní bylo vhodné sáhnout po jiném řešení, jak si v důchodu přilepšit. „Doporučujeme kontaktovat poradnu, kde vám poskytnou radu ohledně financí zdarma,“ uzavírá Hekšová.
